Quitei o imóvel na planta: ainda posso reaver o INCC cobrado?

Por que a quitação não encerra a discussão

Pagar o imóvel é cumprir a sua parte no contrato — não é concordar com cada cobrança feita ao longo dele. O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil garantem a devolução do que foi pago indevidamente, e o fato de o comprador ter pago sem contestar na época não transforma uma cobrança irregular em válida.

Na prática, os tribunais — especialmente o Tribunal de Justiça de São Paulo — vêm reconhecendo o direito à restituição de valores de INCC cobrados fora da lei mesmo em contratos já quitados e com as chaves entregues.

Quando o INCC costuma ter sido cobrado de forma indevida

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é um índice legítimo para corrigir o saldo durante a obra. O problema está na forma como ele é aplicado. Os cenários mais frequentes são:

• Reajuste mensal em contrato com prazo inferior a 36 meses — a Lei nº 10.931/2004 só admite correção mensal em contratos de pelo menos 36 meses; abaixo disso, a periodicidade deve ser anual. Veja o guia completo sobre a regra dos 36 meses.
• Parcela simbólica para alongar o contrato — uma parcela de valor irrisório colocada no fim do cronograma apenas para o contrato "chegar" a 36 meses. A Justiça tem desconsiderado esse artifício.
• INCC cobrado depois do prazo de entrega — se a obra atrasou além da tolerância, o índice setorial deixa de ser aplicável. Entenda em INCC e taxa de evolução de obra durante o atraso.
• INCC sobre parcelas já vencidas ou sobre valores que não compõem o saldo da obra, como sinal já pago.

Documentos para analisar o seu caso

1. 1

   Contrato de compra e venda (ou promessa)

   É nele que estão o prazo total, o cronograma de parcelas e a cláusula de reajuste.

2. 2

   Boletos, extratos ou o demonstrativo de evolução do saldo

   A maioria das construtoras disponibiliza no portal do cliente. Se não tiver, é possível solicitar formalmente.

3. 3

   Termo de quitação e termo de entrega das chaves

   Mostram as datas que marcam o fim da fase de obra e do pagamento.

Com esses documentos, é possível comparar o que foi cobrado com o que seria devido pela regra correta e chegar a uma estimativa da diferença. A calculadora de INCC faz uma primeira simulação gratuita.

Como funciona a restituição

Normalmente o caminho começa com a análise técnica do contrato e dos pagamentos. Constatada a irregularidade, pode-se tentar uma solução com a construtora; não havendo acordo, o pedido é levado ao Judiciário, com a devolução dos valores pagos a mais corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.