Comprar um imóvel na planta envolve planejamento financeiro, expectativas e decisões importantes para toda a família.
Quando a construtora não entrega o empreendimento dentro do prazo prometido, o comprador pode enfrentar despesas com aluguel, adiamento da mudança, dificuldades com o financiamento e incerteza sobre a conclusão da obra.
Se a entrega ultrapassar o prazo previsto no contrato e a eventual tolerância válida de até 180 dias, o comprador pode avaliar o distrato do imóvel na planta por culpa da construtora.
Nesse caso, não se trata de uma simples desistência do consumidor. O encerramento do contrato decorre do descumprimento da obrigação assumida pela incorporadora.
Por isso, o comprador pode buscar a devolução de 100% dos valores pagos, com correção monetária e, conforme as circunstâncias do contrato, também a restituição da comissão de corretagem.
Resposta rápida: se a construtora ultrapassou a data de entrega prevista no contrato e o prazo de tolerância válido, o comprador pode pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora e buscar a restituição integral dos valores pagos.
Qual é o prazo para a construtora entregar o imóvel?
A primeira informação que deve ser conferida é a data de entrega indicada no contrato de compra e venda.
Muitos contratos de imóveis na planta também estabelecem um prazo adicional de tolerância de até 180 dias corridos.
O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite esse período adicional, desde que ele tenha sido expressamente pactuado e apresentado de forma clara e destacada no contrato.
Para descobrir se a obra está juridicamente atrasada, é necessário verificar:
- a data de entrega indicada no contrato;
- a existência da cláusula de tolerância;
- se essa cláusula foi apresentada de maneira clara e destacada;
- a data em que terminou o prazo adicional;
- se o imóvel foi efetivamente concluído e disponibilizado ao comprador.
A contagem deve ser realizada com base nos documentos de cada empreendimento. A simples informação verbal da construtora de que haverá uma nova previsão de entrega não substitui a análise do contrato.
O que acontece quando a obra atrasa mais de 180 dias?
Quando a construtora não entrega o imóvel até o final do prazo contratual, já considerada a eventual tolerância válida, pode ficar caracterizado o inadimplemento da incorporadora.
Nessa situação, o comprador pode avaliar duas alternativas principais:
- permanecer no contrato e exigir os direitos decorrentes do atraso; ou
- pedir o encerramento do contrato por culpa da construtora.
Caso o comprador não queira mais aguardar a conclusão do empreendimento, pode ser possível solicitar o distrato e a restituição dos valores pagos.
A decisão deve considerar o tempo de atraso, a situação da obra, os pagamentos realizados, a existência de financiamento e os prejuízos enfrentados pelo consumidor.
O comprador pode receber 100% dos valores pagos?
Quando o encerramento do contrato ocorre por culpa exclusiva da construtora, o comprador pode buscar a restituição integral das parcelas pagas.
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a devolução deve ocorrer:
- integralmente, quando a culpa pelo encerramento for exclusiva do vendedor ou da construtora;
- parcialmente, quando o próprio comprador tiver dado causa ao desfazimento.
Essa diferença é fundamental.
Quem decide abandonar o negócio por motivos pessoais pode estar sujeito às retenções admitidas pela legislação e pelo contrato.
Por outro lado, quem pede o encerramento porque a construtora não entregou o imóvel no prazo não deve ser tratado como simples desistente.
Reconhecida a culpa da incorporadora, a restituição pode incluir:
- entrada;
- parcelas mensais;
- parcelas intermediárias;
- reforços ou balões;
- valores pagos diretamente à construtora;
- atualização monetária dos pagamentos;
- comissão de corretagem, quando cabível.
O valor correto depende da análise do contrato, do quadro-resumo e do fluxo financeiro completo do imóvel.
A construtora pode descontar multa ou reter parte do dinheiro?
Nos casos de desistência por iniciativa exclusiva do comprador, pode existir retenção de parte dos valores pagos, observados os limites legais.
A situação é diferente quando o imóvel não foi entregue no prazo.
Se o encerramento do negócio foi provocado pelo atraso da própria construtora, a aplicação de multa contra o comprador e a retenção de valores podem ser questionadas.
Não seria razoável exigir que o consumidor pagasse uma penalidade por não aceitar permanecer em um contrato descumprido pela incorporadora.
