Se você comprou um apartamento na planta e está pensando em desistir — ou já tentou fazer um distrato e a construtora disse que vai reter 30%, 40% ou até 50% do que você pagou —, este artigo é importante para você.
Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou um entendimento que muda bastante o cenário dos distratos imobiliários: em relações de consumo, a construtora só pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência.
Neste artigo, vamos explicar:
- o que mudou com a decisão do STJ
- como isso afeta quem quer ou já fez um distrato
- o que é a Lei do Distrato e como ela se relaciona com essa decisão
- quando o comprador tem direito a devolução maior ou integral
O que é o distrato imobiliário
Distrato é o nome dado ao cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel na planta.
Ele pode ser pedido pelo comprador — quando decide desistir da compra — ou pela construtora, quando ela descumpre o contrato (como atraso de mais de 180 dias na entrega).
Quando o comprador pede o distrato por vontade própria, a lei permite que a construtora retenha uma parte dos valores pagos, a título de multa compensatória. A questão que sempre gerou conflito é: quanto a construtora pode reter?
O que diz a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
A Lei do Distrato, aprovada em 2018, estabeleceu que, em empreendimentos com patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos.
Fora do regime de afetação, o limite seria de 25%.
Mas essa lei gerou conflito com o Código de Defesa do Consumidor, que proíbe cláusulas abusivas e protege o consumidor contra retenções excessivas.
O que o STJ decidiu em 2026
Em agosto de 2026, a 2ª Seção do STJ definiu que, nas relações de consumo, o limite de retenção é de 25%, independentemente de o empreendimento ter patrimônio de afetação ou não.
Na prática, isso significa que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato quando a compra foi feita por um consumidor pessoa física para uso próprio.
A decisão encerra uma divergência que existia dentro do próprio STJ, onde uma turma aceitava os 50% e outra limitava a 25%.
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O que isso muda para quem quer fazer um distrato agora
Se você está pensando em desistir da compra e sua relação com a construtora é de consumo — ou seja, você comprou para morar, não como investidor —, a construtora não pode reter mais de 25% do que você pagou.
Se o contrato prevê retenção de 30%, 40% ou 50%, essa cláusula pode ser questionada na Justiça.
Na prática, se você pagou R$ 100.000 e quer fazer o distrato, a construtora só pode ficar com até R$ 25.000 — e deve devolver os outros R$ 75.000, com correção monetária.
E quem já fez um distrato e teve mais de 25% retido
Se você já fez um distrato e a construtora reteve mais do que 25% dos valores pagos, ainda é possível questionar essa retenção na Justiça.
O prazo para ação é de 3 anos a partir do distrato, com base no Código Civil.
A decisão do STJ reforça a posição do consumidor nesses casos e pode ser usada como fundamento para pedir a diferença de volta.
Quando o comprador tem direito à devolução integral
Existe uma situação em que a construtora não pode reter absolutamente nada: quando o distrato é por culpa dela.
Se a construtora atrasou a entrega do imóvel por mais de 180 dias além do prazo de tolerância, o comprador pode pedir o distrato por culpa da construtora — e nesse caso, tem direito à devolução de 100% dos valores pagos, com correção monetária e, em muitos casos, indenização adicional.
Conclusão
A decisão do STJ de 2026 é uma vitória para compradores de imóveis na planta que precisam ou querem sair do contrato.
A construtora pode até reter parte do que você pagou — mas não mais de 25% em relações de consumo, independentemente do que diz o contrato ou a Lei do Distrato.
Se você está pensando em fazer um distrato ou já fez e teve retenção acima desse limite, vale avaliar sua situação com um advogado especializado.
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