A cobrança mensal do INCC em contratos de compra e venda de imóveis na planta continua sendo discutida no Judiciário, especialmente quando o prazo efetivo do contrato é inferior a 36 meses.
Uma das situações que mais chama atenção ocorre quando praticamente todo o preço do imóvel é pago antes desse período, mas o contrato prevê uma última parcela de valor muito reduzido em data posterior.
Nesses casos, surge uma questão importante: essa parcela possui realmente função econômica ou foi inserida apenas para prolongar formalmente o contrato e permitir a aplicação mensal da correção monetária?
A discussão ganhou novo destaque após matéria publicada pelo Consultor Jurídico (ConJur) em 13 de agosto de 2026.
ConJur destaca decisão sobre parcela irrisória
A matéria publicada pelo ConJur recebeu o título:
“Incorporadora não pode criar parcela irrisória para viabilizar reajuste mensal”
O caso envolve justamente a utilização de uma parcela de pequeno valor no fluxo de pagamento do imóvel.
A discussão jurídica está em verificar se essa última parcela representa efetivamente uma obrigação econômica relevante ou se foi incluída apenas para fazer com que o contrato ultrapassasse formalmente o prazo de 36 meses.
Esse ponto pode ser importante porque a periodicidade da correção monetária nos contratos imobiliários está sujeita a regras específicas.
Por que os 36 meses são importantes para o INCC?
Em contratos imobiliários, o prazo da contratação pode influenciar a periodicidade permitida para aplicação da correção monetária.
Por isso, contratos cujo fluxo econômico efetivo seja inferior a 36 meses podem gerar questionamentos quando há aplicação mensal sucessiva do INCC.
A análise não deve considerar apenas a data da primeira e da última parcela.
É necessário verificar:
- a data de assinatura do contrato;
- o prazo efetivo do fluxo financeiro;
- o valor de cada parcela;
- quando ocorre o pagamento da maior parte do preço;
- a existência de parcela residual após o 36º mês;
- a representatividade dessa parcela em relação ao preço total;
- a forma como o INCC foi aplicado pela incorporadora.
Para entender melhor essa questão, acesse também nossa página sobre cobrança indevida de INCC.
O que é uma parcela fictícia, simbólica ou irrisória?
Um exemplo ajuda a compreender.
Imagine a compra de um imóvel no valor de R$ 1.500.000,00.
O comprador paga praticamente todo o preço durante os primeiros 32 meses do contrato.
Entretanto, existe uma última parcela de R$ 500,00 ou R$ 1.000,00 prevista para depois do 36º mês.
Formalmente, o contrato ultrapassaria três anos.
Economicamente, porém, praticamente toda a obrigação do comprador já teria sido cumprida anteriormente.
É justamente nessa situação que pode surgir a discussão sobre a real finalidade daquela parcela residual.
Se ela possuir valor insignificante diante do preço total do imóvel, pode ser necessário avaliar se existe fundamento para utilizar essa parcela como justificativa para aplicação mensal da correção monetária.
Toda cobrança mensal de INCC é indevida?
Não.
A cobrança mensal do INCC não pode ser considerada irregular de forma automática.
Cada contrato possui características próprias e precisa ser analisado individualmente.
A existência de uma parcela posterior ao 36º mês também não significa, isoladamente, que houve alguma irregularidade.
É necessário avaliar o contrato completo, o fluxo de pagamentos, as cláusulas de correção monetária e a forma como os valores foram efetivamente atualizados.
Por isso, o ponto principal não é simplesmente verificar se o contrato menciona o INCC.
É preciso entender como, quando e sobre quais valores o índice foi aplicado.
Como saber se houve cobrança indevida de INCC?
Normalmente, uma análise preliminar pode ser realizada a partir de dois documentos principais:
- Contrato de Compra e Venda ou Quadro-Resumo;
- Extrato financeiro ou fluxo de pagamentos fornecido pela construtora.
Com esses documentos é possível verificar o prazo efetivo da contratação, reconstruir a evolução dos pagamentos e identificar a periodicidade utilizada para aplicação do INCC.
Também é possível identificar a existência de parcelas residuais de pequeno valor lançadas após o restante do fluxo financeiro.
Saiba mais sobre a análise de cobrança indevida de INCC em contratos imobiliários.
O comprador pode pedir revisão dos valores pagos?
Caso seja identificada possível irregularidade na forma de aplicação da correção monetária, o comprador pode buscar uma análise jurídica e financeira do contrato.
Dependendo das características do caso concreto, pode ser discutida judicialmente a periodicidade utilizada para aplicação do índice e eventual restituição de valores pagos a maior.
A existência ou não de valores recuperáveis depende do contrato, do histórico financeiro e da forma como a construtora realizou os reajustes.
Por essa razão, cada situação deve ser examinada individualmente.
Busta & Amaral atua em casos envolvendo cobrança indevida de INCC
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário e acompanha discussões envolvendo a aplicação do INCC em contratos de aquisição de imóveis na planta.
Entre os pontos analisados estão o prazo efetivo do contrato, a periodicidade da correção monetária, o fluxo de pagamento e a existência de parcelas residuais ou de valor reduzido.
A recente publicação do tema pelo ConJur reforça a relevância da discussão sobre contratos inferiores a 36 meses e a utilização de parcelas irrisórias para prolongamento formal do fluxo financeiro.
Para mais informações, acesse também nossa página sobre cobrança indevida de INCC.
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