Decisão de junho de 2026 reforça entendimento de que o atraso na entrega de um apartamento pode gerar indenização por lucros cessantes, mesmo quando o imóvel foi adquirido para moradia própria.
Comprar um imóvel na planta envolve planejamento financeiro, expectativas e compromissos de longo prazo. Entretanto, quando a construtora ultrapassa o prazo previsto para a entrega do empreendimento, o comprador pode enfrentar prejuízos que vão desde despesas adicionais com moradia até a impossibilidade de utilizar ou alugar o imóvel adquirido.
Em decisão de junho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o atraso injustificado na entrega de imóvel pode gerar o dever de indenizar o comprador pela privação do uso do bem, reconhecendo a possibilidade de lucros cessantes presumidos.
O entendimento reforça a proteção dos consumidores diante do descumprimento contratual por parte de construtoras e incorporadoras.
O que decidiu o STJ em junho de 2026?
No julgamento do Recurso Especial nº 2.085.214/PA, realizado em 8 de junho de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o atraso na entrega de imóvel pode justificar a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo decorrente da impossibilidade de utilização do bem.
Um aspecto relevante da decisão diz respeito à base de cálculo da indenização.
O Tribunal considerou compatível com sua jurisprudência a utilização do valor atualizado do imóvel como referência para o cálculo, em vez de limitar a indenização ao montante efetivamente desembolsado pelo comprador.
Essa distinção pode representar uma diferença financeira significativa, especialmente nos contratos de imóveis adquiridos na planta, em que o consumidor normalmente realiza pagamentos parcelados durante a construção.
Em outro julgamento da mesma data, no REsp nº 2.054.215/SP, a Terceira Turma considerou razoável, nas circunstâncias daquele processo, a indenização mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
Essas decisões não estabelecem um percentual obrigatório para todos os contratos, mas demonstram a importância de considerar o valor econômico da utilização do imóvel.
O que estabelece o Tema 996 do STJ?
O Tema Repetitivo 996, julgado originalmente em 2019, consolidou importantes diretrizes sobre o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas abrangidas pelo julgamento.
Entre elas, o reconhecimento de que a demora injustificada, ultrapassado o prazo contratual e a eventual tolerância válida, pode gerar prejuízo presumido ao comprador, correspondente à privação do uso do imóvel.
Nessas circunstâncias, a indenização pode ser calculada com base no valor locatício de imóvel semelhante, considerando o período em que o adquirente ficou impedido de utilizar a unidade.
Embora o Tema 996 tenha sido firmado em contexto contratual específico, o STJ também possui precedentes que reconhecem a indenização pela privação do uso de imóveis em outras relações de compra e venda.
O comprador precisa provar que perdeu dinheiro com aluguel?
Uma das dúvidas mais comuns é se o comprador precisa demonstrar que deixou de receber aluguel ou que precisou alugar outro imóvel para ter direito à indenização.
Em determinadas hipóteses de atraso na entrega de apartamento, a jurisprudência reconhece que o prejuízo decorre da própria impossibilidade de utilizar o imóvel durante o período de inadimplemento.
Isso significa que o direito à indenização não está necessariamente condicionado à demonstração de que o apartamento seria destinado à locação.
A privação injusta do uso do imóvel pode constituir, por si só, fundamento para a reparação.
Entretanto, a aplicação dessa presunção depende das características da contratação, da natureza do imóvel e dos pedidos formulados pelo comprador.
Quanto o comprador pode receber pelo atraso?
A indenização por lucros cessantes geralmente busca representar o valor econômico do uso do imóvel durante o período de atraso.
Em determinadas decisões judiciais, são utilizados percentuais como 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, sem que isso represente uma regra universal.
Exemplo hipotético:
Considere um apartamento avaliado em R$ 600 mil, cuja entrega tenha ocorrido dez meses após o encerramento do prazo contratual, já incluída a eventual tolerância válida.
