Reportagem apresenta decisão judicial favorável a comprador representado pelo escritório, com condenação de construtora à devolução em dobro de valores cobrados indevidamente pelo INCC. Os advogados Luiz Busta e Roberto Amaral, sócios do Busta & Amaral Advogados, explicaram como identificar a cobrança abusiva do INCC.
O escritório Busta & Amaral Advogados, especializado em Direito Imobiliário, foi destaque em reportagem da Folha de S.Paulo, publicada em 9 de outubro de 2026, que abordou a cobrança abusiva do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em contratos de compra e venda de imóveis na planta.
A matéria, intitulada “Como reajuste pelo INCC pode virar armadilha para quem compra imóvel na planta”, apresenta um caso judicial conduzido pelo advogado Roberto Amaral, sócio do escritório, no qual a Justiça reconheceu a irregularidade da cobrança mensal do INCC e determinou a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente.
A reportagem também contou com a participação do advogado Luiz Busta, que explicou aspectos da prática contratual utilizada por determinadas incorporadoras para prolongar artificialmente o prazo de pagamento e aplicar reajustes mensais.
A discussão é especialmente relevante para compradores que adquiriram imóveis na planta, inclusive aqueles que já receberam as chaves ou quitaram integralmente seus apartamentos.
Leia a reportagem original publicada pela Folha de S.Paulo.
Justiça reconhece cobrança irregular do INCC e determina devolução em dobro
O caso apresentado pela Folha de S.Paulo envolve um imóvel adquirido por aproximadamente R$ 1,28 milhão.
Embora o fluxo principal de pagamentos tivesse duração de apenas 17 meses, o contrato previa uma parcela residual de R$ 1.000, com vencimento quase dois anos depois da última parcela relevante.
Na prática, essa estrutura prolongava formalmente o prazo contratual, permitindo à construtora justificar a aplicação mensal do INCC sobre o saldo devedor.
Em maio de 2026, a 5ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, em São Paulo, reconheceu a irregularidade dessa estrutura contratual.
A sentença considerou que a parcela residual possuía a finalidade de prolongar artificialmente o contrato e declarou nula a cláusula que autorizava os reajustes mensais.
Como consequência, a construtora foi condenada a restituir em dobro a diferença entre os valores efetivamente cobrados e aqueles que seriam devidos caso tivesse sido observada a periodicidade anual de correção monetária.
O comprador foi representado pelo advogado Roberto Amaral, do Busta & Amaral Advogados.
A decisão demonstra que, na análise da legalidade dos reajustes, não basta observar o prazo formal previsto no contrato. Também é necessário verificar a distribuição efetiva dos pagamentos e a finalidade econômica das parcelas estabelecidas.
O que Luiz Busta e Roberto Amaral explicaram à Folha de S.Paulo?
A reportagem destacou uma prática que vem sendo discutida judicialmente: a inclusão de parcelas residuais de valor reduzido, com vencimentos distantes, para fazer com que contratos com fluxo principal de pagamento inferior a 36 meses aparentem cumprir o prazo mínimo previsto na legislação.
Os advogados Luiz Busta e Roberto Amaral explicaram os riscos dessa estrutura contratual e seus possíveis impactos financeiros para os compradores.
Em determinadas situações, o consumidor acredita estar diante de um reajuste regular, previsto contratualmente, sem perceber que a periodicidade aplicada pode contrariar os limites estabelecidos pela legislação.
O problema pode passar despercebido durante anos, especialmente porque os reajustes são incorporados ao saldo devedor e nem sempre ficam evidentes nas parcelas individualmente consideradas.
Por isso, a análise do quadro-resumo do contrato e do extrato financeiro completo é fundamental para identificar eventuais cobranças indevidas.
INCC mensal em contratos inferiores a 36 meses pode ser abusivo?
A legislação estabelece regras específicas para a periodicidade da correção monetária nos contratos imobiliários.
O artigo 46 da Lei nº 10.931/2004 admite a correção monetária mensal em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses.
Já a Lei nº 10.192/2001, em seu artigo 2º, estabelece, em regra, a periodicidade anual de reajuste.
Além disso, o artigo 47 da Lei nº 10.931/2004 prevê a nulidade de mecanismos destinados a produzir efeitos equivalentes à correção monetária em periodicidade inferior à legalmente admitida.
