Você identificou um problema no seu apartamento — uma infiltração, uma fissura na parede, algum defeito elétrico ou hidráulico — e entrou em contato com a construtora para pedir reparo. A resposta que recebeu foi: “o prazo de garantia já encerrou, não somos mais responsáveis.”
Essa situação é muito comum. E muitas vezes, o que a construtora diz simplesmente não é verdade.
Neste artigo, vamos explicar:
- quais são os prazos reais de garantia de um imóvel
- quando a construtora realmente não é mais responsável
- o que acontece com defeitos estruturais
- como agir quando a construtora nega o reparo
O que diz a lei sobre o prazo de garantia
Muitas construtoras entregam um “manual do proprietário” com prazos de garantia estabelecidos internamente — em geral de 1 a 5 anos, dependendo do item.
O problema é que esses prazos internos não substituem os prazos previstos em lei.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que, em caso de vício oculto — aquele que só aparece com o tempo —, o prazo para reclamar começa a contar a partir do momento em que o defeito foi descoberto.
Já o Código Civil, no artigo 618, prevê um prazo de 5 anos de garantia legal para defeitos que comprometem a solidez e a segurança da edificação, como:
- fundações
- pilares e vigas
- lajes e estrutura
- problemas de impermeabilização estrutural
Esse prazo de 5 anos é garantido por lei e não pode ser reduzido por contrato.
A construtora pode encurtar o prazo de garantia em contrato
Não. Qualquer cláusula contratual que tente reduzir o prazo de garantia previsto em lei é considerada abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor.
Mesmo que o contrato de compra e venda diga que a garantia é de apenas 1 ano, isso não vale para defeitos estruturais — a proteção legal de 5 anos prevalece.
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Quando a garantia da construtora de fato termina
Para entender se a construtora ainda tem responsabilidade, é preciso analisar dois pontos:
1. Qual é o tipo de defeito?
- Problemas que afetam a estrutura do imóvel: garantia de 5 anos (Código Civil, art. 618)
- Vícios ocultos descobertos depois da entrega: prazo do CDC começa a correr da descoberta
- Vícios aparentes: 90 dias após a entrega das chaves
2. Quando o problema apareceu?
Se o defeito surgiu dentro do prazo de garantia, a construtora é responsável — mesmo que ela alegue o contrário. Se o problema só foi descoberto agora mas claramente tem origem na construção, a construtora ainda pode ser responsabilizada.
O que fazer quando a construtora nega o reparo alegando fim de garantia
Se a construtora se recusar a realizar o reparo argumentando que a garantia expirou, o comprador deve:
- Documentar o defeito com fotos e vídeos, com data e hora
- Registrar por escrito o pedido de reparo — e-mail, protocolo no app ou carta com confirmação de entrega
- Guardar o manual do proprietário e o contrato para verificar os prazos indicados pela construtora
- Verificar se o defeito pode ser enquadrado como estrutural — nesses casos, o prazo legal de 5 anos se aplica
- Buscar orientação jurídica para avaliar se a negativa da construtora é legal ou abusiva
A construtora pode cobrar pelo reparo dentro da garantia
Não. Se o defeito foi causado por problema na construção e está dentro do prazo de garantia, o reparo deve ser feito sem custo para o comprador.
Cobrar pelo conserto de um vício construtivo dentro da garantia é prática abusiva, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.
Conclusão
Quando a construtora diz que a garantia acabou, isso nem sempre é verdade — especialmente se o problema envolve a estrutura do imóvel ou foi descoberto recentemente.
A lei garante prazos mínimos de responsabilidade que não podem ser eliminados por cláusula contratual.
Se a construtora está se recusando a realizar reparos que são de sua responsabilidade, é possível buscar seus direitos — seja por meio de notificação extrajudicial, seja na Justiça.
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