Muitos compradores de imóveis na planta acreditam que, depois de quitar o saldo devedor, financiar o imóvel ou receber as chaves, não há mais nada a fazer em relação aos valores pagos à construtora.
Mas isso nem sempre é verdade.
Em diversos casos, mesmo após a quitação do imóvel, o comprador ainda pode revisar a forma como o INCC foi cobrado durante a fase de obras e verificar se houve pagamento indevido.
Ou seja: quem comprou imóvel na planta, já quitou, financiou ou recebeu as chaves ainda pode ter direito à restituição de valores pagos a maior, especialmente quando a construtora aplicou o INCC de forma indevida.
O que é o INCC no imóvel na planta?
O INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção. Ele costuma ser utilizado nos contratos de compra e venda de imóveis na planta para corrigir parcelas e saldo devedor durante a fase de construção.
Na prática, enquanto a obra ainda não foi entregue, a construtora utiliza o INCC para atualizar os valores que o comprador precisa pagar.
O problema é que nem toda cobrança de INCC está correta.
Em alguns contratos, a construtora aplica o índice de forma mensal, aumentando consideravelmente o saldo devedor do comprador até a entrega das chaves.
Em muitos casos, o consumidor não percebe o impacto no início. O problema aparece apenas no final, quando recebe o saldo para quitação, financiamento ou entrega das chaves.
Quitei o imóvel na planta. Ainda posso pedir revisão do INCC?
Sim. A quitação do imóvel não impede, por si só, que o comprador questione cobranças indevidas feitas pela construtora durante o contrato.
Muitas pessoas pagam o saldo devedor porque precisam receber as chaves, fazer o financiamento ou encerrar a obrigação com a construtora.
Isso não significa, automaticamente, que todos os valores cobrados estavam corretos.
Por isso, mesmo depois de quitar o imóvel na planta, pode ser possível revisar o contrato, analisar o fluxo financeiro e verificar se houve cobrança indevida de INCC.
Se for identificado pagamento a maior, o comprador pode buscar a restituição dos valores cobrados indevidamente.
Quem já financiou o imóvel também pode revisar o INCC?
Sim. O fato de o comprador ter financiado o saldo devedor com banco não impede a análise da cobrança feita anteriormente pela construtora.
Em muitos casos, o financiamento é realizado com base em um saldo devedor que já foi atualizado pela construtora durante a obra.
Se esse saldo foi aumentado por cobrança indevida de INCC, o comprador pode ter financiado um valor maior do que deveria.
Por isso, quem comprou imóvel na planta, recebeu as chaves e financiou o saldo também deve verificar se a evolução financeira do contrato foi correta.
A análise deve observar não apenas o valor financiado, mas principalmente como aquele saldo foi formado ao longo do tempo.
Recebi as chaves. Ainda posso discutir o INCC cobrado pela construtora?
Sim. O recebimento das chaves não impede necessariamente a revisão dos valores pagos durante a fase de obras.
É comum que o comprador receba as chaves, assine documentos de quitação ou finalize a relação com a construtora sem compreender exatamente como o saldo devedor foi calculado.
Muitas vezes, o consumidor apenas paga aquilo que foi apresentado, sem acesso claro à memória de cálculo, ao histórico de correção e ao fluxo completo de pagamentos.
Por isso, mesmo após a entrega das chaves, ainda pode ser possível analisar se houve cobrança indevida de INCC e eventual direito à restituição dos valores pagos a maior.
Quando o INCC pode ter sido cobrado indevidamente?
A cobrança de INCC pode ser questionada quando há indícios de que a construtora aplicou a correção de forma abusiva ou em desacordo com a legislação e com o próprio contrato.
Entre os pontos que devem ser analisados estão:
- aplicação mensal do INCC durante a fase de obras;
- prazo contratual inferior ao necessário para permitir determinada forma de correção;
- cláusulas que alongam artificialmente o contrato;
- parcelas simbólicas inseridas apenas para justificar correção mensal;
- saldo devedor muito superior ao esperado;
- falta de clareza no demonstrativo financeiro;
- cobrança de correção sem explicação adequada;
- divergência entre o contrato e o fluxo financeiro apresentado pela construtora;
- aditivos assinados sem explicação clara dos valores;
- confissão de dívida ou parcelamento do saldo sem análise prévia.
Cada caso precisa ser analisado individualmente.
O simples fato de ter havido cobrança de INCC não significa, automaticamente, que houve ilegalidade. O ponto central é verificar se a forma de aplicação do índice foi correta.
O saldo devedor ficou muito alto. Isso pode indicar cobrança indevida?
Pode ser um sinal de alerta.
Muitos compradores de imóveis na planta são surpreendidos no final do contrato com um saldo devedor muito maior do que imaginavam.
Isso acontece, por exemplo, quando o comprador paga parcelas durante a obra, mas, mesmo assim, o saldo final continua aumentando de forma significativa.
Nesses casos, é importante verificar:
- qual foi o preço original do imóvel;
- quais parcelas foram pagas;
- qual índice de correção foi aplicado;
- se o INCC foi aplicado mensalmente;
- qual era o prazo previsto para entrega do imóvel;
- se houve atraso de obra;
- se houve cobrança de juros ou encargos adicionais;
- como a construtora chegou ao saldo final;
- se o saldo foi quitado diretamente ou financiado.
O saldo alto, sozinho, não prova a cobrança indevida. Mas pode indicar a necessidade de uma análise técnica do contrato e do fluxo financeiro.
