O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) é amplamente utilizado para corrigir contratos de imóveis na planta. No entanto, sua aplicação não é automática, nem pode ocorrer de qualquer forma.
Existem regras legais específicas que precisam ser respeitadas — e quando a construtora ultrapassa esses limites, surge o chamado INCC indevido, capaz de gerar aumentos injustificados no saldo devedor.
Neste artigo, explico como identificar a cobrança abusiva, qual é a base legal e quais direitos o comprador possui.
📌 Quando o INCC se torna indevido?
A cobrança do INCC é considerada abusiva quando foge das hipóteses legais ou quando há manipulações contratuais para justificar a aplicação mensal.
Aqui estão os sinais mais comuns:
1. O contrato possui prazo inferior a 36 meses, mas a construtora aplica INCC mensal
Segundo a legislação, apenas contratos com prazo igual ou superior a 36 meses podem ter correção mensal.
Se o seu contrato tem prazo menor e mesmo assim aplicam INCC mês a mês, há forte indício de ilegalidade.
2. Existência de “parcela simbólica” para simular pagamento mensal
Algumas construtoras criam uma parcela artificial (por exemplo, R$ 50,00) apenas para alegar que há pagamentos mensais e, com isso, tentar justificar o INCC.
Essa prática é rejeitada pelos tribunais por violar o equilíbrio contratual.
3. Aumento desproporcional do saldo devedor sem memória de cálculo
Quando o saldo cresce muito acima do esperado, sem apresentação de planilhas, cálculos ou justificativas transparentes, é possível que o INCC tenha sido aplicado erroneamente — ou de maneira abusiva.
📌 Base legal: o que diz a Lei nº 10.931/2004
Dois artigos são fundamentais para entender o tema:
• Art. 46 — Correção mensal somente para contratos ≥ 36 meses
O texto estabelece que apenas contratos com duração igual ou superior a 36 meses podem ter correção mensal por índice de construção.
• Art. 47 — Nulidade de artifícios para burlar a regra
São considerados nulos:
- parcelas simbólicas
- cronogramas fictícios
- manipulação artificial de datas
- qualquer estratégia usada para justificar o INCC mensal indevido
Ou seja: não vale “maquiar” o contrato para aplicar o índice mensal.
📌 O que o comprador pode fazer ao identificar INCC indevido?
Quando o índice é aplicado irregularmente, o comprador tem direito a buscar reequilíbrio contratual.
1. Solicitar revisão administrativa
É possível pedir à construtora:
- memória de cálculo,
- planilhas,
- base de índices,
- justificativas formais.
2. Entrar com ação judicial para revisão de cláusulas
O Judiciário tem reconhecido de forma consistente que:
- INCC indevido gera desequilíbrio contratual,
- valores podem ser recalculados,
- o saldo deve ser ajustado ao índice correto.
3. Exigir restituição simples ou em dobro (CDC)
O Código de Defesa do Consumidor prevê:
- restituição simples, quando não há má-fé;
- restituição em dobro, quando há cobrança consciente, fraudulenta ou repetitiva.
Casos com parcelas simbólicas geralmente ensejam devolução dobrada.
📌 Exemplo prático: prejuízo de R$ 40 mil que pode dobrar
Imagine um comprador que, ao longo da obra, pagou R$ 40 mil a mais devido ao INCC mensal aplicado de forma ilegal.
Na revisão judicial:
- o índice é recalculado,
- o saldo é ajustado,
- os valores pagos indevidamente são devolvidos,
- podendo atingir R$ 80 mil ou mais, dependendo da correção.
Essa situação é comum em contratos com:
- cronograma inferior a 36 meses,
- parcelas simbólicas,
- ausência de memória de cálculo.
📌 Conclusão
O INCC indevido é mais do que um detalhe técnico: trata-se de abuso contra o consumidor, com impacto financeiro significativo.
Identificar esse tipo de irregularidade é essencial para preservar o equilíbrio do contrato e evitar aumentos injustificados no saldo devedor.
Se você observou cobranças incompatíveis com o prazo do contrato, aumentos desproporcionais ou parcelas artificiais, é recomendável buscar orientação jurídica para garantir seus direitos.
A informação correta é a melhor forma de proteger seu patrimônio na compra de um imóvel na planta.
