Quem comprou um imóvel na planta e teve as parcelas ou o saldo devedor corrigidos mensalmente pelo INCC pode ter direito ao recálculo do contrato e à devolução dos valores pagos indevidamente.
Essa possibilidade também pode existir quando o imóvel já foi entregue, financiado, vendido ou totalmente quitado.
A quitação significa que o comprador pagou o valor exigido pela construtora. No entanto, ela não transforma automaticamente em válida uma cobrança que possa ter sido realizada de maneira irregular durante a fase de obras.
Por isso, mesmo depois de terminar o pagamento do imóvel, é possível analisar o contrato, o extrato financeiro e a evolução das parcelas para verificar se houve cobrança indevida de INCC.
O que é o INCC?
O INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção. Ele acompanha a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra utilizados na construção civil.
Nos contratos de compra de imóvel na planta, é comum que o INCC seja utilizado para atualizar as parcelas e o saldo devedor durante a construção.
A simples previsão do índice no contrato não significa, por si só, que a cobrança seja ilegal. O problema pode estar na forma e na periodicidade com que o reajuste foi aplicado.
Em determinados contratos com prazo inferior a 36 meses, a aplicação mensal do INCC pode ser questionada judicialmente.
Quando a cobrança mensal do INCC pode ser indevida?
A Lei nº 10.192/2001 estabelece, como regra geral, que a correção monetária ou o reajuste contratual não pode ter periodicidade inferior a um ano.
A Lei nº 10.931/2004, por sua vez, admite a correção monetária mensal em determinados contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses.
Assim, quando o contrato de compra e venda do imóvel possui duração inferior a 36 meses, mas a construtora aplica o INCC todos os meses, pode existir fundamento para discutir a legalidade dessa cobrança.
Nesses casos, a discussão normalmente não busca eliminar integralmente o INCC. O objetivo é verificar se o índice deveria ter sido aplicado anualmente, em vez de mensalmente.
A diferença entre essas duas formas de correção pode gerar um valor significativo a ser restituído ao comprador.
Contrato inferior a 36 meses pode ter INCC mensal?
Esse é o principal ponto de atenção.
A legislação permite a atualização mensal em contratos imobiliários que tenham prazo mínimo de 36 meses. Portanto, quando o prazo real do contrato é inferior a esse período, a cobrança mensal do INCC merece uma análise mais cuidadosa.
Para identificar a duração efetiva do contrato, não basta observar apenas uma data isolada. É necessário verificar:
- a data de assinatura do contrato;
- o vencimento da primeira parcela;
- o vencimento da última parcela relevante;
- o prazo previsto para a entrega do imóvel;
- o cronograma de pagamentos;
- a existência de parcela residual;
- a forma de correção indicada no quadro-resumo;
- a evolução do saldo devedor apresentada pela construtora.
A análise desses elementos permite verificar se o contrato realmente atingia o prazo mínimo exigido para a correção mensal.
A construtora pode incluir uma parcela pequena para ultrapassar 36 meses?
Alguns contratos apresentam uma parcela de valor muito reduzido ou simbólico no final do fluxo de pagamento.
Essa parcela pode fazer com que o contrato pareça formalmente superior a 36 meses, embora praticamente todo o preço do imóvel tenha sido pago em prazo inferior.
Quando isso acontece, é necessário verificar se a parcela possui função econômica real ou se foi inserida apenas para alongar artificialmente o contrato e justificar a aplicação mensal do INCC.
A existência de uma parcela residual não torna a cobrança automaticamente ilegal. Entretanto, ela deve ser examinada em conjunto com o valor das demais parcelas, o prazo da obra e o fluxo financeiro efetivamente praticado.
O prazo de tolerância de 180 dias permite cobrar INCC mensalmente?
Muitos contratos de imóvel na planta preveem um prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega das chaves.
A simples existência dessa cláusula não significa necessariamente que o contrato possa ser considerado superior a 36 meses para fins de correção monetária mensal.
O prazo de tolerância está normalmente relacionado à possibilidade de prorrogação da entrega da obra. Já a periodicidade do INCC depende da estrutura do contrato, do prazo da obrigação e do fluxo de pagamentos.
Por isso, é necessário analisar o documento completo. A cláusula de tolerância não deve ser considerada isoladamente para definir se a cobrança mensal era permitida.
Imóvel quitado: ainda posso pedir devolução do INCC?
Sim. O fato de o imóvel estar quitado não impede automaticamente o comprador de analisar e questionar os valores pagos durante a construção.
Muitos consumidores somente percebem a possível cobrança indevida depois de:
- receberem as chaves;
- quitarem as parcelas com a construtora;
- assinarem o financiamento bancário;
- compararem o preço inicial com o total efetivamente pago;
- solicitarem o extrato completo da evolução financeira;
- conversarem com outros compradores do mesmo empreendimento.
