Reportagem publicada em outubro de 2026 apresenta dados sobre o aumento dos distratos, traz análise do advogado Roberto Amaral, sócio do Busta & Amaral Advogados, e aborda os direitos de compradores prejudicados pelo atraso de obras.
O atraso na entrega de um imóvel na planta pode permitir ao comprador rescindir o contrato e buscar a devolução integral dos valores pagos, inclusive após o esgotamento do prazo de tolerância contratual de 180 dias. A possibilidade depende das condições do contrato, da caracterização do atraso e da responsabilEstadão destaca aumento dos distratos imobiliários: entenda os direitos de quem enfrenta atraso na entrega do imóvel
idade da construtora.
O assunto ganhou destaque em reportagem publicada pelo jornal O Estado de S. Paulo (Estadão) em 17 de outubro de 2026, assinada pelo jornalista Breno Damascena.
A matéria, intitulada “Distratos atingem um em cada cinco imóveis de médio e alto padrão, o maior patamar desde 2020”, apresentou dados do mercado imobiliário, ouviu especialistas e destacou a diferença entre a desistência do comprador e a rescisão decorrente de descumprimento contratual pela incorporadora.
Entre os especialistas consultados está Roberto Amaral, sócio-fundador do Busta & Amaral Advogados, escritório de advocacia sediado em São Paulo e com atuação em Direito Imobiliário, especialmente em questões relacionadas à aquisição de imóveis na planta, atraso de obras e distratos.
Leia a reportagem original publicada pelo Estadão.
Distratos imobiliários atingem o maior patamar desde 2020
Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), apresentados pelo Estadão, os distratos no mercado de imóveis de médio e alto padrão corresponderam a 21% das vendas brutas no primeiro semestre de 2026.
Isso significa que o volume de cancelamentos equivalia a aproximadamente um em cada cinco imóveis vendidos nesses segmentos.
A reportagem também mostrou o crescimento das reclamações por demora na entrega de imóveis na cidade de São Paulo, com base em levantamento do Procon:
- 785 reclamações em 2024;
- 1.194 reclamações em 2025;
- 1.296 reclamações registradas até 12 de outubro de 2026.
Esses indicadores revelam a importância de discutir os direitos de compradores de imóveis na planta, especialmente quando os prazos assumidos pelas construtoras não são cumpridos.
É importante distinguir, porém, os cancelamentos decorrentes de dificuldades financeiras dos compradores daqueles motivados pelo inadimplemento das incorporadoras. As consequências jurídicas podem ser diferentes.
Roberto Amaral explica ao Estadão quando o comprador tem direito à restituição integral
Ouvido pela reportagem, Roberto Amaral, sócio-fundador do Busta & Amaral Advogados, explicou que a Lei do Distrato estabelece regras para o encerramento de contratos imobiliários, mas que a responsabilidade pelo desfazimento do negócio é determinante para definir os direitos do comprador.
Nos contratos submetidos às regras legais aplicáveis, a desistência por iniciativa do adquirente pode permitir determinadas retenções.
A situação é diferente quando o encerramento do contrato ocorre em razão de descumprimento da própria construtora.
Na reportagem, Roberto Amaral esclareceu que, nos casos de atraso nas obras por culpa exclusiva da vendedora, o comprador tem direito à restituição integral do que pagou.
A distinção é fundamental: quem pretende encerrar o contrato porque a incorporadora descumpriu o prazo de entrega não está necessariamente na mesma situação jurídica de quem simplesmente desistiu da compra.
Caso apresentado pelo Estadão demonstra os problemas causados pelo atraso na entrega
A reportagem também apresentou o relato de Denise Garcia, compradora de uma unidade no empreendimento Do It Pinheiros, localizado na zona oeste de São Paulo.
Segundo o jornal, Denise adquiriu o apartamento em 2021, com previsão de entrega para agosto de 2024 e tolerância contratual de 180 dias.
Em maio de 2025, o imóvel ainda não havia sido entregue, circunstância que motivou a busca pela rescisão contratual.
A reportagem informou que a incorporadora e as demais empresas envolvidas alegaram dificuldades relacionadas à emissão de documentos e à disponibilização de serviços necessários ao empreendimento.
