A aquisição de imóvel na planta é uma das formas mais comuns de acesso à moradia e investimento imobiliário no Brasil. No entanto, situações de inadimplemento contratual podem gerar dúvidas relevantes, especialmente quando a construtora retoma o imóvel e informa que não há valores a serem devolvidos ao comprador.
Em alguns casos, há inclusive menção à revenda da unidade ou à realização de leilão, acompanhada da alegação de perda integral dos valores pagos.
A questão que se coloca é: essa prática é juridicamente válida?
Diferença entre promessa de compra e venda e alienação fiduciária
Antes de analisar o tema, é essencial compreender que existem estruturas contratuais distintas no mercado imobiliário, e cada uma possui consequências jurídicas próprias.
Promessa de compra e venda com a construtora
Trata-se de contrato firmado diretamente com a incorporadora, no qual o comprador realiza pagamentos sem intermediação bancária. Normalmente ocorre na fase de construção ou antes da entrega das chaves.
Financiamento com alienação fiduciária
Nesse caso, há participação de instituição financeira, com o imóvel dado em garantia ao banco. O regime jurídico é regido pela Lei nº 9.514/97, com regras próprias de execução da dívida.
Por que essa diferença é essencial
A distinção é determinante, pois nos contratos com a construtora aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, enquanto na alienação fiduciária incidem regras específicas de execução da garantia.
O presente artigo trata exclusivamente da hipótese de promessa de compra e venda.
A construtora pode reter 100% dos valores pagos?
De acordo com o entendimento consolidado dos tribunais brasileiros, especialmente do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça, a retenção integral dos valores pagos pelo comprador tende a ser considerada abusiva.
Isso porque:
- caracteriza enriquecimento sem causa
- viola o equilíbrio contratual
- afronta normas do Código de Defesa do Consumidor
Mesmo em caso de rescisão por iniciativa do comprador, o ordenamento jurídico admite a devolução parcial dos valores pagos.
Qual o percentual de retenção permitido pela construtora?
A jurisprudência consolidou parâmetros razoáveis para esse tipo de situação.
De forma geral, admite-se:
- retenção entre 10% e 25% dos valores pagos
- devolução de 75% a 90% ao comprador
Esse percentual visa compensar despesas administrativas, custos de comercialização e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão.
O Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de até 25% em determinadas hipóteses, desde que não haja abuso ou vantagem excessiva.
O leilão ou a revenda do imóvel impede a devolução dos valores?
Essa é uma dúvida recorrente.
Nos contratos de promessa de compra e venda:
- a retomada do imóvel pela construtora
- a revenda a terceiros
- ou eventual realização de leilão
não afastam automaticamente o direito do comprador à restituição.
Isso ocorre porque não se trata de execução de garantia bancária, mas sim de relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
A relação entre comprador e construtora é considerada relação de consumo.
Dessa forma, aplicam-se princípios fundamentais como:
- boa-fé objetiva
- transparência
- equilíbrio contratual
Além disso, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor veda cláusulas que impliquem perda total das prestações pagas.
Por que ainda existem retenções abusivas?
Apesar da consolidação do entendimento jurisprudencial, ainda é comum a existência de contratos com cláusulas que:
- preveem retenções elevadas
- dificultam a rescisão contratual
- impõem desvantagem excessiva ao consumidor
Essas práticas decorrem, em grande parte, da padronização contratual e do desconhecimento dos direitos por parte dos compradores.
Conclusão
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a retenção integral dos valores pagos pelo comprador não é, em regra, admitida pelos tribunais.
A solução mais equilibrada, conforme entendimento predominante, consiste na retenção proporcional entre 10% e 25%, com devolução da maior parte dos valores pagos.
Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando as cláusulas contratuais e as circunstâncias específicas da rescisão.
Observação final
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada caso concreto.
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