Julgamento do Superior Tribunal de Justiça esclarece os requisitos para a restituição em dobro de cobranças indevidas e pode ter reflexos importantes para compradores de imóveis na planta.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu, em 15 de setembro de 2026, o julgamento do Tema Repetitivo 929, que discute as condições para a devolução em dobro de valores cobrados indevidamente dos consumidores.
A decisão pode ter repercussões importantes no mercado imobiliário, especialmente nas ações que questionam a cobrança mensal do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em contratos de compra e venda de imóveis na planta.
Isso porque muitos compradores acabam pagando valores superiores aos legalmente permitidos em razão da aplicação mensal do índice em contratos com prazo inferior a 36 meses.
Quando a Justiça reconhece essa cobrança como indevida, surge uma segunda discussão: a construtora deve devolver apenas o valor cobrado a mais ou pode ser condenada a restituí-lo em dobro?
É justamente essa distinção que torna o Tema 929 relevante para os compradores de imóveis.
O que o STJ decidiu no Tema 929?
O julgamento envolve a interpretação do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê a restituição em dobro de quantias pagas indevidamente, ressalvada a hipótese de engano justificável.
O entendimento reafirmado pelo STJ é que a devolução em dobro não depende necessariamente da comprovação de que o fornecedor teve intenção de prejudicar o consumidor.
O ponto central é verificar se a cobrança indevida contrariou a chamada boa-fé objetiva, princípio que exige transparência, lealdade e cuidado nas relações de consumo.
No julgamento de setembro de 2026, o Tribunal também examinou critérios para identificar a existência de engano justificável e a distribuição do ônus da prova.
Entre os pontos divulgados sobre a decisão estão a relevância da postura do fornecedor diante de reclamações do consumidor e a necessidade de a empresa demonstrar que não atuou de forma desleal ou descuidada.
O julgamento também reconheceu hipóteses que podem afastar a restituição em dobro, como determinadas situações de divergência jurisprudencial ou posterior declaração de nulidade da cláusula contratual que fundamentava a cobrança.
Portanto, a decisão não significa que toda cobrança indevida resulte automaticamente em devolução dobrada.
É necessário avaliar as circunstâncias de cada caso.
Qual é a relação entre o Tema 929 e a cobrança de INCC?
O INCC é um índice utilizado para acompanhar a variação dos custos da construção civil.
Sua utilização é comum nos contratos de compra de imóveis na planta, principalmente durante a execução das obras.
Entretanto, a legislação estabelece limites para a periodicidade dos reajustes.
De acordo com o artigo 46 da Lei nº 10.931/2004, a estipulação de reajustes mensais em contratos de comercialização de imóveis depende, entre outros requisitos legais, de prazo mínimo de 36 meses.
Já o artigo 47 da mesma lei considera nulos os expedientes utilizados para contornar essa exigência.
Assim, quando uma construtora aplica correção mensal pelo INCC em contrato cujo prazo efetivo não atende ao requisito legal, pode haver fundamento para questionar a cobrança e solicitar o recálculo dos valores.
Se forem identificadas quantias efetivamente pagas em excesso, o comprador poderá discutir sua restituição.
O Tema 929 torna-se relevante na etapa seguinte: definir se a restituição deverá ocorrer de forma simples ou em dobro.
Para isso, será necessário analisar se a cobrança indevida contrariou a boa-fé objetiva e se existe alguma circunstância capaz de caracterizar engano justificável.
A construtora pode usar uma parcela simbólica para justificar o INCC mensal?
Uma situação que tem provocado discussões no Judiciário envolve contratos em que praticamente todo o preço do imóvel deve ser pago em menos de 36 meses, mas uma parcela residual é prevista para vencimento muito posterior.
Imagine um comprador que adquire um apartamento na planta e assume um cronograma no qual 99% do preço será pago em aproximadamente 25 meses.
Entretanto, o contrato estabelece uma última parcela de apenas R$ 1.000,00 para vencimento em data distante, fazendo com que o prazo formal ultrapasse 36 meses.
Dependendo das circunstâncias, esse tipo de estrutura pode ser questionado judicialmente quando a parcela residual não possui justificativa econômica efetiva e é utilizada para permitir reajustes mensais.
A legislação busca impedir justamente o uso de expedientes destinados a contornar o requisito temporal.
O simples fato de existir uma parcela pequena ao final do contrato não comprova, isoladamente, qualquer irregularidade.
É necessário verificar a estrutura financeira da operação, os vencimentos, a proporção dos pagamentos e a efetiva finalidade da cláusula.
Se o Judiciário reconhecer que houve cobrança mensal indevida, a aplicação do Tema 929 poderá ser examinada para definir a modalidade de restituição.
Compradores já conseguiram na Justiça a devolução em dobro do INCC?
Sim. Existem decisões judiciais reconhecendo a irregularidade da correção mensal do INCC e determinando a restituição em dobro de valores cobrados indevidamente.
Em outubro de 2026, por exemplo, uma sentença envolvendo o empreendimento Ventura Pinheiros Faria Lima, da incorporadora Nortis, reconheceu a irregularidade da cobrança mensal do INCC e determinou a devolução em dobro das quantias indevidamente pagas.
A ação foi conduzida pelo escritório Busta & Amaral Advogados e envolveu a análise da estrutura contratual e da periodicidade dos reajustes aplicados.
A decisão ilustra a importância da análise conjunta da legislação imobiliária e das normas de proteção ao consumidor.
Entretanto, é importante ressaltar que decisões de primeira instância estão sujeitas a recurso e não representam garantia de resultado semelhante em outros processos.