No caso relatado, a Justiça reconheceu o direito da compradora à restituição integral dos valores pagos.
O episódio, apresentado publicamente pelo Estadão, ilustra a importância da análise das obrigações assumidas pelas construtoras e dos direitos aplicáveis quando o imóvel não é entregue dentro do prazo contratual.
Quando o atraso de 180 dias permite cancelar a compra de um imóvel?
Nos contratos de aquisição de imóveis na planta, é comum existir uma cláusula que estabelece um período adicional de tolerância de até 180 dias corridos para a conclusão da obra.
O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, disciplina essa tolerância nas situações abrangidas pela legislação.
Para que o prazo seja aplicável, é necessário observar os requisitos legais, inclusive a existência de previsão contratual clara e destacada.
Quando a construtora ultrapassa o prazo previsto para entrega, já considerada eventual tolerância válida, pode ficar caracterizado o descumprimento contratual.
Nessas circunstâncias, o comprador pode avaliar a possibilidade de resolução do contrato por responsabilidade da incorporadora.
A análise deve considerar a data da contratação, o quadro-resumo, os aditivos eventualmente assinados, o cronograma da obra e a efetiva disponibilização do imóvel.
Para aprofundar o assunto, consulte também nosso artigo:
Obra atrasada mais de 180 dias: posso cancelar a compra e receber tudo de volta?
O comprador pode receber 100% dos valores pagos?
Quando a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva da construtora, a legislação e a jurisprudência admitem a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
Esse entendimento está refletido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), aplicável aos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
A orientação distingue duas situações:
1. Encerramento por responsabilidade exclusiva da construtora
O comprador pode buscar a devolução integral das parcelas pagas, observadas as particularidades do contrato e da legislação aplicável.
2. Desistência por iniciativa do comprador
O encerramento do contrato pode envolver retenções, cujo regime depende da legislação aplicável, da modalidade do empreendimento e das condições contratuais.
Além da restituição dos valores que integram o preço do imóvel, pode ser necessário examinar a comissão de corretagem, a correção monetária, os juros e outras consequências do descumprimento contratual.
A devolução da corretagem, em especial, exige análise das circunstâncias da contratação e da responsabilidade pelo encerramento do negócio.
A construtora pode justificar o atraso pela demora do Habite-se?
A reportagem do Estadão também abordou dificuldades documentais relacionadas à conclusão de empreendimentos.
Uma situação frequentemente discutida judicialmente ocorre quando a construtora atribui o atraso à demora na expedição do Habite-se, à atuação de concessionárias ou à conclusão de procedimentos administrativos.
Esses argumentos não afastam automaticamente a responsabilidade da incorporadora.
É necessário examinar se os acontecimentos alegados representam riscos normais da atividade empresarial ou circunstâncias extraordinárias juridicamente relevantes.
Outro aspecto importante é a diferença entre a expedição do Habite-se e a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.
A emissão do documento, isoladamente, não significa necessariamente que todas as obrigações contratuais de entrega tenham sido cumpridas.
Quais documentos ajudam a avaliar o direito ao distrato por atraso?
A avaliação jurídica deve começar pela documentação da compra.
Entre os documentos relevantes estão:
- Contrato de promessa de compra e venda e quadro-resumo;
- Aditivos e eventuais alterações do prazo de entrega;
- Demonstrativo financeiro dos pagamentos efetuados;
- Comprovantes de entrada, parcelas, intermediárias e corretagem;
- Comunicados da construtora sobre o andamento e a previsão da obra;
- Documentos relativos à disponibilização das chaves;
- Eventuais propostas de distrato apresentadas pela incorporadora.
A reunião desses documentos permite verificar o prazo contratual, a existência de descumprimento, a responsabilidade pelo atraso e os valores envolvidos em eventual resolução.
Antes de assinar um termo de distrato, é importante compreender as condições oferecidas, especialmente quando houver previsão de retenção de parcelas ou quitação ampla de direitos.
O comprador precisa continuar aguardando a conclusão da obra?
Não necessariamente.
Se houver descumprimento contratual relevante pela construtora, o comprador poderá avaliar a resolução do contrato, sem precisar concordar indefinidamente com sucessivas alterações de cronograma.
