Comprar um imóvel, pagar todas as parcelas e descobrir que ainda existe uma hipoteca registrada na matrícula é uma situação que gera insegurança, prejuízos e muitos obstáculos para o proprietário.
Em muitos casos, o comprador já quitou integralmente o imóvel, recebeu as chaves, mora no local há anos e acredita que está tudo regularizado. Porém, ao tentar vender, financiar, transferir, fazer inventário, lavrar escritura ou registrar o imóvel em seu nome, descobre que ainda existe uma hipoteca ativa na matrícula.
Essa hipoteca, muitas vezes, não está relacionada a uma dívida do comprador, mas sim a uma dívida da própria construtora ou incorporadora com o banco que financiou o empreendimento.
Quando isso acontece, o consumidor pode ficar impedido de regularizar o imóvel por uma obrigação que não assumiu.
O que é hipoteca na matrícula do imóvel?
A hipoteca é uma garantia real registrada na matrícula do imóvel. Ela normalmente é utilizada para garantir uma dívida perante uma instituição financeira.
Nos empreendimentos imobiliários, é comum que a construtora ou incorporadora ofereça o terreno ou as futuras unidades como garantia ao banco que financiou a obra. Essa garantia pode aparecer na matrícula do imóvel como hipoteca em favor de uma instituição financeira.
O problema surge quando o imóvel é vendido ao consumidor, o comprador paga o preço integral, mas a construtora não providencia a baixa da hipoteca.
Na prática, a matrícula continua com um ônus que pode impedir ou dificultar a plena regularização do imóvel.
Quitei meu imóvel, mas ainda consta hipoteca. Isso é normal?
Não deveria ser tratado como uma situação normal.
Se o comprador quitou integralmente sua unidade, a manutenção da hipoteca na matrícula pode ser indevida, principalmente quando a dívida garantida é da construtora ou incorporadora perante o banco.
O consumidor que cumpriu sua parte no contrato não pode ficar indefinidamente prejudicado por uma pendência financeira entre a construtora e a instituição financeira.
Por isso, quando o imóvel está quitado e a hipoteca permanece ativa, é importante analisar juridicamente a situação.
Quais problemas a hipoteca pode causar?
A existência de hipoteca na matrícula pode gerar diversos prejuízos práticos ao proprietário.
Entre os problemas mais comuns estão:
- dificuldade para lavrar a escritura definitiva;
- dificuldade para registrar o imóvel em nome do comprador;
- impedimento ou atraso na venda do imóvel;
- recusa de financiamento por banco comprador;
- exigências do Cartório de Registro de Imóveis;
- insegurança jurídica sobre a propriedade;
- desvalorização do imóvel;
- problemas em inventário, partilha ou doação;
- impossibilidade de usar o imóvel como garantia;
- risco de bloqueio da negociação com terceiros.
Muitas pessoas só descobrem o problema no momento em que precisam vender o imóvel. Nessa hora, a hipoteca passa a ser um obstáculo urgente, porque o comprador interessado ou o banco financiador normalmente exige uma matrícula livre de ônus.
A construtora é obrigada a baixar a hipoteca?
Em regra, se o comprador quitou o imóvel e cumpriu suas obrigações contratuais, a construtora deve entregar a unidade livre e desembaraçada, permitindo a regularização da propriedade.
Isso significa que a construtora não pode simplesmente transferir ao consumidor o problema de uma dívida assumida com o banco.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento importante sobre o tema por meio da Súmula 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o comprador do imóvel.
Esse entendimento é especialmente relevante nos casos em que o consumidor comprou unidade autônoma, pagou o preço e, mesmo assim, ficou impedido de obter a escritura ou registrar o imóvel por causa de hipoteca constituída pela incorporadora.
O banco pode executar o imóvel comprado e quitado pelo consumidor?
Quando a hipoteca foi constituída pela construtora em favor do banco, para garantir dívida da própria incorporadora, o comprador de boa-fé não deve ser prejudicado se pagou corretamente pelo imóvel.
A lógica da Súmula 308 do STJ é justamente proteger o adquirente contra hipoteca constituída no âmbito do financiamento da construção, quando essa garantia decorre de dívida da incorporadora ou construtora.
Em outras palavras: o banco financiador deve buscar a satisfação do crédito contra a construtora, e não transferir ao comprador final o risco da operação, quando este cumpriu suas obrigações.
Cada caso, porém, precisa ser analisado com base na matrícula, no contrato, nos pagamentos e no histórico da incorporação.
Hipoteca é a mesma coisa que alienação fiduciária?
Não.
Hipoteca e alienação fiduciária são garantias diferentes.
Na hipoteca, o imóvel permanece em nome do proprietário, mas fica gravado como garantia de uma dívida. Já na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário até a quitação da obrigação.
Essa diferença é importante porque o STJ decidiu recentemente que a Súmula 308 não se aplica automaticamente aos casos de alienação fiduciária firmada entre construtora e agente financeiro.
Por isso, antes de tomar qualquer medida, é essencial verificar exatamente o que consta na matrícula: se é hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou outro tipo de ônus.
Como saber se meu imóvel tem hipoteca?
O primeiro passo é solicitar uma certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A matrícula é o documento que mostra a situação jurídica do imóvel. Nela constam informações como:
- proprietário atual;
- compras e vendas anteriores;
- hipotecas;
- alienações fiduciárias;
- penhoras;
- indisponibilidades;
- averbações;
- incorporações;
- registros de escritura;
- cancelamentos de ônus.