Mesmo depois da quitação, o contrato e o extrato financeiro permitem reconstruir a evolução das parcelas e verificar quanto foi cobrado mensalmente a título de INCC.
Caso seja identificada diferença entre o valor efetivamente pago e o valor que seria devido com a periodicidade correta, pode existir quantia passível de restituição.
Quem financiou o imóvel também pode pedir a devolução?
Sim. O financiamento bancário posterior não impede, por si só, a análise da cobrança realizada pela incorporadora durante a fase de obras.
Em muitos casos, o INCC mensal aumenta o saldo devedor antes da assinatura do financiamento. Esse saldo maior pode acabar sendo transferido para o contrato bancário.
Por isso, mesmo que o comprador já esteja pagando o financiamento ou já o tenha quitado, ainda é possível examinar a evolução financeira anterior e verificar se houve cobrança indevida pela construtora.
Quem vendeu o imóvel posteriormente pode analisar o INCC?
A venda posterior do imóvel também não elimina automaticamente o direito de analisar valores que foram pagos pelo antigo comprador durante o contrato com a incorporadora.
A discussão é relacionada à cobrança suportada no período em que aquela pessoa era responsável pelos pagamentos.
Entretanto, é necessário verificar quem realizou os pagamentos, quando ocorreu a cessão ou venda do imóvel e quais direitos foram transferidos no negócio posterior.
Posso pedir a devolução de todo o INCC pago?
Nem sempre.
A análise normalmente compara dois cenários:
- o valor efetivamente cobrado pela construtora com a aplicação mensal do INCC;
- o valor que seria devido caso a correção tivesse sido aplicada na periodicidade legalmente adequada.
A possível restituição corresponde à diferença entre esses dois cálculos.
Portanto, o pedido não significa necessariamente retirar toda a correção monetária do contrato. O que se discute é o excesso produzido pela aplicação mensal quando ela não era permitida.
Como é calculado o valor do INCC indevido?
Para calcular um possível valor a ser recuperado, é necessário reconstruir a evolução financeira do contrato desde a assinatura.
O cálculo considera, entre outros elementos:
- preço original do imóvel;
- datas e valores das parcelas;
- índices aplicados pela construtora;
- periodicidade dos reajustes;
- pagamentos antecipados;
- parcelas intermediárias;
- saldo destinado ao financiamento;
- eventuais aditivos contratuais;
- data da entrega das chaves;
- valores efetivamente pagos.
Depois, compara-se o resultado cobrado pela construtora com o valor que seria devido conforme a periodicidade aplicável ao contrato.
Não é possível saber com segurança o valor da restituição apenas observando o preço total do imóvel ou uma parcela isolada.
Quais documentos são necessários para analisar a cobrança do INCC?
Os principais documentos são:
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo do contrato;
- extrato financeiro ou evolução das parcelas;
- demonstrativo do saldo devedor;
- comprovantes de pagamento, quando necessários;
- aditivos contratuais;
- termo de quitação, se houver;
- contrato de financiamento bancário, quando aplicável.
Em muitos casos, o contrato e o extrato financeiro completo já permitem realizar uma análise preliminar.
Caso o comprador não tenha o extrato, ele pode solicitá-lo à construtora ou acessar o portal do cliente do empreendimento.
Como saber se paguei INCC indevido?
Alguns sinais indicam que o contrato merece ser analisado:
- o imóvel foi comprado na planta;
- as parcelas eram corrigidas todos os meses;
- o prazo contratual era inferior a 36 meses;
- o saldo devedor aumentou significativamente durante a obra;
- havia uma parcela pequena ou simbólica no final do contrato;
- a construtora utilizou o prazo de tolerância para justificar a cobrança mensal;
- o valor levado ao financiamento ficou muito acima do esperado;
- o imóvel já foi quitado, mas o total pago ficou muito superior ao preço inicialmente contratado.
Esses fatores não comprovam sozinhos a existência de cobrança indevida, mas podem indicar a necessidade de revisar o contrato e os cálculos.
A devolução do INCC pode ser em dobro?
A restituição em dobro não ocorre automaticamente em todos os processos.
A forma de devolução depende das circunstâncias da cobrança, da fundamentação apresentada, da existência de engano justificável e do entendimento judicial aplicado ao caso.
Por isso, é importante separar duas questões:
- se houve cobrança indevida;
- se o valor deverá ser devolvido de forma simples ou em dobro.
A possibilidade de repetição em dobro deve ser avaliada individualmente e não pode ser tratada como resultado garantido.