Por isso, cláusulas que estabelecem taxas administrativas, multas ou retenções elevadas não devem ser aplicadas automaticamente aos casos de atraso da obra.
Antes de aceitar qualquer desconto, é necessário identificar quem realmente deu causa ao encerramento do contrato.
A comissão de corretagem também pode ser devolvida?
A comissão de corretagem é uma das principais dúvidas de quem pretende cancelar a compra de um imóvel na planta.
Quando o contrato é resolvido por culpa da construtora, o comprador pode buscar a inclusão da comissão de corretagem na restituição integral.
O Superior Tribunal de Justiça possui decisões que admitem a restituição desse valor quando o encerramento decorre do atraso da obra. O Tribunal também definiu que a pretensão dirigida contra a incorporadora ou construtora, fundamentada no atraso da entrega, está sujeita ao prazo prescricional de dez anos.
Entretanto, a empresa de corretagem não responde automaticamente pelo atraso da construção.
É necessário diferenciar:
- a empresa responsável pela incorporação;
- a construtora responsável pela obra;
- a corretora que intermediou a venda;
- a empresa que recebeu o pagamento;
- as obrigações assumidas por cada participante.
A análise dos contratos, recibos e comprovantes de pagamento permite identificar contra quem o pedido deve ser apresentado.
Em quanto tempo os valores devem ser devolvidos?
O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece, nas situações abrangidas pela norma, que a resolução por atraso além do prazo de tolerância pode gerar a devolução integral dos valores pagos e o pagamento da multa estabelecida, em até 60 dias contados da resolução.
Entretanto, a aplicação dessa regra deve considerar:
- a data em que o contrato foi celebrado;
- as disposições específicas do contrato;
- a forma de resolução do negócio;
- a existência de discussão judicial;
- as circunstâncias particulares da compra.
Por isso, o prazo e os valores devem ser examinados individualmente antes da apresentação de uma cobrança ou ação judicial.
É necessário continuar esperando pela entrega do imóvel?
Depois de encerrado o prazo contratual e a eventual tolerância válida, o consumidor não precisa necessariamente aguardar a obra indefinidamente.
Se o atraso estiver caracterizado e o comprador tiver perdido o interesse no negócio, pode ser possível solicitar a resolução do contrato.
Antes disso, é importante verificar:
- se o prazo contratual realmente terminou;
- se houve assinatura de algum aditivo;
- se a construtora comunicou uma nova previsão;
- se as chaves foram efetivamente disponibilizadas;
- se existe financiamento bancário;
- se o comprador está em dia com os pagamentos;
- se houve alguma alteração posterior no contrato.
Essas informações podem influenciar tanto o direito ao distrato quanto os valores que serão exigidos.
A construtora pode justificar o atraso por falta de materiais ou mão de obra?
É comum que incorporadoras apresentem justificativas para o atraso da construção, como:
- falta de materiais;
- escassez de mão de obra;
- problemas com fornecedores;
- atraso de empresas terceirizadas;
- dificuldades financeiras;
- chuvas;
- demora na obtenção de documentos;
- dificuldades administrativas.
Nem toda justificativa é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora.
Muitas dessas ocorrências fazem parte do risco normal da atividade empresarial. A empresa deve planejar o cronograma, contratar fornecedores, organizar a mão de obra e providenciar os documentos necessários para cumprir a data prometida.
A justificativa apresentada deve ser analisada conforme os fatos e as provas de cada empreendimento.
Posso aceitar o distrato oferecido pela construtora?
Antes de assinar um termo de distrato elaborado pela construtora, o comprador deve analisar cuidadosamente as condições oferecidas.
Algumas propostas podem prever:
- retenção de parte dos valores pagos;
- perda da comissão de corretagem;
- devolução em várias parcelas;
- prazo prolongado para pagamento;
- renúncia a indenizações;
- quitação geral e irrestrita;
- declaração de que o comprador desistiu espontaneamente.
A assinatura de um documento afirmando que o encerramento ocorreu por vontade do consumidor pode dificultar uma discussão posterior sobre a culpa da construtora.
Por isso, é recomendável analisar a proposta antes da assinatura e comparar o valor oferecido com o total que poderá ser exigido.
O comprador pode receber outros valores além da restituição?
