INCC em contrato com menos de 36 meses: a construtora pode cobrar todo mês?

Quem compra um imóvel na planta normalmente se depara com parcelas corrigidas pelo INCC durante o período de construção.

O que muitos compradores não sabem é que a cobrança mensal de correção monetária não é automaticamente permitida em qualquer contrato imobiliário.

Um dos pontos mais importantes — e frequentemente ignorado na assinatura do contrato — é o prazo da contratação.

Isso porque a legislação brasileira estabelece regras específicas para contratos com prazo inferior a 36 meses.

Em determinadas situações, portanto, o comprador pode ter suportado reajustes mensais durante toda a obra quando a correção deveria respeitar periodicidade anual, o que pode representar uma diferença relevante no valor pago.

O que é o INCC?

O INCC — Índice Nacional de Custo da Construção — é um índice utilizado para acompanhar a variação dos custos da construção civil.

Nos contratos de compra e venda de imóveis na planta, é comum que as construtoras utilizem o INCC para atualizar as parcelas e o saldo devedor enquanto o empreendimento está em construção.

O problema não está necessariamente na existência do índice.

A questão principal é:

com que frequência esse reajuste pode ser aplicado?

Em muitos contratos, o saldo devedor é corrigido mensalmente. Dependendo do prazo contratual e da estrutura de pagamento, essa forma de cobrança merece uma análise mais cuidadosa.

O que a lei diz sobre reajustes inferiores a um ano?

A Lei nº 10.192/2001 estabelece, em seu artigo 2º, que é admitida a correção monetária em contratos com duração igual ou superior a um ano.

A mesma lei prevê que, como regra, é nula a estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano.

Ou seja, a regra geral é a periodicidade anual.

Existe, entretanto, uma regra específica para determinados contratos imobiliários.

E de onde surgem os 36 meses?

A Lei nº 10.931/2004 criou uma hipótese específica para contratos imobiliários.

O artigo 46 estabelece que, nos contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses, pode ser prevista cláusula de reajuste com periodicidade mensal.

Esse ponto é fundamental.

A legislação não diz simplesmente que todo imóvel comprado na planta pode ser corrigido mensalmente.

Ela estabelece expressamente o requisito de prazo mínimo de 36 meses.

Por isso, quando o contrato possui duração inferior a esse período, existe fundamento jurídico relevante para questionar a utilização de reajustes mensais.

Meu contrato tem menos de 36 meses. O INCC mensal é automaticamente ilegal?

Cada contrato precisa ser analisado individualmente.

Entretanto, se o prazo efetivo da contratação for inferior a 36 meses e, ainda assim, a construtora tiver aplicado correção monetária mensal sobre as parcelas ou sobre o saldo devedor, pode existir uma cobrança passível de revisão judicial.

É necessário verificar, principalmente:

• a data de assinatura do contrato;
• a data prevista para conclusão ou entrega;
• o cronograma de pagamento;
• quando vencem as parcelas;
• a existência de parcelas posteriores aos 36 meses;
• a relevância econômica dessas parcelas;
• a forma como o INCC foi efetivamente calculado;
• e o histórico financeiro fornecido pela construtora.

Não basta, portanto, olhar apenas para uma cláusula isolada do contrato.

É preciso analisar a estrutura econômica real da operação.

Uma pequena parcela depois do 36º mês resolve a questão?

Esse é um dos pontos mais importantes na análise desses contratos.

Existem contratos nos quais praticamente todo o preço do imóvel deve ser pago dentro de período inferior a 36 meses, mas permanece uma parcela de pequeno valor após esse prazo.

Nessas situações, é necessário analisar se essa estrutura possui efetiva função econômica ou se apenas produz formalmente um contrato superior a 36 meses.

Isso porque o artigo 47 da Lei nº 10.931/2004 considera nulos os expedientes que, direta ou indiretamente, tenham efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo previsto pela legislação.

Assim, a mera existência de uma parcela posterior aos 36 meses não deve encerrar a análise.

É importante verificar o contrato como um todo, a proporção dessa parcela em relação ao preço total e a verdadeira dinâmica financeira da aquisição.

E os 180 dias de tolerância da obra?

Outro ponto que frequentemente gera dúvida é a chamada cláusula de tolerância.

Muitos contratos estabelecem uma previsão inicial para conclusão do empreendimento e acrescentam uma tolerância de até 180 dias.

Isso não significa, necessariamente, que esse período possa ser utilizado automaticamente para transformar um contrato originalmente inferior a 36 meses em um contrato apto a receber reajustes mensais.

A cláusula de tolerância possui finalidade relacionada ao prazo de entrega da obra.

Já a possibilidade de reajuste mensal envolve a análise do prazo contratual e das obrigações econômicas assumidas pelo comprador.

Por isso, é preciso verificar concretamente como o contrato foi estruturado e quais datas foram utilizadas para justificar a incidência mensal do índice.

Exemplo prático

Imagine um comprador que tenha assinado o contrato de um apartamento na planta em janeiro de 2024.

O contrato prevê conclusão do empreendimento e concentração das obrigações financeiras antes de completados 36 meses.

Apesar disso, desde a assinatura, a construtora atualiza mensalmente parcelas e saldo devedor pelo INCC.

