O que muda com a emissão do Habite-se?
O Habite-se é o documento que indica, em regra, a conclusão da obra e a aptidão do imóvel para uso. A partir desse marco, a lógica do contrato muda: a fase de construção tende a se encerrar e, com ela, a justificativa para manter a correção pelo INCC.
Em muitos casos, porém, o consumidor percebe que, mesmo após o Habite-se, a construtora continua aplicando INCC sobre o saldo contratual — o que pode caracterizar cobrança abusiva.
Por que a cobrança de INCC após o Habite-se pode ser indevida?
O INCC é um índice ligado ao custo da construção. Quando a obra já foi concluída (ou quando o contrato já deveria ter migrado para outra fase, como financiamento bancário ou quitação), a manutenção do INCC pode elevar o saldo devedor sem causa real.
Essa prática costuma aparecer quando:
- a construtora atrasa procedimentos internos (como individualização de matrícula);
- há demora na liberação de documentos para financiamento;
- o consumidor fica “preso” em uma fase contratual que deveria ter terminado.
Quando a cobrança do INCC após o Habite-se tende a ser considerada abusiva?
A cobrança tende a ser considerada abusiva quando presentes um ou mais dos seguintes elementos:
- Habite-se já emitido e, mesmo assim, manutenção do INCC;
- ausência de obra em andamento ou de justificativa técnica para o índice;
- atraso decorrente da própria construtora (documentos, matrícula, trâmites internos);
- contrato já em fase de financiamento bancário, ou com financiamento já assinado;
- extensão artificial da fase de correção para elevar saldo e parcelas.
Nessas hipóteses, a conduta pode violar o Código de Defesa do Consumidor, especialmente pelos princípios de boa-fé, transparência e equilíbrio contratual.
E se a construtora alegar “mora do comprador”?
É comum a construtora tentar atribuir ao consumidor a responsabilidade por atrasos. Porém, isso nem sempre se sustenta.
Exemplos frequentes:
- o comprador assina o financiamento, mas a construtora só individualiza a matrícula meses depois;
- a construtora não entrega documentos no tempo adequado;
- o processo interno de “repasse” demora por razões administrativas da incorporadora.
Quando o atraso não é causado pelo consumidor, a manutenção do INCC após o Habite-se passa a ser ainda mais questionável.
É possível anular a cobrança e reaver valores pagos?
A depender da análise do contrato e do histórico de pagamentos, pode ser possível:
- reconhecer a indevida incidência do INCC após o Habite-se;
- recalcular o saldo contratual com índice adequado (ou afastar correções indevidas);
- reaver valores pagos a maior, devidamente corrigidos;
- em casos específicos, discutir repetição em dobro, conforme art. 42, parágrafo único, do CDC.
Cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando o contrato, a linha do tempo dos eventos (Habite-se, matrícula, financiamento) e como a cobrança foi aplicada na prática.
Documentos necessários para análise técnica
Para verificar se houve cobrança indevida de INCC após o Habite-se, normalmente são analisados:
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo;
- boletos/extratos das parcelas;
- data do Habite-se;
- aditivos contratuais, se houver;
- documentos do financiamento (quando aplicável);
- informações sobre matrícula individualizada (quando relevante).
Guia completo sobre INCC indevido
Este conteúdo trata especificamente do INCC após o Habite-se.
Para compreender todas as hipóteses em que a cobrança do INCC pode se tornar abusiva, acesse o material completo:
INCC indevido: quando a cobrança é abusiva e como recuperar valores
https://bustaeamaraladvogados.com.br/areas-de-atuacao/cobranca-indevida-de-incc/