Dependendo do contrato e das circunstâncias, podem ser avaliados outros pedidos além da devolução das parcelas:
- atualização monetária;
- juros;
- restituição da comissão de corretagem;
- aplicação da multa contratual contra a construtora;
- ressarcimento de despesas comprovadas;
- indenização por prejuízos relacionados ao atraso.
Esses direitos não são automáticos.
A existência de indenização, multa ou ressarcimento adicional depende dos documentos, da duração do atraso e dos prejuízos efetivamente demonstrados.
Quais documentos são necessários para analisar o distrato?
Para verificar se existe direito ao distrato por culpa da construtora, é importante reunir:
- contrato de promessa de compra e venda;
- quadro-resumo;
- aditivos contratuais;
- extrato ou fluxo financeiro completo;
- comprovantes de pagamento;
- recibos da comissão de corretagem;
- comunicados enviados pela construtora;
- mensagens relacionadas ao atraso;
- documentos do financiamento;
- eventual proposta de distrato;
- documentos sobre a entrega ou disponibilização das chaves.
O contrato permite identificar a data de entrega e a cláusula de tolerância.
O fluxo financeiro mostra quanto foi efetivamente pago e quais valores poderão integrar o pedido de restituição.
Como é calculado o valor que pode ser recuperado?
O cálculo começa pela identificação de todos os pagamentos relacionados à compra.
Devem ser verificados:
- valor da entrada;
- parcelas mensais;
- parcelas intermediárias;
- reforços;
- comissão de corretagem;
- pagamentos feitos diretamente à construtora;
- valores de personalização;
- quantias vinculadas ao financiamento.
Depois, é necessário separar os valores que compõem o preço do imóvel de outras despesas e aplicar a atualização correspondente.
Essa análise evita que parcelas importantes sejam desconsideradas e permite estimar com maior precisão o valor da restituição.
A obra atrasou mais de 180 dias: o que fazer?
O comprador deve adotar alguns cuidados:
- conferir a data de entrega no contrato;
- verificar a cláusula de tolerância;
- solicitar o fluxo completo de pagamentos;
- guardar os comunicados da construtora;
- evitar assinar um distrato sem analisar as condições;
- reunir os comprovantes da corretagem;
- buscar uma análise jurídica antes de aceitar retenções.
O ponto principal é demonstrar que o encerramento do contrato não decorreu de uma simples desistência, mas do descumprimento da construtora.
Como o Busta & Amaral Advogados atua nesses casos?
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário e em demandas relacionadas a imóveis na planta, atraso de obra, distrato e restituição de valores pagos.
Na análise do caso, o escritório verifica:
- a data prevista para entrega;
- a validade do prazo de tolerância;
- os aditivos contratuais;
- os motivos apresentados para o atraso;
- o fluxo de pagamentos;
- a comissão de corretagem;
- a proposta da construtora;
- os valores que podem ser exigidos.
O objetivo é identificar se o contrato pode ser encerrado por culpa exclusiva da construtora e se o comprador possui direito à devolução integral dos valores pagos.
Leia também nossa página específica sobre distrato de imóvel.
Conclusão
Quando a obra ultrapassa o prazo previsto no contrato e a eventual tolerância válida de até 180 dias, o comprador pode avaliar o distrato do imóvel por culpa da construtora.
Conforme as particularidades do caso, pode ser possível buscar:
- devolução de 100% das parcelas pagas;
- atualização monetária;
- restituição da comissão de corretagem;
- juros;
- aplicação da multa contratual;
- outros prejuízos comprovados.
O comprador não deve ser tratado como simples desistente quando o encerramento do contrato foi provocado pelo atraso da incorporadora.
Antes de assinar um distrato ou aceitar uma proposta com descontos, é importante analisar o contrato, o extrato financeiro e todos os documentos relacionados à compra.
A obra do seu imóvel atrasou mais de 180 dias?
O Busta & Amaral Advogados pode analisar o contrato, o prazo de entrega e o fluxo de pagamentos para verificar a possibilidade de pedir o distrato por culpa da construtora, com restituição integral dos valores pagos e inclusão da comissão de corretagem, quando cabível.
Encaminhe o contrato, o quadro-resumo e o extrato financeiro para análise do seu caso.
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Luiz Fernando Pereira Busta e Roberto Farias Amaral
Advogados e sócios do Busta & Amaral Advogados
Atuação em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor
