INCC em contratos de imóveis na planta: quando a correção se torna indevida/abusiva

O INCC indevido em contratos de imóveis na planta tem se tornado um dos principais problemas enfrentados por compradores. Muitas vezes, a cobrança da correção pelo índice foge do que foi combinado no contrato ou ultrapassa os limites considerados razoáveis pelos tribunais, gerando aumento expressivo das parcelas durante a obra.

Mais do que um detalhe técnico, o tema impacta diretamente o orçamento das famílias e pode levar ao desequilíbrio completo da relação contratual. Por isso, é fundamental entender quando o uso do INCC é legítimo e em quais situações ele passa a ser considerado INCC indevido.

O que é o INCC e como ele funciona nos contratos de imóvel na planta?

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é um indicador criado para medir a variação dos custos de materiais, mão de obra e serviços ligados à construção civil. Por isso, ele costuma ser utilizado em contratos de imóvel na planta para atualizar parcelas durante a fase de obras.

Em linhas gerais, a construtora aplica o índice sobre o saldo devedor ou sobre determinadas parcelas, com o argumento de preservar o valor do contrato frente à inflação do setor. Até aqui, não há problema: o uso do INCC é admitido pela legislação e pela jurisprudência, desde que respeitados alguns parâmetros básicos de transparência e equilíbrio.

Quando o uso do INCC é regular?

Em regra, o uso do índice tende a ser considerado regular quando:

Há previsão clara no contrato, em linguagem compreensível para o consumidor.
O período de utilização do INCC está limitado à fase de obras, sendo substituído por outro índice de correção após a entrega das chaves.
Não há cobrança cumulativa com outros índices ou critérios que gerem reajuste em “efeito cascata”.
O cálculo é realizado sobre a base correta, sem inclusão indevida de valores que já foram pagos.

Nessas hipóteses, o Judiciário costuma reconhecer a validade da cláusula e manter a cobrança, desde que o contrato tenha sido redigido com transparência.

Quando o INCC se torna indevido ou abusivo?

O problema surge quando a construtora ultrapassa esses limites e passa a praticar INCC indevido, isto é, a cobrança deixa de ser mera atualização e passa a funcionar como mecanismo de aumento artificial da dívida. Algumas situações típicas de abuso são:

Aplicação do INCC em contratos com prazo inferior a 36 meses, com reajustes mensais que tornam as parcelas impagáveis.
Utilização do índice de forma cumulativa com outros reajustes, como correção monetária por outro indicador e juros acima da média de mercado.
Cálculo do INCC sobre parcelas já quitadas, encargos moratórios ou valores que não deveriam compor a base de incidência.
Falta de clareza no contrato, com cláusulas genéricas ou de difícil compreensão, que impedem o consumidor de visualizar o impacto real do índice.

Nesses casos, a cobrança costuma ser enquadrada como prática abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, abrindo espaço para revisão judicial.

Quais são os direitos do comprador diante do INCC indevido?

Ao identificar indícios de INCC indevido, o comprador não precisa simplesmente aceitar a situação. É possível:

Pedir a revisão do contrato, para que o índice seja aplicado de forma correta ou substituído por critério mais adequado.
Solicitar a devolução dos valores pagos a maior, com base na diferença entre o que foi cobrado e o que seria devido em um cenário regular.
Em situações mais graves, pleitear a restituição em dobro dos valores indevidos, com fundamento no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, quando configurada a cobrança manifestamente irregular.
Discutir a rescisão contratual com devolução justa dos valores, caso o desequilíbrio causado pela cobrança de INCC indevido torne a continuidade do contrato inviável.

Cada caso deve ser analisado individualmente, à luz do contrato, dos comprovantes de pagamento e do histórico de reajustes.

Como o Judiciário tem enxergado o INCC indevido?

Nos últimos anos, decisões de diversas varas e tribunais vêm reconhecendo que o INCC não pode ser utilizado como instrumento para ampliar de forma desproporcional o lucro da incorporadora. Quando constatado que a cobrança gerou aumento excessivo das parcelas, superando a expectativa legítima do consumidor, os juízes têm:

Readequado os índices de correção.
Determinado a devolução dos valores cobrados a maior.
Reconhecido a abusividade de cláusulas pouco transparentes ou que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.

Essa linha de entendimento reforça a importância de o comprador buscar orientação jurídica especializada ao suspeitar de INCC indevido.

Leitura complementar no Consultor Jurídico (ConJur)

Para quem deseja se aprofundar no tema, o advogado Luiz Fernando Busta, do Busta & Amaral Advogados, publicou análise sobre o uso do INCC em contratos de imóveis na planta e os limites para sua aplicação.

👉 Leia a matéria completa no ConJur:
https://www.conjur.com.br/2025-out-21/incc-em-contratos-de-imoveis-na-planta-quando-a-correcao-se-torna-indevida-abusiva/