Existe prazo para pedir a devolução do INCC?
Sim. A possibilidade de ajuizar uma ação está sujeita a prazo prescricional.
A definição do prazo aplicável pode depender do tipo de pedido, da natureza da relação jurídica, das datas dos pagamentos e do entendimento adotado pelos tribunais.
Por esse motivo, o comprador não deve adiar a análise apenas porque o imóvel já está quitado. Quanto antes os documentos forem avaliados, maior será a segurança para verificar se ainda existe prazo para buscar a restituição.
Preciso parar de pagar as parcelas para questionar o INCC?
Não.
O consumidor não deve interromper o pagamento das parcelas por conta própria sem orientação jurídica específica. A suspensão unilateral pode gerar multa, juros, negativação, rescisão contratual e outras consequências.
É possível analisar a legalidade da cobrança e adotar as medidas adequadas sem simplesmente deixar de cumprir o contrato.
Nos imóveis já quitados, a discussão pode se concentrar exclusivamente na restituição do valor pago além do que seria devido.
É necessário entrar com processo contra a construtora?
Primeiro, é recomendável realizar uma análise técnica do contrato e dos cálculos.
Depois de identificar possível cobrança indevida, podem ser avaliadas as alternativas adequadas ao caso, incluindo tentativa de solução extrajudicial ou ajuizamento de ação revisional com pedido de restituição.
Quando a solução judicial é necessária, normalmente são apresentados:
- o contrato;
- o extrato financeiro;
- o cálculo da diferença;
- a demonstração do prazo contratual;
- a forma como o INCC foi aplicado;
- os fundamentos jurídicos para o recálculo.
Cada caso deve ser avaliado individualmente, pois contratos do mesmo empreendimento podem possuir datas, valores e fluxos de pagamento diferentes.
Posso pedir devolução do INCC depois de receber as chaves?
Sim. O recebimento das chaves não impede automaticamente a revisão das cobranças realizadas anteriormente.
Da mesma forma, a assinatura do termo de entrega, a quitação do imóvel ou o financiamento do saldo não significam necessariamente que o comprador renunciou ao direito de questionar uma cobrança indevida.
É preciso analisar o conteúdo dos documentos assinados e as circunstâncias específicas da contratação.
Vale a pena analisar um contrato já encerrado?
A análise pode ser relevante principalmente quando:
- o contrato tinha menos de 36 meses;
- o INCC foi aplicado mensalmente;
- havia saldo devedor elevado durante a construção;
- o imóvel era de médio ou alto padrão;
- ocorreu financiamento de valor expressivo;
- o comprador percebeu grande diferença entre o preço contratado e o total pago.
Quanto maior o saldo corrigido durante a obra, maior pode ser o impacto financeiro da diferença entre a atualização mensal e a anual.
A existência de valor a recuperar, entretanto, somente pode ser confirmada após a elaboração dos cálculos.
Conclusão: é possível recuperar o INCC mesmo depois da quitação?
O comprador de imóvel na planta pode ter direito ao recálculo do contrato e à devolução do INCC cobrado indevidamente, inclusive quando o imóvel já está quitado, entregue ou financiado.
Nos contratos com prazo inferior a 36 meses, a aplicação mensal do INCC deve ser analisada com atenção.
A quitação comprova o pagamento do preço exigido, mas não torna automaticamente legítima uma cobrança que possa ter desrespeitado os limites legais.
Para verificar a existência do direito, é necessário analisar o contrato de compra e venda, o prazo real da contratação, o extrato financeiro, a evolução das parcelas e os índices utilizados pela construtora.
Fale com o Busta & Amaral Advogados
Comprou um imóvel na planta e teve as parcelas ou o saldo devedor corrigidos mensalmente pelo INCC?
O contrato tinha prazo inferior a 36 meses? O imóvel já foi entregue, financiado ou quitado? Percebeu que o total pago ficou muito acima do preço inicialmente contratado?
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A análise é realizada de forma individualizada, com base no contrato de compra e venda, no quadro-resumo, no extrato financeiro, no cronograma de pagamentos e na forma como o INCC foi aplicado pela construtora.
Com esses documentos, é possível verificar:
- se o contrato tinha prazo inferior a 36 meses;
- se a cobrança mensal do INCC respeitou a legislação;
- se houve alongamento artificial do prazo contratual;
- se existe valor pago além do devido;
- se ainda há prazo para buscar a restituição;
- qual é a medida jurídica adequada ao caso.
Mesmo com o imóvel quitado, pode existir valor a ser recuperado. A confirmação depende da análise técnica dos documentos e da elaboração dos cálculos.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo. A existência do direito, o valor da eventual restituição e o prazo para ajuizamento dependem da análise individual de cada contrato.
