Guia do comprador
Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?
Ao pedir o distrato, é comum receber uma proposta que devolve só metade do que foi pago — ou menos. A lei permite retenção, mas com limites claros, e eles dependem de quem deu causa ao desfazimento e de como o empreendimento foi estruturado.
Busta & Amaral Advogados · Atualizado em · 3 min de leitura
Primeiro: de quem é a culpa?
Essa é a pergunta que mais muda o resultado. Se o desfazimento decorre de falha da vendedora — atraso além de 180 dias, imóvel diferente do prometido, problemas na documentação —, a Súmula 543 do STJ garante a restituição integral e imediata das parcelas pagas. Retenção só se discute quando é o comprador quem desiste.
Os limites quando o comprador desiste
| Situação | Retenção máxima | Prazo para devolver |
|---|---|---|
| Contrato sem patrimônio de afetação | Até 25% do valor pago | Até 180 dias após o desfazimento |
| Contrato com patrimônio de afetação | Até 50% do valor pago | Até 30 dias após o habite-se |
Esses limites estão no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e valem para contratos assinados a partir de 28/12/2018. Para contratos anteriores, a jurisprudência costuma admitir retenções entre 10% e 25%.
Além da retenção, a lei permite descontar a comissão de corretagem e, se o comprador chegou a ocupar o imóvel, valores pela fruição (uso) e encargos como IPTU e condomínio do período.
Como saber se o seu contrato tem patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação separa o empreendimento das demais dívidas da incorporadora. Ele precisa estar averbado na matrícula do terreno no Registro de Imóveis. A simples menção no contrato não basta: vale pedir a certidão da matrícula e conferir. Veja quais certidões pedir e onde obter a matrícula.
Sinais de que a proposta pode estar errada
- Retenção de 50% sem que o empreendimento tenha patrimônio de afetação averbado;
- Somar multa, taxa administrativa, "despesas de comercialização" e corretagem até ultrapassar o limite legal;
- Devolução parcelada em muitas vezes, quando a lei prevê pagamento em parcela única no prazo;
- Proposta de distrato em caso de atraso da obra com qualquer retenção;
- Valores sem correção monetária.
Antes de assinar o termo de distrato, peça a memória de cálculo por escrito. Depois de assinado com quitação ampla, rediscutir os valores fica mais difícil.
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Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.