Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a ilegalidade de uma prática contratual utilizada para justificar a cobrança mensal do Índice Nacional de Custo da Construção — INCC — durante a aquisição de imóvel na planta.
No caso analisado, foi identificada a inclusão de uma parcela de valor reduzido e sem relevância econômica concreta, lançada no final do fluxo de pagamentos com o objetivo de fazer com que o contrato ultrapassasse artificialmente o prazo de 36 meses.
Com esse prolongamento formal, a construtora pretendia enquadrar o contrato na hipótese legal que admite a correção monetária com periodicidade mensal.
O TJSP, entretanto, afastou essa estratégia e reconheceu que uma parcela meramente fictícia não pode ser utilizada para alterar a realidade econômica do negócio e legitimar uma cobrança que, considerando o prazo efetivo do contrato, não seria permitida.
A decisão ganhou repercussão nacional e foi objeto de matéria publicada pelo portal Consultor Jurídico — ConJur, sob o título “Parcela fictícia para alongar contrato não valida correção mensal”.
O que aconteceu no caso analisado?
O contrato de compra e venda previa um fluxo financeiro que, formalmente, ultrapassava o período de 36 meses.
Entretanto, ao analisar a composição das parcelas, verificou-se que o prazo somente superava esse limite em razão da existência de uma parcela de valor ínfimo, prevista para pagamento em momento posterior.
Essa parcela não possuía função econômica relevante dentro da operação. Na prática, sua inclusão servia para prolongar artificialmente o prazo contratual e permitir que a construtora aplicasse o INCC mensalmente sobre as parcelas e sobre o saldo devedor.
Essa modalidade de cobrança pode provocar um aumento significativo do preço final do imóvel, especialmente em contratos de unidades de médio e alto padrão, nos quais o saldo devedor durante a fase de construção costuma ser elevado.
O que é a chamada “parcela fictícia”?
A parcela fictícia, também denominada em alguns contratos como parcela de periodicidade, é uma prestação de valor reduzido, simbólico ou desproporcional ao restante do fluxo financeiro.
Normalmente, ela aparece no final do contrato, muitas vezes após a previsão de entrega das chaves ou em data distante das demais parcelas.
Isoladamente, a existência de uma parcela de valor reduzido não significa necessariamente que houve alguma irregularidade.
O problema ocorre quando essa prestação não possui justificativa econômica real e foi inserida apenas para prolongar formalmente a duração do contrato, fazendo-o ultrapassar 36 meses.
Nessas situações, é necessário examinar a realidade econômica da contratação, e não apenas as datas e os valores formalmente apresentados pela construtora.
Por que o prazo de 36 meses é importante?
A legislação estabelece limites para a periodicidade da correção monetária nos contratos imobiliários.
Nos contratos com duração inferior a 36 meses, a correção monetária, em regra, não pode ser aplicada mensalmente.
A atualização mensal é admitida em determinadas operações imobiliárias com prazo mínimo de 36 meses, conforme os artigos 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004.
Por essa razão, algumas construtoras estruturam o fluxo de pagamentos de modo que o contrato aparentemente ultrapasse esse período, ainda que o prazo real entre a assinatura, a fase de construção e o vencimento das parcelas economicamente relevantes seja inferior.
Quando o prolongamento do contrato ocorre apenas por meio de uma parcela simbólica, o consumidor pode estar diante de uma tentativa de contornar a limitação legal.
O entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo
Ao analisar o caso, o TJSP considerou que a inclusão de uma parcela de valor ínfimo não poderia ser utilizada para modificar artificialmente o prazo real da contratação.
O Tribunal privilegiou a realidade econômica do contrato e afastou uma interpretação meramente formal do fluxo financeiro.
Em outras palavras, não basta que a última parcela esteja prevista para uma data posterior aos 36 meses. É preciso verificar se essa parcela possui relevância econômica verdadeira e se corresponde efetivamente à forma como o negócio foi estruturado.
Quando o prazo superior a 36 meses existe apenas no papel, em razão de uma prestação simbólica, a cobrança mensal da correção monetária pode ser reconhecida como indevida.
O entendimento também está alinhado aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da proteção do consumidor, que impedem a utilização de mecanismos contratuais artificiais para impor ao comprador uma obrigação excessivamente onerosa.
A tolerância de 180 dias altera a periodicidade do INCC?
Outro ponto importante é que o prazo de tolerância para a entrega do imóvel não deve ser confundido com o prazo financeiro do contrato.
A cláusula que permite à construtora atrasar a entrega das chaves por até 180 dias, quando válida, tem relação com a obrigação de conclusão e entrega do empreendimento.
Ela não pode ser automaticamente somada ao prazo contratual para justificar a cobrança mensal do INCC.
A periodicidade da correção deve ser analisada a partir do prazo real da operação financeira e do fluxo de pagamentos previsto entre as partes.
Portanto, a existência do prazo de tolerância não transforma, por si só, um contrato inferior a 36 meses em uma contratação apta a receber correção monetária mensal.
Por que essa decisão é importante?
A decisão reforça que o consumidor não está vinculado de maneira absoluta à forma como o contrato foi redigido pela construtora.
Ainda que a cláusula tenha sido formalmente aceita no momento da compra, seu conteúdo pode ser revisto judicialmente quando houver violação da legislação, falta de transparência ou desequilíbrio contratual.
Nos contratos de adesão, como normalmente ocorre na compra de imóveis na planta, o consumidor não participa da elaboração das cláusulas. Ele recebe um documento previamente preparado pela incorporadora e possui pouca ou nenhuma possibilidade de negociação.