“Eu aceitei o saldo e paguei. Perdi o direito?”
Não necessariamente.
Muitos consumidores aceitam o saldo apresentado pela construtora porque estão em uma situação de pressão prática.
Na maioria das vezes, o comprador precisa pagar ou financiar para receber as chaves, tomar posse do imóvel, mudar com a família ou evitar maiores problemas.
Esse pagamento não significa, automaticamente, que houve concordância definitiva com todos os valores cobrados.
Por isso, mesmo que o comprador tenha quitado o saldo, assinado documentos ou recebido as chaves, ainda pode ser possível verificar se existiu cobrança indevida e direito à restituição.
“Assinei aditivo ou confissão de dívida. Ainda posso revisar?”
Depende do caso, mas a assinatura de aditivo ou confissão de dívida não impede, necessariamente, a revisão judicial ou extrajudicial dos valores.
É comum que construtoras apresentem aditivos, termos de quitação ou confissões de dívida em momentos em que o comprador precisa resolver rapidamente a situação do imóvel.
Por isso, é importante analisar:
- o conteúdo do aditivo;
- o momento em que foi assinado;
- se houve explicação clara dos valores;
- se o comprador tinha acesso ao fluxo financeiro completo;
- se havia cobrança indevida embutida no saldo;
- se houve vantagem excessiva para a construtora.
A existência de aditivo não deve impedir a análise do caso.
Quais compradores devem ficar atentos?
Devem ficar atentos os compradores que:
- compraram imóvel na planta;
- já quitaram o imóvel;
- já receberam as chaves;
- fizeram financiamento bancário do saldo devedor;
- pagaram saldo alto na entrega das chaves;
- assinaram aditivo com a construtora;
- assinaram confissão de dívida;
- pagaram INCC durante a fase de obras;
- não entenderam como o saldo devedor foi calculado;
- perceberam que o valor final ficou muito maior do que o esperado;
- compraram imóvel com prazo curto de obra;
- receberam demonstrativo financeiro confuso;
- não tiveram acesso ao cálculo detalhado da construtora.
Se você se enquadra em alguma dessas situações, pode ser recomendável revisar o contrato e o fluxo financeiro.
Quais documentos são necessários para analisar a cobrança de INCC?
Para verificar se houve cobrança indevida de INCC e possibilidade de restituição dos valores pagos a maior, normalmente são necessários os seguintes documentos:
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo;
- aditivos contratuais, se houver;
- fluxo financeiro da construtora;
- extrato de pagamentos;
- demonstrativo de evolução do saldo devedor;
- boletos pagos;
- termo de quitação;
- contrato de financiamento, se houver;
- demonstrativo do saldo utilizado para financiamento;
- e-mails ou comunicados enviados pela construtora;
- documentos de entrega das chaves.
Com esses documentos, é possível analisar como o saldo devedor foi formado e se houve cobrança indevida durante a fase de obras.
O que pode ser restituído?
Quando há cobrança indevida de INCC, o comprador pode buscar a restituição dos valores pagos a maior.
Essa restituição depende do cálculo técnico do contrato e do fluxo financeiro.
Em alguns casos, a restituição pode envolver valores pagos diretamente à construtora. Em outros, pode envolver valores que foram incorporados ao saldo devedor e acabaram sendo quitados ou financiados pelo comprador.
Por isso, a análise deve ser feita com cuidado, considerando o histórico completo de pagamentos.
Existe prazo para pedir restituição do INCC?
A análise do prazo depende do caso concreto, da natureza da cobrança e dos documentos existentes.
Por isso, o ideal é que o comprador não demore para buscar orientação.
Mesmo que o imóvel já tenha sido quitado, financiado ou entregue, pode ser possível avaliar a cobrança e verificar se ainda há direito à restituição dos valores pagos indevidamente.
Quanto antes os documentos forem analisados, melhor.
Por que revisar o INCC depois da quitação?
A revisão do INCC após a quitação é importante porque muitos compradores só percebem o problema quando o contrato já foi encerrado.
Durante a compra, é comum o consumidor focar na aprovação do financiamento, entrega das chaves, mudança, vistoria e regularização do imóvel.
A análise do fluxo financeiro acaba ficando em segundo plano.
No entanto, é justamente nesse fluxo que podem aparecer cobranças indevidas, correções abusivas e valores pagos a maior.
Por isso, a quitação do imóvel não deve ser vista como impedimento para revisar a cobrança.
Conclusão
Se você comprou um imóvel na planta e já quitou, financiou ou recebeu as chaves, ainda assim pode valer a pena revisar os valores pagos à construtora.
Em muitos casos, a cobrança de INCC durante a fase de obras pode ter sido aplicada de forma indevida, gerando direito à restituição de valores pagos a maior.
A análise deve considerar o contrato, o quadro-resumo, o prazo de entrega, os aditivos, o fluxo financeiro e a forma como a construtora calculou o saldo devedor.
O Busta & Amaral Advogados atua na revisão de cobranças indevidas de INCC em imóveis na planta e realiza análise preliminar de contratos e fluxos financeiros para verificar a possibilidade de restituição dos valores pagos.
Caso você tenha quitado, financiado ou recebido as chaves do seu imóvel na planta e desconfie que pagou mais do que deveria, encaminhe seu contrato de compra e venda e o fluxo financeiro para uma análise inicial.
Para saber mais sobre cobrança indevida de INCC e restituição de valores pagos a maior, acesse:
