Adjudicação Compulsória: Como Garantir Judicialmente o Direito de Propriedade

Comprou um imóvel, pagou todas as parcelas, mas o vendedor não aparece para assinar a escritura definitiva? Essa situação, mais comum do que parece, pode deixar o comprador em uma posição vulnerável: ele tem a posse do bem, mas não a titularidade formal, o que impede a plena disposição do imóvel. Para esses casos, a lei prevê um instrumento específico: a adjudicação compulsória.

Essa situação costuma surgir em negócios feitos por meio de contrato particular de compra e venda, sem escritura pública, muito comuns em transações mais antigas, em loteamentos ou em vendas diretas entre particulares. O vendedor pode se recusar a assinar por diversos motivos: desde má-fé e arrependimento do negócio, até questões mais simples, como falecimento, mudança de endereço sem deixar contato, ou existência de outras pendências que o impeçam de comparecer ao cartório. Em qualquer desses cenários, o comprador que já cumpriu sua parte no contrato não pode ficar refém da vontade ou da localização do vendedor.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o comprador de um imóvel — que já cumpriu integralmente suas obrigações contratuais — busca a transferência forçada da propriedade para o seu nome, quando o vendedor se recusa, ou está impossibilitado, de assinar a escritura pública de compra e venda.

O fundamento legal está no artigo 1.418 do Código Civil, que garante ao promitente comprador titular de direito real o poder de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva. Havendo recusa, o comprador pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Quais são os requisitos para pedir a adjudicação compulsória?

• Existência de contrato particular de compra e venda ou promessa de compra e venda;
• Cumprimento integral das obrigações assumidas pelo comprador, especialmente o pagamento total do preço;
• O vendedor deve ser (ou ter sido) o titular do domínio registrado na matrícula do imóvel;
• Comprovação de que houve tentativa de solução amigável, com recusa ou impossibilidade do vendedor de outorgar a escritura.

Existe caminho fora da Justiça?

Sim. Com a Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), tornou-se possível realizar a adjudicação compulsória também pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais e não haja contestação da outra parte. Esse caminho tende a ser mais rápido e menos custoso do que o processo judicial, mas só é viável quando não há disputa relevante sobre o negócio.

Quando existe controvérsia sobre o contrato, o pagamento ou a titularidade do imóvel, a via judicial continua sendo o caminho adequado, com possibilidade, inclusive, de pedido de tutela de urgência em situações que exijam solução mais rápida.

Qual o prazo para pedir a adjudicação compulsória?

De acordo com o artigo 205 do Código Civil, o prazo prescricional geral é de dez anos, contados a partir do momento em que o comprador passa a ter o direito de exigir a escritura — ou seja, normalmente a partir da quitação integral do contrato e da recusa do vendedor em formalizar a transferência.

Quais documentos são necessários?

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, com todas as suas condições;
• Comprovantes de pagamento de todas as parcelas;
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
• Documentos pessoais das partes envolvidas;
• Comprovação de tentativa de contato com o vendedor para outorga da escritura.

O que acontece se o imóvel já foi vendido a terceiros?

Uma das situações mais delicadas envolve a chamada venda “a non domino” ou a venda duplicada do mesmo imóvel a compradores diferentes. Se o vendedor transferir o bem a um terceiro de má-fé, ciente da existência do contrato anterior, o comprador original pode buscar a anulação dessa nova venda, além da própria adjudicação compulsória. Já quando o terceiro adquire o imóvel de boa-fé, sem conhecimento do negócio anterior, a situação se torna mais complexa e pode exigir também a análise de eventual responsabilização do vendedor por perdas e danos.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória

Preciso ter registrado o contrato na matrícula do imóvel para pedir a adjudicação compulsória?
O registro do contrato fortalece a posição do comprador, mas a jurisprudência tem admitido a adjudicação compulsória mesmo em contratos não registrados, desde que comprovados o pagamento integral e a recusa do vendedor em outorgar a escritura.

A adjudicação compulsória serve para imóveis rurais e urbanos?
Sim, o instituto se aplica a ambos os tipos de imóvel, desde que presentes os requisitos legais, como o contrato de compra e venda quitado e a recusa do vendedor em formalizar a transferência.

Quanto tempo demora um processo de adjudicação compulsória?
O tempo varia conforme a complexidade do caso, a existência de contestação da outra parte e a via escolhida. Processos extrajudiciais sem controvérsia tendem a ser mais rápidos, enquanto ações judiciais contestadas podem levar mais tempo até uma decisão definitiva.

A adjudicação compulsória substitui a escritura pública?
Sim. A sentença judicial ou o instrumento extrajudicial de adjudicação compulsória tem o efeito de suprir a outorga da escritura pública, permitindo o registro direto da transferência de propriedade na matrícula do imóvel.

Conclusão

A adjudicação compulsória é uma ferramenta essencial para proteger quem já cumpriu sua parte no contrato e corre o risco de ficar com a posse do imóvel, mas sem a segurança jurídica da propriedade formalmente registrada. Avaliar se o caminho mais adequado é o judicial ou o extrajudicial exige análise técnica do contrato e da situação registral do imóvel.