Cada contrato possui particularidades que podem influenciar tanto o reconhecimento da cobrança indevida quanto a forma de restituição.
O comprador precisa provar que a construtora agiu de má-fé?
Não é indispensável demonstrar que a construtora teve intenção deliberada de prejudicar o comprador.
A análise da repetição em dobro considera a boa-fé objetiva, e não apenas a intenção subjetiva de quem realizou a cobrança.
Isso significa que a forma como a empresa estruturou o contrato, calculou os reajustes e respondeu a eventuais questionamentos pode ser relevante.
Por exemplo, uma construtora que continua exigindo determinada cobrança mesmo após receber reclamação fundamentada do comprador poderá ter sua conduta examinada à luz do dever de lealdade e transparência.
Por outro lado, a existência de divergência jurisprudencial sobre a validade da cobrança ou a posterior invalidação de uma cláusula contratual também pode ser relevante para o reconhecimento de engano justificável.
O julgamento do Tema 929 reforça a necessidade de analisar esses elementos antes de concluir pela devolução em dobro.
Quanto o comprador pode receber de volta?
O valor depende da diferença entre aquilo que foi efetivamente pago e o montante que seria devido mediante a aplicação correta das regras contratuais e legais.
Considere o seguinte exemplo hipotético:
Um comprador adquire um imóvel na planta e, após a análise do contrato e do histórico financeiro, identifica R$ 80 mil pagos indevidamente em razão da aplicação mensal irregular do INCC.
Se houver reconhecimento do direito à restituição simples, o valor principal a ser devolvido será de R$ 80 mil.
Caso também estejam presentes os requisitos do artigo 42, parágrafo único, do CDC, a restituição poderá corresponder a R$ 160 mil.
Esses valores são meramente ilustrativos e não incluem eventuais acréscimos legais.
O cálculo efetivo depende das datas dos pagamentos, dos índices utilizados, da evolução do saldo devedor e dos critérios definidos judicialmente.
Quem já quitou o imóvel pode pedir a devolução do INCC?
A quitação do imóvel não impede, por si só, o questionamento de cobranças indevidas realizadas durante a execução do contrato.
Muitos compradores somente descobrem possíveis irregularidades depois da entrega das chaves, da contratação do financiamento bancário ou da liquidação integral do preço.
Mesmo nessas situações, é possível examinar o histórico financeiro para identificar se os reajustes observaram a periodicidade legal.
A possibilidade de ajuizamento da demanda depende, entre outros fatores, do prazo prescricional aplicável, da documentação disponível e das características da cobrança.
Por isso, o fato de o imóvel já estar quitado não deve ser confundido com a impossibilidade automática de revisar os valores anteriormente exigidos.
Como saber se o INCC foi cobrado indevidamente?
A análise começa com a identificação do prazo contratual e da forma como o índice foi aplicado.
Algumas situações merecem atenção:
- Contratos com prazo inferior a 36 meses e reajustes mensais pelo INCC.
- Parcelas residuais de pequeno valor utilizadas para prolongar o cronograma contratual.
- Inclusão indevida de períodos de tolerância para justificar a correção mensal.
- Saldo devedor que sofreu aumentos relevantes durante a obra sem demonstração clara dos cálculos.
- Cobranças que não correspondem à periodicidade ou aos critérios previstos na legislação.
Esses elementos não comprovam automaticamente uma irregularidade, mas podem indicar a necessidade de uma análise mais detalhada.
Os principais documentos para essa verificação são o contrato de compra e venda, o quadro-resumo, o cronograma financeiro e o extrato de pagamentos da construtora.
O Tema 929 garante devolução em dobro para todos os compradores?
Não.
É importante distinguir duas questões jurídicas.
A primeira é verificar se a cobrança mensal do INCC foi irregular, considerando a legislação aplicável e as características do contrato.
A segunda é determinar se a cobrança indevida permite a restituição em dobro, considerando o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento do STJ.
Embora estejam relacionadas, são discussões distintas.
O Tema 929 não declarou ilegal a utilização do INCC nos contratos imobiliários, nem determinou que toda cobrança considerada irregular seja devolvida em dobro.
Seu alcance está ligado aos requisitos para aplicação da repetição do indébito nas relações de consumo.
Conclusão: o que o Tema 929 representa para quem comprou imóvel na planta?
O julgamento do Tema 929 do STJ é relevante para os consumidores que discutem judicialmente cobranças indevidas.
Ao reafirmar que a restituição em dobro não exige necessariamente a comprovação de intenção deliberada de prejudicar o consumidor, o Tribunal destaca a importância da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
No mercado imobiliário, o entendimento pode ter reflexos nas ações envolvendo a aplicação mensal do INCC em contratos que não atendem ao prazo legal de 36 meses.
Entretanto, o direito à restituição e a possibilidade de devolução em dobro dependem da análise individualizada da contratação, dos pagamentos e da conduta da incorporadora.
Quem adquiriu um imóvel na planta e teve as parcelas ou o saldo devedor corrigidos mensalmente pelo INCC pode verificar se a atualização respeitou as condições previstas na legislação, inclusive quando o imóvel já estiver quitado.
A análise do contrato e do histórico financeiro permite identificar eventuais diferenças e avaliar as medidas juridicamente cabíveis.
Sobre o Busta & Amaral Advogados
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário, incluindo demandas relacionadas à cobrança indevida do INCC, revisão contratual, atraso na entrega de imóveis e restituição de valores.
A análise de eventuais irregularidades é realizada com base na documentação contratual e financeira de cada comprador.
Contato:
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