Dessa forma, quando uma incorporadora utiliza parcelas residuais sem finalidade econômica efetiva apenas para prolongar artificialmente o prazo do contrato, a aplicação mensal do INCC pode ser questionada judicialmente.
É importante esclarecer que o INCC não é um índice ilegal. A controvérsia está na forma e na periodicidade de sua aplicação, considerando as características específicas de cada contrato.
Compradores que já quitaram o imóvel podem recuperar valores pagos indevidamente?
Sim. A quitação do imóvel não impede, por si só, o questionamento judicial de valores cobrados indevidamente durante a execução do contrato.
Muitos consumidores somente identificam possíveis irregularidades após o pagamento integral do apartamento, ao analisar o histórico de reajustes e a evolução do saldo devedor.
Quando constatada a cobrança indevida, pode existir fundamento para solicitar judicialmente a restituição das diferenças pagas a maior, observados os requisitos legais e os prazos prescricionais aplicáveis.
Dependendo das circunstâncias, a restituição poderá ser simples ou em dobro. Entenda quando o INCC cobrado indevidamente pode ser devolvido em dobro.
O valor a ser recuperado depende de fatores como o preço do imóvel, o cronograma de pagamentos, os índices utilizados e o período em que ocorreram os reajustes. Para ter uma estimativa inicial, use a calculadora de INCC do escritório.
Como saber se houve cobrança abusiva do INCC no seu contrato?
Algumas características contratuais merecem atenção:
- Contratos com reajuste mensal pelo INCC e fluxo efetivo de pagamento inferior a 36 meses;
- Existência de parcelas residuais de valor muito reduzido, com vencimento distante;
- Quitação da maior parte do preço antes do término formal do cronograma;
- Diferenças relevantes entre o saldo devedor originalmente previsto e os valores efetivamente exigidos pela construtora.
A existência dessas características não significa, automaticamente, que o contrato seja irregular. É necessária uma análise jurídica individualizada, considerando todos os documentos e as condições da negociação.
Atuação do Busta & Amaral Advogados em ações de restituição do INCC
Com atuação especializada em Direito Imobiliário, o Busta & Amaral Advogados, sediado em São Paulo, desenvolve trabalhos voltados à revisão de contratos imobiliários, à identificação de cobranças indevidas de INCC e à recuperação de valores pagos a maior por compradores de imóveis na planta.
A participação do escritório na reportagem da Folha de S.Paulo reflete sua atuação em uma discussão jurídica de grande relevância para o mercado imobiliário e para a proteção dos direitos dos consumidores.
Além da condução de ações judiciais, o escritório realiza estudos sobre decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo relacionadas à aplicação do INCC e aos limites legais da correção monetária em contratos imobiliários.
A divulgação dessas informações contribui para que compradores compreendam melhor seus contratos e possam identificar situações que mereçam avaliação jurídica. Veja outras participações do escritório na imprensa.
Leia a reportagem original da Folha de S.Paulo: Como reajuste pelo INCC pode virar armadilha para quem compra imóvel na planta — Folha de S.Paulo
Comprou um imóvel na planta? Solicite ao Busta & Amaral Advogados uma análise preliminar do INCC
Compradores que tiveram seus contratos corrigidos mensalmente pelo INCC podem verificar se os reajustes observaram os limites estabelecidos pela legislação.
O Busta & Amaral Advogados oferece análise preliminar gratuita para identificar possíveis irregularidades e avaliar a viabilidade jurídica de restituição dos valores pagos indevidamente.
Para essa avaliação inicial, geralmente são necessários apenas o contrato de compra e venda, especialmente o quadro-resumo com a forma de pagamento, e o extrato financeiro completo disponibilizado pela construtora.
A análise também pode ser realizada nos casos em que o imóvel já foi entregue ou integralmente quitado.
Entre em contato com o Busta & Amaral Advogados pelos canais oficiais e saiba como solicitar a análise do seu contrato: fale com o escritório pelo WhatsApp.
Este artigo possui caráter exclusivamente informativo. A possibilidade de revisão contratual e restituição de valores depende das características de cada caso e da legislação aplicável.