Por isso, cabe ao Poder Judiciário verificar se a estrutura contratual respeita a legislação e se não foi utilizada para criar uma vantagem excessiva em favor da fornecedora.
A decisão também demonstra que o índice em si não é necessariamente ilegal. O problema está na maneira como ele é aplicado e na eventual utilização de mecanismos artificiais para permitir a sua incidência mensal.
Quem pode ter direito à restituição?
A situação deve ser analisada individualmente, mas alguns elementos podem indicar a existência de cobrança indevida:
- contrato de compra e venda com prazo real inferior a 36 meses;
- cobrança mensal do INCC durante a fase de construção;
- existência de parcela simbólica, residual ou de periodicidade;
- parcela isolada prevista após as demais prestações;
- fluxo financeiro artificialmente prolongado;
- parcelas lançadas após a previsão de entrega das chaves sem justificativa econômica;
- aumento mensal expressivo das parcelas ou do saldo devedor;
- diferença entre o prazo econômico do negócio e o prazo formal apresentado no contrato.
O comprador que identificar essas características poderá solicitar a revisão do contrato e a restituição dos valores pagos a maior, observadas as particularidades do caso e o prazo aplicável para o ajuizamento da ação.
Dependendo das circunstâncias e do entendimento judicial, também poderá ser discutida a devolução em dobro das quantias cobradas indevidamente, especialmente quando não houver engano justificável por parte da construtora.
Quem já recebeu as chaves ou quitou o imóvel também pode analisar?
Sim.
O fato de o comprador já ter recebido as chaves, registrado o imóvel ou quitado o contrato não impede, por si só, a análise da cobrança realizada durante a fase de obras.
Muitos consumidores somente percebem a irregularidade depois da conclusão do empreendimento, quando revisam o contrato e o histórico financeiro ou recebem orientação jurídica especializada.
Por isso, mesmo quem comprou o imóvel nos últimos anos e já encerrou o relacionamento financeiro com a construtora pode verificar se houve pagamento indevido.
A análise deve considerar o prazo prescricional aplicável e as datas específicas de cada contrato e pagamento.
Quais documentos são necessários para realizar a análise?
Para uma avaliação inicial, normalmente são necessários dois documentos principais:
- Contrato de compra e venda e respectivo quadro-resumo;
- Extrato, demonstrativo ou fluxo financeiro fornecido pela construtora.
O contrato permite identificar o prazo da operação, a previsão de entrega, a existência de parcelas residuais e as regras de correção monetária.
O fluxo financeiro demonstra como o INCC foi efetivamente aplicado, quais valores foram pagos e qual foi o impacto da atualização no saldo devedor.
A comparação entre esses documentos permite verificar se o contrato foi artificialmente prolongado e estimar o valor eventualmente pago a maior pelo consumidor.
Valores que podem ser recuperados
O valor da restituição varia de acordo com diversos fatores, como:
- preço do imóvel;
- valor das parcelas pagas durante a construção;
- saldo devedor;
- período de incidência do índice;
- percentual acumulado do INCC;
- estrutura do fluxo financeiro;
- data da assinatura e da entrega prevista;
- eventual reconhecimento da devolução simples ou em dobro.
Em imóveis de alto padrão, a diferença pode alcançar valores expressivos, pois a correção mensal incide sobre parcelas e saldos devedores elevados.
Por essa razão, não é possível determinar o valor a recuperar sem analisar individualmente o contrato e o histórico de pagamentos.
Atuação do Busta & Amaral Advogados
O caso que ganhou repercussão no ConJur foi conduzido pelo Busta & Amaral Advogados, escritório com atuação especializada em Direito Imobiliário e na defesa de compradores de imóveis na planta.
O escritório atua em demandas relacionadas à cobrança indevida do INCC, atraso na entrega de imóveis, distratos, baixa de hipoteca, adjudicação compulsória e regularização imobiliária.
A atuação na revisão do INCC envolve a análise técnica do contrato, do quadro-resumo e do fluxo financeiro, com o objetivo de identificar:
- o prazo econômico real da contratação;
- a existência de parcelas fictícias ou de periodicidade;
- a forma de aplicação do índice;
- o montante pago a maior;
- a possibilidade de restituição dos valores.
A repercussão da decisão em veículo jurídico de alcance nacional reforça a importância do tema e demonstra que práticas contratuais dessa natureza estão sendo examinadas com atenção pelo Poder Judiciário.
Conclusão
A inclusão de uma parcela de valor ínfimo não pode ser utilizada para prolongar artificialmente um contrato de compra e venda e justificar a cobrança mensal do INCC.
A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reforça que deve prevalecer a realidade econômica da contratação, e não uma estrutura formal criada para contornar os limites estabelecidos pela legislação.
Consumidores que adquiriram imóveis na planta e tiveram suas parcelas corrigidas mensalmente durante a fase de construção devem verificar o prazo real do contrato, a existência de parcelas simbólicas e a forma como o índice foi aplicado.
A revisão do contrato e do fluxo de pagamentos pode revelar valores relevantes pagos indevidamente e que poderão ser objeto de restituição.
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Leia a íntegra da reportagem publicada pelo ConJur: Parcela fictícia para alongar contrato não valida correção mensal.
Sobre o autor
Luiz Fernando Pereira Busta é advogado com atuação especializada em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, sócio do Busta & Amaral Advogados.
Atua na defesa de compradores de imóveis na planta em demandas relacionadas à cobrança indevida do INCC, atraso de obras, distratos, baixa de hipoteca e regularização imobiliária.
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