Guia do comprador
Imóvel quitado sem escritura: como regularizar
Contrato de gaveta, promessa de compra e venda que nunca virou escritura, vendedor que sumiu: milhões de imóveis no Brasil estão pagos, mas não estão no nome de quem pagou. Enquanto isso, o dono de fato não consegue vender, financiar nem deixar o imóvel em herança com segurança. Existem caminhos para resolver — e um deles hoje pode ser feito no próprio cartório.
Busta & Amaral Advogados · Atualizado em · 3 min de leitura
Por que a escritura importa
No Brasil, "só é dono quem registra". Sem escritura registrada na matrícula, o imóvel continua juridicamente em nome do vendedor — e sujeito às dívidas, penhoras e ao inventário dele. Regularizar protege o patrimônio e destrava venda, financiamento e herança.
Os caminhos possíveis
| Situação | Caminho mais indicado |
|---|---|
| Vendedor localizado e colaborativo | Escritura definitiva em cartório de notas, seguida de registro |
| Vendedor se recusa, sumiu ou é empresa inativa | Adjudicação compulsória — extrajudicial (no Registro de Imóveis) ou judicial |
| Vendedor faleceu | Escritura pelos herdeiros, alvará no inventário ou adjudicação contra o espólio |
| Não há contrato ou a cadeia de contratos é incompleta | Usucapião, se cumpridos os requisitos de posse |
Adjudicação compulsória extrajudicial
Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, é possível pedir a adjudicação diretamente ao Registro de Imóveis, sem processo judicial, desde que não haja disputa. É obrigatória a representação por advogado.
- Contrato (promessa de compra e venda, cessões) e prova da quitação;
- Ata notarial lavrada em tabelionato, com a descrição do imóvel e a prova do inadimplemento do vendedor;
- Notificação do vendedor (ou de seus herdeiros) para outorgar a escritura;
- Comprovante de pagamento do ITBI.
Se o vendedor se opuser ou houver conflito, o caminho passa a ser o judicial, com o mesmo resultado: a sentença substitui a escritura e é registrada na matrícula.
E o "contrato de gaveta"?
Contrato particular não registrado também serve de base para a adjudicação, desde que comprove a compra e o pagamento. Quando há vários "gaveteiros" em sequência, é preciso reconstituir a cadeia de cessões até o proprietário que consta na matrícula — e, se algum elo se perdeu, a usucapião pode ser mais eficiente.
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Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.