Entretanto, o encerramento da compra deve ser examinado à luz das circunstâncias de cada caso.
Também é necessário cautela antes de interromper unilateralmente os pagamentos, pois a suspensão das obrigações contratuais pode exigir medidas jurídicas adequadas.
Busta & Amaral Advogados: atuação em Direito Imobiliário e distratos
O Busta & Amaral Advogados, escritório sediado em São Paulo, desenvolve atuação em Direito Imobiliário e questões relacionadas à compra de imóveis na planta.
Entre os assuntos tratados pelo escritório estão o atraso na entrega de empreendimentos, o descumprimento de contratos imobiliários, a resolução contratual, a restituição de valores pagos e controvérsias envolvendo cobranças durante a construção.
O escritório tem como sócios os advogados Luiz Fernando Pereira Busta e Roberto Farias Amaral.
A participação de Roberto Amaral na reportagem do Estadão integra a contribuição do escritório ao debate público sobre os direitos dos adquirentes e as obrigações das incorporadoras.
Nas questões relacionadas ao atraso de obras, a análise jurídica considera especialmente a data de entrega contratada, o eventual prazo de tolerância, a situação do empreendimento, os documentos financeiros e as consequências do descumprimento contratual.
Para conhecer mais sobre o assunto e a atuação do escritório, acesse nossa página de Distrato de Imóvel na Planta.
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóveis
Minha obra atrasou mais de 180 dias. Posso pedir distrato?
Pode existir esse direito quando a construtora descumpre o prazo contratual aplicável, considerada eventual tolerância válida. É necessário examinar o contrato e as circunstâncias do atraso.
A construtora pode descontar 50% dos valores que paguei?
As regras de retenção relacionadas à desistência do comprador não devem ser automaticamente aplicadas aos casos em que a resolução decorre de culpa exclusiva da construtora. São situações jurídicas distintas.
Posso recuperar a comissão de corretagem?
A restituição pode ser discutida conforme as circunstâncias da contratação, a responsabilidade pelo desfazimento do negócio e os entendimentos jurídicos aplicáveis.
O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?
Não. A validade depende dos requisitos legais e contratuais, inclusive da redação clara e destacada e das regras aplicáveis à data da contratação.
A construtora apresentou uma nova data para entrega. Sou obrigado a aceitar?
A simples comunicação de um novo cronograma não significa necessariamente que o comprador tenha concordado com a alteração das condições contratuais. A existência de aditivos e demais documentos precisa ser avaliada.
Posso exigir indenização além da devolução dos valores pagos?
Determinadas verbas podem ser discutidas conforme o tipo de prejuízo, as cláusulas contratuais e o regime jurídico aplicável. A eventual cumulação de pedidos exige análise individualizada.
Conclusão: informação jurídica é fundamental diante do atraso de uma obra
O crescimento dos distratos imobiliários e das reclamações sobre atrasos de obras, destacado pelo Estadão em outubro de 2026, reforça a importância de conhecer as consequências jurídicas do descumprimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.
Para o comprador, a distinção entre desistência voluntária e resolução por culpa da construtora pode representar uma diferença significativa no valor a ser restituído.
Nos contratos em que se caracteriza a responsabilidade exclusiva da incorporadora, pode ser possível buscar a devolução integral dos pagamentos, além de outras verbas legalmente cabíveis.
O Busta & Amaral Advogados, por meio da atuação de seus sócios Luiz Fernando Pereira Busta e Roberto Farias Amaral, disponibiliza informações sobre Direito Imobiliário, distratos e atraso na entrega de empreendimentos.
Informações institucionais e canais de contato: Busta & Amaral Advogados.
Referências
- Estadão — Breno Damascena, reportagem publicada em 17 de outubro de 2026: Distratos atingem um em cada cinco imóveis de médio e alto padrão.
- Lei nº 4.591/1964, artigo 43-A.
- Lei nº 13.786/2018.
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 543.
- Busta & Amaral Advogados — conteúdo jurídico sobre atraso na entrega de imóveis.
Conteúdo informativo. A aplicação das normas depende das características de cada contrato e das circunstâncias do caso concreto.
