Distrato de Imóvel na Planta: Entenda Como Funciona e Quais São Seus Direitos

Nem sempre é possível manter até o fim um contrato de compra de imóvel na planta. Perda de renda, mudança de planos ou insatisfação com a construtora são motivos comuns que levam o comprador a desistir do negócio. Esse processo é chamado de distrato imobiliário, e desde 2018 ele é regulado por uma lei específica que estabelece regras claras para devolução de valores e aplicação de multas.

Antes da Lei do Distrato, a rescisão de contratos imobiliários era motivo de grande insegurança jurídica: cada incorporadora aplicava critérios próprios de retenção, muitas vezes abusivos, e o Judiciário era acionado repetidamente para decidir caso a caso qual percentual seria justo. Com a nova lei, o objetivo foi justamente uniformizar essas regras, trazendo previsibilidade tanto para o comprador quanto para o mercado imobiliário como um todo.

O que é a Lei do Distrato?

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) e o Código Civil para disciplinar a rescisão de contratos de compra de unidades em construção ou de lotes. Antes dela, cada construtora aplicava suas próprias regras, muitas vezes retendo percentuais elevados e sem critério uniforme, o que gerava grande volume de disputas judiciais.

Quanto a construtora pode reter em caso de desistência do comprador?

Quando o comprador desiste da compra sem que haja culpa da construtora, a lei permite a retenção de parte dos valores pagos, a título de compensação pelos custos da operação:

• Até 25% do valor pago, no regime geral;
• Até 50% do valor pago, quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação (mecanismo que protege a obra de eventual falência da construtora).

Além do percentual de retenção, a construtora também pode descontar da devolução valores relativos à comissão de corretagem, quando isso estiver expressamente previsto no contrato.

Em quanto tempo o valor deve ser devolvido?

A devolução deve ocorrer, em regra, em até 180 dias úteis contados da assinatura do distrato ou da resolução do contrato. Uma exceção importante: se a incorporadora conseguir revender a unidade antes desse prazo, ela deve devolver o valor devido ao comprador original em até 30 dias após a nova venda, com a devida atualização monetária.

E quando o distrato acontece por culpa da construtora?

A lógica se inverte quando quem dá causa ao distrato é a própria incorporadora, por exemplo, em razão de atraso excessivo na entrega da obra ou descumprimento de outras obrigações contratuais. Nesses casos, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sem a incidência das multas de retenção previstas para a desistência voluntária.

É possível questionar as cláusulas do distrato?

Sim. Mesmo com a Lei do Distrato em vigor, é comum encontrar contratos com cláusulas abusivas, retenções acima do limite legal, cobrança cumulativa de penalidades ou prazos de devolução descumpridos pela construtora. Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando o contrato assinado, o motivo do distrato e o comportamento das partes durante a execução do negócio.

Passo a passo para quem quer fazer o distrato

• Revise o contrato de compra e venda e identifique as cláusulas relativas à rescisão;
• Reúna todos os comprovantes de pagamento realizados;
• Verifique se a incorporação está ou não sob regime de patrimônio de afetação;
• Formalize a notificação de desistência ou distrato junto à construtora;
• Busque orientação jurídica antes de assinar qualquer termo de distrato, para conferir se os valores e prazos oferecidos estão de acordo com a lei.

Distrato amigável x distrato judicial

Grande parte dos distratos é resolvida de forma amigável, diretamente com a construtora, mediante assinatura de um termo específico. Isso costuma ser mais rápido, mas exige atenção redobrada: é nesse termo que ficam definidos o percentual de retenção, o prazo de devolução e a forma de correção monetária dos valores, e muitas vezes as condições oferecidas pela construtora são menos vantajosas do que aquelas garantidas por lei. Quando não há acordo, ou quando o comprador identifica abusos na proposta apresentada, o caminho é buscar a Justiça para garantir a aplicação correta da Lei do Distrato.

Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta

Posso desistir da compra a qualquer momento?
Sim, o comprador tem o direito de desistir do contrato mesmo sem culpa da construtora, mas isso normalmente implica a retenção de parte dos valores pagos, dentro dos limites estabelecidos pela Lei 13.786/2018.

A comissão de corretagem também é devolvida no distrato?
Depende do que estiver previsto em contrato. Em muitos casos, a comissão paga ao corretor não é restituída, já que se refere a um serviço já prestado no momento da venda, mas isso deve ser verificado caso a caso.

O distrato é a mesma coisa que a rescisão por atraso na obra?
Não. Quando a desistência parte do comprador sem culpa da construtora, aplicam-se os percentuais de retenção da lei. Já quando a rescisão decorre de descumprimento contratual da construtora, como atraso excessivo, o comprador tem direito à devolução integral, sem as retenções aplicáveis à desistência voluntária.

Vale a pena assinar o termo de distrato oferecido pela construtora sem análise prévia?
Não é recomendável. É comum que os termos apresentados pela construtora prevejam retenções acima do limite legal, prazos de devolução mais longos do que o permitido ou renúncias a direitos que o comprador nem percebe estar assinando. A análise prévia por um advogado evita que o comprador aceite condições desfavoráveis.

Conclusão

O distrato de imóvel na planta é um direito do comprador, mas envolve regras específicas sobre percentuais de retenção e prazos de devolução que muitas construtoras não cumprem integralmente. Antes de assinar qualquer termo de rescisão, vale a pena ter a análise de um advogado especializado, para garantir que a devolução seja feita de forma justa e dentro da lei.