A aquisição de imóvel na planta é uma das formas mais comuns de acesso à moradia e investimento imobiliário no Brasil. No entanto, o atraso na entrega do empreendimento ainda é recorrente e gera dúvidas relevantes sobre os direitos do comprador.
Entre os principais questionamentos estão: a construtora pode atrasar a entrega? Existe limite? Em que momento surge o direito à indenização?
Prazo contratual e tolerância de 180 dias
Na maioria dos contratos de promessa de compra e venda, há previsão de um prazo de tolerância de até 180 dias após a data inicialmente estipulada para entrega do imóvel.
Esse prazo, em regra, é considerado válido pela jurisprudência, desde que previsto de forma clara no contrato.
Contudo, ultrapassado esse período, o atraso passa a configurar inadimplemento contratual por parte da construtora.
Atraso além da tolerância: responsabilidade da construtora
Se o imóvel não é entregue dentro do prazo contratual somado ao período de tolerância, a construtora passa a responder pelos prejuízos causados ao comprador.
Nessa fase, o atraso deixa de ser justificável e passa a gerar consequências jurídicas, especialmente no que se refere à reparação de danos.
Lucros cessantes: o que são e quando são devidos
Os lucros cessantes correspondem ao prejuízo decorrente da impossibilidade de utilização do imóvel no período de atraso.
A jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador tem direito a uma indenização equivalente ao valor de mercado de locação do imóvel durante o período em que ficou privado de sua utilização.
Esse entendimento se aplica inclusive quando o imóvel foi adquirido para moradia própria, e não para fins de investimento.
A razão é simples: houve privação do uso do bem, o que, por si só, configura dano indenizável.
Critério de cálculo da indenização
Em geral, os tribunais fixam a indenização por lucros cessantes entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor do imóvel.
Esse percentual pode variar de acordo com as circunstâncias do caso concreto, localização do imóvel e entendimento do juízo.
Cobranças durante o período de atraso
Outro ponto relevante diz respeito às cobranças realizadas pela construtora durante o período de atraso.
Não são raras as situações em que, mesmo sem a entrega do imóvel, continuam sendo exigidos valores relacionados ao contrato, como parcelas, correções ou encargos.
Dependendo da situação, tais cobranças podem ser questionadas judicialmente, especialmente à luz do princípio da exceção do contrato não cumprido.
Documentos necessários para análise
Para avaliar corretamente a situação, é importante reunir:
- Contrato de promessa de compra e venda
- Comprovantes de pagamento
- Eventuais comunicados da construtora
- Data prevista para entrega do imóvel
A partir desses elementos, é possível verificar o prazo efetivo, identificar eventual atraso e calcular os valores envolvidos.
Considerações finais
Embora haja entendimento consolidado sobre o tema, cada caso deve ser analisado de forma individual, considerando as cláusulas contratuais e as particularidades da relação jurídica.
A análise técnica é fundamental para identificar eventuais abusos, mensurar os prejuízos e definir a melhor estratégia para solução do problema.
