Guia do comprador
Reajuste mensal do INCC em contrato com menos de 36 meses
A maioria dos contratos de imóvel na planta corrige o saldo pelo INCC todo mês. O que pouca gente sabe é que a lei só permite essa periodicidade mensal quando o contrato tem prazo de pelo menos 36 meses. Abaixo disso, o reajuste deveria ser anual — e a diferença pode ser grande.
Busta & Amaral Advogados · Atualizado em · 3 min de leitura
O que diz a lei
Desde o Plano Real, a regra geral é que contratos só podem ser reajustados uma vez por ano (Lei nº 10.192/2001). A Lei nº 10.931/2004 abriu uma exceção para o mercado imobiliário: contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses podem prever reajuste mensal por índices setoriais, como o INCC.
Ou seja: o reajuste mensal é uma exceção com requisito objetivo. Se o contrato não tem 36 meses, a exceção não se aplica e vale a regra geral.
Por que isso faz diferença no bolso
No reajuste mensal, cada parcela é corrigida pelo índice acumulado até aquele mês. No anual, as parcelas de um mesmo ano ficam com o valor congelado até o aniversário do contrato. Em um período de INCC alto, essa diferença se acumula mês a mês sobre todo o saldo devedor.
| Reajuste mensal | Reajuste anual | |
|---|---|---|
| Quando o valor muda | Todo mês | Uma vez a cada 12 meses |
| Permitido em contrato de menos de 36 meses? | Não | Sim |
| Efeito para o comprador | Saldo sobe continuamente | Saldo estável dentro de cada ano |
O truque da parcela simbólica
Para contornar a regra, alguns contratos incluem uma parcela de valor ínfimo — R$ 100, R$ 500 — com vencimento muito depois das demais, apenas para que o contrato "tenha" 36 meses. O Judiciário tem olhado para a substância do contrato, não para a aparência: se o pagamento real termina antes dos 36 meses, a parcela simbólica não valida o reajuste mensal.
Esse tema já foi tratado pelo escritório em artigos publicados no Conjur. Veja na página Na Mídia.
Como conferir o seu contrato
- 1
Ache o prazo real de pagamento
Conte do primeiro pagamento até a última parcela relevante — não a parcela simbólica.
- 2
Veja a cláusula de reajuste
Procure por "INCC", "correção monetária" e "periodicidade". Se diz "mensal" e o prazo é menor que 36 meses, há um sinal de alerta.
- 3
Compare com os boletos
Se o valor das parcelas mudou todo mês, o reajuste mensal foi efetivamente aplicado.
- 4
Faça uma simulação
A calculadora de INCC estima quanto pode ter sido pago a mais.
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Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.