Guia do comprador
Indenização por atraso na entrega do imóvel: aluguel, multa e o que mais é devido
O atraso na entrega de um imóvel gera prejuízos reais: aluguel que continua sendo pago, juros de obra que não abatem a dívida, planos adiados. A lei e a jurisprudência preveem reparações específicas para cada um deles — e entender quais se aplicam ao seu caso evita deixar dinheiro na mesa.
Busta & Amaral Advogados · Atualizado em · 3 min de leitura
O que pode ser pedido
| Reparação | Como funciona |
|---|---|
| Lucros cessantes (aluguel) | Valor mensal equivalente ao aluguel do imóvel, de regra entre 0,5% e 1% do valor do bem, por mês de atraso após a tolerância. |
| Multa contratual | A prevista no contrato para o atraso. Se o contrato só tem multa contra o comprador, ela pode ser aplicada contra a construtora. |
| Encargos indevidos | Juros de obra pagos ao banco e diferença do INCC aplicados após o prazo de entrega. |
| Dano moral | Não é automático. Depende de circunstâncias que vão além do aborrecimento — por exemplo, atraso muito longo com impacto relevante na vida familiar. |
Aluguel e multa: dá para receber os dois?
O STJ, no Tema 970, fixou que a cláusula penal moratória (a multa por atraso) já tem a função de indenizar o período sem o imóvel; por isso, em regra, ela não se acumula com lucros cessantes pelo mesmo período. Na prática, recebe-se o que for maior ou o que estiver previsto de forma mais adequada.
Já no Tema 971, o STJ decidiu que, se o contrato prevê multa apenas para o comprador inadimplente, essa mesma penalidade deve servir de parâmetro contra a construtora que atrasa — é a chamada inversão da cláusula penal.
Como o valor é calculado
O ponto de partida é o número de meses entre o fim da tolerância e a entrega efetiva das chaves. Sobre esse período aplica-se o valor de aluguel mensal (ou a multa contratual), com correção monetária e juros. A esse total somam-se os encargos indevidos pagos no mesmo intervalo, como explicado em INCC e taxa de evolução de obra durante o atraso.
Exemplo ilustrativo
Imóvel de R$ 500 mil entregue 10 meses após o fim da tolerância. Com aluguel estimado em 0,5% ao mês (R$ 2.500), os lucros cessantes chegariam a cerca de R$ 25 mil, antes de correção e juros — sem contar juros de obra pagos no período. Valores reais dependem do contrato e do caso.
Documentos que fortalecem o pedido
- Contrato, com a data de entrega e a cláusula de tolerância;
- Termo de entrega das chaves (ou comunicado de que a obra não terminou);
- Comprovantes de aluguel pagos no período, se houver;
- Extratos do financiamento com a taxa de evolução de obra;
- E-mails e comunicados da construtora sobre novos prazos.
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Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.