Adotando-se, apenas para fins ilustrativos, uma indenização de 0,5% ao mês:
- Valor do imóvel: R$ 600.000,00
- Indenização mensal hipotética: R$ 3.000,00
- Período de atraso indenizável: 10 meses
- Indenização estimada: R$ 30.000,00
O resultado pode variar de acordo com as provas, o contrato, o valor locatício de imóveis semelhantes e o entendimento judicial aplicável.
A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias?
A legislação brasileira admite, em determinadas condições, a estipulação de prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega de imóveis na planta.
Contudo, esse período não pode ser tratado como uma autorização irrestrita para atrasos.
Nos contratos sujeitos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, a tolerância exige previsão contratual expressa, clara e destacada.
Ultrapassado o prazo de entrega, considerada eventual tolerância válida, pode ficar caracterizada a mora da incorporadora, com consequências jurídicas e financeiras.
Além disso, a simples expedição do Habite-se não significa, necessariamente, que a unidade foi efetivamente disponibilizada ao comprador em condições de uso.
A data da efetiva disponibilização da posse é um elemento importante para a análise do período indenizável.
E se o comprador não quiser mais o imóvel?
Caso o atraso seja imputável à construtora, o comprador pode avaliar a possibilidade de solicitar a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos, observadas as circunstâncias do caso concreto.
Essa situação é diferente da desistência voluntária do adquirente, na qual podem existir regras específicas de retenção.
É importante observar, contudo, que a cumulação da resolução contratual com lucros cessantes apresenta particularidades jurisprudenciais.
Em 2024, a Quarta Turma do STJ decidiu, em determinado caso, que os lucros cessantes não poderiam ser presumidos quando o comprador optou pela rescisão. Já a Terceira Turma, em julgamento de junho de 2026, reconheceu a possibilidade de cumulação da rescisão com a indenização, conforme as circunstâncias examinadas.
Portanto, a solução depende do enquadramento jurídico e da orientação aplicável ao caso, não sendo correto afirmar que toda rescisão por atraso gera automaticamente indenização mensal.
Atraso na entrega também pode afetar a cobrança do INCC?
Sim. O atraso na conclusão de obras também pode repercutir na atualização do saldo devedor.
O Tema 996 do STJ estabelece, para os contratos abrangidos pelo precedente, que o descumprimento do prazo de entrega, incluída a tolerância, faz cessar a aplicação do indexador setorial de construção civil sobre o saldo devedor.
Nessa situação, o índice deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando a substituição resultar em condição mais gravosa para o consumidor.
A cobrança do INCC durante o período de atraso merece, portanto, análise específica, sobretudo quando representa aumento significativo do saldo a ser quitado.
O que o consumidor deve fazer?
O primeiro passo é verificar a data de entrega prevista no contrato, a validade da cláusula de tolerância e o momento em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado.
Também é importante reunir comunicados da incorporadora, demonstrativos financeiros e comprovantes de pagamento.
Esses documentos permitem avaliar o período de atraso, a existência de cláusula penal, a possibilidade de indenização e eventuais cobranças indevidas.
Considerações finais
Os julgamentos de junho de 2026 reforçam a importância da responsabilização das incorporadoras pelo descumprimento dos prazos contratuais.
O atraso na entrega de um imóvel não representa apenas o adiamento da entrega das chaves. Ele pode comprometer o planejamento financeiro do comprador, impedir a utilização de um patrimônio adquirido e ocasionar prejuízos economicamente relevantes.
O reconhecimento da possibilidade de indenização pela privação do uso do imóvel constitui importante instrumento de equilíbrio nas relações entre construtoras e consumidores.
Cada situação, entretanto, exige análise individualizada do contrato, das circunstâncias do atraso e dos precedentes aplicáveis.
Busta & Amaral Advogados
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário, especialmente em demandas relacionadas a atrasos na entrega de imóveis, distratos, revisão de cobranças de INCC e restituição de valores indevidamente exigidos por incorporadoras.
Consumidores que enfrentam atrasos na entrega de imóveis podem buscar uma avaliação jurídica para compreender os direitos aplicáveis ao seu contrato.
