Você esperou anos pela entrega do seu apartamento na planta. Passou pela vistoria, recebeu as chaves — e alguns dias depois começou a aparecer infiltração no teto, o piso trincou ou a janela não fecha direito.
Infelizmente, essa situação é mais comum do que parece. E a boa notícia é que a lei protege o comprador nesses casos.
Neste artigo, vamos explicar:
- o que são vícios construtivos
- quais defeitos a construtora é obrigada a consertar
- quais são os prazos de garantia
- o que fazer quando a construtora se recusa a resolver
O que são vícios construtivos
Vício construtivo é qualquer defeito no imóvel que decorre de falha no projeto, na execução da obra ou nos materiais utilizados.
Esses defeitos podem comprometer a qualidade, a segurança ou o uso do imóvel — e a responsabilidade por eles é da construtora ou incorporadora, não do comprador.
Os vícios mais comuns relatados por compradores incluem:
- infiltrações no teto, paredes ou laje
- trincas e fissuras nas paredes
- problemas elétricos e hidráulicos
- piso empenado ou com rejunte solto
- janelas e portas com defeito de instalação
- problemas de impermeabilização
Vícios aparentes e vícios ocultos: qual a diferença
Os vícios construtivos se dividem em dois tipos, e essa diferença importa bastante para saber qual prazo você tem.
Vícios aparentes são aqueles que podem ser identificados na vistoria ou logo após a entrega das chaves — como um azulejo quebrado ou uma porta que não fecha.
Vícios ocultos são aqueles que só aparecem com o tempo — como uma infiltração que surge meses depois da entrega ou um problema estrutural que se manifesta gradualmente.
Para os vícios aparentes, o prazo para reclamar é de 90 dias após a entrega das chaves.
Para os vícios ocultos, o prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito é descoberto.
O que diz a lei sobre vícios construtivos
O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de exigir que a construtora conserte os defeitos do imóvel.
Se a construtora não resolver no prazo legal — que é de 30 dias —, o comprador pode exigir:
- substituição do produto
- abatimento proporcional do preço
- rescisão do contrato com devolução dos valores
Além do CDC, o Código Civil estabelece prazos específicos de garantia para imóveis:
- 90 dias para vícios aparentes em imóvel novo
- 5 anos para defeitos que comprometem a solidez e a segurança da estrutura — como fundação, pilares, vigas e lajes
Esses prazos não podem ser reduzidos por cláusula contratual.
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Quando a construtora é obrigada a consertar
A construtora tem a obrigação de realizar os reparos quando:
- o defeito foi identificado dentro do prazo de garantia
- o problema decorre de falha na construção ou nos materiais
- o vício não foi causado por mau uso do imóvel pelo comprador
Mesmo que a construtora tente alegar que o defeito foi causado pelo comprador, ela precisa comprovar isso. A presunção, nesses casos, é de que a falha é construtiva.
O que fazer quando a construtora se recusa a resolver
Se a construtora ignorar sua solicitação ou demorar demais para resolver, você pode tomar as seguintes medidas:
- Registrar tudo por escrito: e-mail, carta com aviso de recebimento, protocolo no aplicativo da construtora
- Fotografar os defeitos: com data e hora, antes de qualquer tentativa de reparo
- Notificar formalmente a construtora: por meio de advogado ou carta registrada
- Buscar orientação jurídica: para avaliar se cabe ação judicial exigindo o reparo ou indenização
Na Justiça, é possível pedir que a construtora seja obrigada a realizar os reparos, além de indenização por danos materiais e morais causados pelos defeitos.
Posso recusar a entrega das chaves se o apartamento tiver defeitos
Sim. Se na vistoria forem encontrados defeitos que comprometam as condições de uso ou habitabilidade do imóvel, o comprador pode recusar formalmente a entrega.
Essa recusa deve ser feita por escrito, com registro detalhado dos problemas identificados.
Conclusão
Receber um apartamento com defeitos é frustrante — mas não significa que você precisa aceitar a situação e arcar com os custos do conserto.
A legislação brasileira garante ao comprador o direito de exigir que a construtora corrija os vícios construtivos dentro dos prazos de garantia.
Se a construtora se recusar a resolver, é possível buscar seus direitos na Justiça — tanto para forçar o reparo quanto para receber indenização pelos prejuízos causados.
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