Ao longo de dois ou três anos, a diferença entre uma correção mensal e uma correção aplicada na periodicidade juridicamente adequada pode se tornar significativa.

Em imóveis de maior valor, essa diferença pode representar dezenas de milhares de reais.

Por esse motivo, a análise não deve ser feita apenas olhando a última parcela.

O correto é reconstruir toda a evolução financeira do contrato e comparar o que efetivamente foi cobrado com o que seria devido no cenário juridicamente aplicável.

Quem já quitou o imóvel ainda pode questionar o INCC?

Em princípio, o fato de o comprador ter quitado o imóvel, realizado financiamento bancário ou recebido as chaves não impede, por si só, a análise das cobranças realizadas durante a execução do contrato.

Isso porque a discussão pode estar relacionada a valores que foram pagos indevidamente no passado.

Assim, compradores que já concluíram a aquisição também podem ter interesse em revisar o histórico financeiro da unidade.

A existência ou não de valores recuperáveis dependerá da documentação, das datas do contrato, dos pagamentos realizados e das circunstâncias específicas de cada caso.

E quem financiou o saldo devedor?

Também é comum que o comprador pague parcelas diretamente à construtora durante a obra e, posteriormente, quite o saldo restante por meio de financiamento bancário.

Nessa hipótese, é importante verificar quanto o saldo devedor cresceu em razão das atualizações mensais antes do financiamento.

Isso porque um saldo artificialmente elevado pode refletir diretamente no valor que precisou ser quitado ou financiado pelo comprador.

Por essa razão, mesmo após a assinatura do financiamento, o histórico anterior deve ser analisado.

É possível pedir a devolução dos valores cobrados a mais?

Quando constatada cobrança indevida, pode existir fundamento para buscar judicialmente a restituição dos valores pagos em excesso, acrescidos dos consectários legais aplicáveis.

Em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor também prevê hipóteses de restituição em dobro da quantia indevidamente paga.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento segundo o qual a devolução em dobro não depende necessariamente da demonstração de má-fé do fornecedor, sendo relevante a análise da cobrança à luz da boa-fé objetiva e da existência ou não de engano justificável.

A possibilidade de devolução simples ou em dobro, entretanto, deve ser analisada de acordo com as particularidades de cada processo e com o período em que ocorreram as cobranças.

Quanto o comprador pode ter pago a mais?

Não existe um percentual único.

O valor depende de diversos fatores, entre eles:

• preço do imóvel;
• valor da entrada;
• quantidade e valor das parcelas;
• período de incidência do INCC;
• índices utilizados em cada mês;
• parcelas intermediárias;
• saldo financiado;
• data da assinatura;
• e data de cada pagamento.

Por isso, duas pessoas que compraram apartamentos no mesmo empreendimento podem apresentar diferenças consideráveis nos cálculos.

A forma mais segura de identificar eventual cobrança indevida é realizar uma análise matemática do fluxo financeiro completo do contrato.

Quais documentos são necessários para analisar a cobrança?

Normalmente, dois documentos já permitem iniciar uma análise:

1. Contrato de compra e venda completo

É nele que estão as datas, cláusulas de reajuste, previsão de entrega, tolerância e cronograma originalmente contratado.

2. Extrato financeiro ou fluxo de pagamentos atualizado

Esse documento permite verificar os valores efetivamente cobrados, os índices aplicados e a evolução do saldo devedor.

Em alguns casos também podem ser necessários boletos, comprovantes de pagamento, termo de quitação ou documentos relacionados ao financiamento.

Como saber se o seu contrato se enquadra?

Alguns sinais justificam uma análise mais detalhada:

• contrato de imóvel na planta;
• prazo econômico inferior a 36 meses;
• reajuste mensal pelo INCC;
• aumento expressivo do saldo devedor durante a construção;
• pequena parcela deixada para depois do 36º mês;
• quitação antecipada ou financiamento do saldo;
• diferença significativa entre o preço inicialmente contratado e o montante efetivamente pago.

Se essas características estiverem presentes, é recomendável conferir a estrutura contratual e reconstruir os cálculos antes de concluir que os reajustes aplicados pela construtora estavam corretos.

Comprou imóvel na planta e teve INCC cobrado mensalmente?

O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário e realiza análise de contratos de imóveis adquiridos na planta, inclusive para verificar a forma de aplicação do INCC e eventual existência de valores pagos a maior.

Para uma análise inicial, normalmente são necessários:

• contrato de compra e venda completo;
• extrato financeiro atualizado fornecido pela construtora.

Com esses documentos, é possível verificar o prazo da contratação, a forma de incidência do índice e estimar eventual diferença financeira.

Se o seu contrato tinha prazo inferior a 36 meses e houve cobrança mensal de INCC, entre em contato conosco para análise do caso.

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Comprou um imóvel na planta e teve INCC cobrado mensalmente? Seu contrato tinha prazo inferior a 36 meses? O saldo devedor aumentou significativamente durante a obra ou você quitou/financiou um valor muito superior ao inicialmente previsto?

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A análise é realizada de forma individualizada, com base no contrato de compra e venda, no prazo previsto para o empreendimento, no fluxo financeiro, nos pagamentos realizados e na forma como o INCC foi aplicado pela construtora.

Com esses documentos, é possível verificar se houve cobrança indevida e estimar eventual valor pago a maior.