Guia do comprador
Certidões para checar antes de comprar um imóvel
Antes de assinar qualquer compromisso ou pagar o sinal, vale fazer o que os advogados chamam de due diligence: verificar o imóvel e o vendedor. As certidões revelam penhoras, dívidas e processos que podem atingir o imóvel depois da compra — e evitam que o sonho vire uma disputa judicial.
Busta & Amaral Advogados · Atualizado em · 2 min de leitura
Certidões do imóvel
| Documento | Onde obter | O que revela |
|---|---|---|
| Certidão de matrícula atualizada (inteiro teor) | Registro de Imóveis da região, ou on-line pelo ONR (registradores.onr.org.br) | Proprietário atual, histórico de vendas, área e descrição |
| Certidão de ônus reais | Registro de Imóveis | Hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, cláusulas restritivas |
| Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias | Registro de Imóveis | Ações judiciais que disputam o próprio imóvel |
| Certidão negativa de débitos de IPTU | Prefeitura | Impostos atrasados do imóvel |
| Declaração de quitação de condomínio | Síndico ou administradora | Dívidas condominiais, que passam ao novo dono |
Pela Lei nº 13.097/2015, o que não está averbado na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Ainda assim, as certidões do vendedor continuam recomendadas: elas mostram riscos que podem chegar ao imóvel antes de serem averbados.
Certidões do vendedor
- Distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal (ações e execuções em andamento);
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), emitida pelo TST;
- Protestos em cartórios de protesto (em SP, pesquisa gratuita em pesquisaprotesto.com.br);
- Certidão de regularidade fiscal federal (Receita Federal e PGFN);
- Se for empresa: certidões da Junta Comercial, CND do INSS e, se aplicável, ações de recuperação judicial ou falência.
Processos encontrados não significam, sozinhos, que o negócio é inviável. O que importa é avaliar se o valor e a fase das dívidas podem comprometer o imóvel — por exemplo, caracterizando fraude à execução.
Comprando na planta: cuidados extras
- Registro da incorporação na matrícula do terreno: a venda de unidades só pode começar depois dele (Lei nº 4.591/64, art. 32);
- Patrimônio de afetação averbado, que protege o empreendimento das demais dívidas da incorporadora;
- Alvará de construção e aprovação do projeto na prefeitura;
- Histórico da incorporadora: processos de atraso, reclamações e obras entregues.
Ordem prática para não perder tempo
- 1
Matrícula atualizada
Confirma quem é o dono e se há impedimentos óbvios.
- 2
Certidões do vendedor
Revelam riscos que ainda não chegaram à matrícula.
- 3
IPTU e condomínio
Dívidas a negociar antes ou abater no preço.
- 4
Análise do contrato
Com o resultado das certidões, as cláusulas de garantia e de pagamento podem ser ajustadas.
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