A obra atrasou só dentro dos 180 dias de tolerância. Tenho direito?

Se a entrega aconteceu dentro da tolerância prevista no contrato, em regra não há atraso indenizável. O direito surge a partir do fim desse período.

Ainda estou pagando juros de obra e a obra não terminou. O que fazer?

Se o prazo de entrega com tolerância já passou, é possível pedir judicialmente a suspensão da cobrança e a restituição do que foi pago após o prazo. Guarde os extratos mês a mês.

Guia do comprador

Obra atrasada: INCC e taxa de evolução de obra podem continuar sendo cobrados?

Quando a obra atrasa, muitos compradores continuam pagando duas coisas que só existem por causa da construção: a correção pelo INCC e, para quem já financiou, a taxa de evolução de obra (os "juros de obra" do banco). Depois que vence o prazo de entrega, esse custo não deveria mais recair sobre você.

Busta & Amaral Advogados · Atualizado em 6 out 2026 · 3 min de leitura

O que é a taxa de evolução de obra

Quem financia o imóvel na planta pelo banco paga, durante a construção, apenas juros e encargos sobre o valor que o banco já liberou à construtora — é a chamada taxa de evolução de obra. A amortização do financiamento só começa quando a obra termina. Se a obra atrasa, o comprador fica meses pagando juros sem reduzir a dívida.

O que o STJ decidiu

Ao julgar o Tema 996 dos recursos repetitivos (em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, entendimento que tem servido de referência para outros contratos), o Superior Tribunal de Justiça fixou que:

o contrato deve trazer data certa para a entrega, sem vinculá-la à concessão do financiamento;
é ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega, incluído o período de tolerância;
após esse prazo, a correção do saldo pelo INCC deve ser substituída pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

Em outras palavras: o risco do atraso é de quem constrói. O comprador não deve financiar a demora com juros de obra nem com um índice que reflete o custo da construção.

Calculadora de INCCSimule gratuitamente quanto pode ter sido cobrado a mais no seu contrato.Calcular agora →

Como saber se você pagou a mais

1
Identifique a data de entrega prometida
Está no contrato. Some a tolerância, normalmente de até 180 dias. Veja como funciona o prazo de tolerância.
2
Compare com a entrega efetiva
A data do habite-se e, principalmente, a da entrega das chaves.
3
Levante os pagamentos do período entre as duas datas
Extrato do banco (taxa de evolução de obra) e boletos da construtora (parcelas com INCC).

Tudo o que foi pago a título de juros de obra nesse intervalo, e a diferença entre o INCC e o IPCA no saldo, pode entrar no pedido de restituição.

Outros direitos de quem sofreu com o atraso

A restituição desses encargos não exclui outras reparações: multa contratual, indenização pelo período sem o imóvel (como o aluguel pago) e, se o atraso for grande, até a rescisão com devolução integral. Veja indenização por atraso na entrega.

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Perguntas frequentes

Dúvidas comuns

Depende do caso e de como os pagamentos foram feitos. Em geral, a responsabilidade pelo atraso é da construtora, e a restituição é buscada contra ela. A análise do contrato de financiamento e do contrato com a incorporadora define contra quem o pedido deve ser feito.

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Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.