Se houver hipoteca ativa, ela normalmente aparecerá como “R.” ou “Av.” na matrícula, indicando o banco credor, o contrato que originou a garantia, a data do registro e, muitas vezes, o valor da dívida garantida.
O que significa “baixa de hipoteca”?
A baixa de hipoteca é o cancelamento do ônus hipotecário na matrícula do imóvel.
Na prática, significa retirar da matrícula a informação de que aquele imóvel está dado em garantia.
Para isso, normalmente é necessário apresentar ao cartório um documento hábil, como:
- termo de quitação emitido pelo banco credor;
- autorização de cancelamento da hipoteca;
- escritura pública de cancelamento;
- mandado judicial;
- sentença judicial;
- carta de adjudicação ou arrematação, em alguns casos;
- decisão judicial determinando o cancelamento do gravame.
Quando a construtora e o banco não resolvem administrativamente, pode ser necessário buscar uma medida judicial para obrigar a baixa.
Quais documentos preciso para analisar a baixa da hipoteca?
Para avaliar se é possível pedir a baixa da hipoteca, normalmente são necessários os seguintes documentos:
- matrícula atualizada do imóvel;
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo;
- termo de quitação, se houver;
- comprovantes de pagamento;
- extrato financeiro da construtora;
- escritura pública, se já tiver sido lavrada;
- comprovante de entrega das chaves;
- comunicações com a construtora;
- comunicações com o banco;
- boletos pagos;
- documentos pessoais do comprador.
Com esses documentos, é possível verificar se o comprador cumpriu sua obrigação e se a permanência da hipoteca é indevida.
Comprei da construtora e não consigo escriturar. O que fazer?
Se você comprou o imóvel da construtora, quitou o preço e não consegue lavrar ou registrar a escritura por causa de hipoteca, o primeiro passo é identificar a origem do problema.
É necessário verificar:
- quem constituiu a hipoteca;
- qual banco aparece na matrícula;
- se a dívida é da construtora;
- se a unidade foi quitada;
- se existe termo de quitação;
- se a construtora ainda está ativa;
- se o banco já recebeu o valor correspondente;
- se houve baixa em outras unidades do mesmo empreendimento;
- se o cartório já formulou exigência formal;
- se existe recusa da construtora ou do banco.
Depois dessa análise, pode ser possível adotar providências extrajudiciais ou judiciais.
É possível resolver sem ação judicial?
Em alguns casos, sim.
A primeira tentativa pode ser administrativa, mediante notificação à construtora, incorporadora ou banco credor para que providenciem a baixa da hipoteca.
Também é possível solicitar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis a análise dos documentos existentes, especialmente quando há termo de quitação ou autorização formal do credor.
No entanto, quando a construtora não responde, o banco se recusa a emitir autorização, a empresa encerrou atividades ou há demora injustificada, a ação judicial pode ser o caminho mais eficiente.
Qual ação pode ser proposta para baixar hipoteca?
A medida judicial depende do caso concreto.
Em geral, podem ser avaliadas ações como:
- ação de obrigação de fazer para baixa da hipoteca;
- ação declaratória de inexigibilidade da hipoteca perante o comprador;
- ação de adjudicação compulsória, quando o problema envolve escritura definitiva;
- ação de outorga de escritura;
- ação de cancelamento de ônus real;
- pedido de tutela de urgência, quando há risco de perda de venda ou financiamento;
- indenização por danos materiais, se houver prejuízos comprovados.
Em algumas situações, o pedido pode incluir a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para cancelamento da hipoteca na matrícula.
E se a hipoteca tiver mais de 30 anos?
Esse é outro ponto importante.
A Lei de Registros Públicos prevê que o registro da hipoteca convencional vale pelo prazo de 30 anos, findo o qual somente será mantido se houver reconstituição por novo título e novo registro.
O Código Civil também trata da possibilidade de prorrogação da hipoteca até 30 anos, e, atingido esse prazo, a garantia somente pode subsistir mediante novo título e novo registro.
Portanto, em casos de hipotecas muito antigas, pode ser possível discutir o cancelamento por decurso do prazo legal, a depender da situação registral e das exigências do cartório.
Esse cenário é comum em imóveis antigos, loteamentos antigos ou unidades que permaneceram décadas com hipoteca registrada sem solução.
Hipoteca antiga pode ser cancelada automaticamente?
Nem sempre o cancelamento ocorre automaticamente na prática.
Ainda que exista fundamento jurídico para extinção da garantia pelo decurso do prazo, o proprietário normalmente precisa provocar o cartório ou buscar medida judicial, conforme o caso.
Algumas corregedorias e decisões reconhecem a possibilidade de cancelamento da hipoteca após o prazo de 30 anos, mas a documentação e o procedimento podem variar conforme o Estado e o cartório. O entendimento recente destacado pelo IRIB também trata o prazo de 30 anos como causa de extinção do próprio direito real de hipoteca por decurso do tempo.
Por isso, é indispensável analisar a matrícula e verificar se houve prorrogação, reconstituição, execução da garantia ou algum outro ato registral relevante.
A hipoteca impede a venda do imóvel?
Pode impedir ou dificultar bastante.
Embora seja juridicamente possível negociar um imóvel com ônus, na prática poucos compradores aceitam adquirir um imóvel com hipoteca ativa, principalmente quando dependem de financiamento bancário.
O banco financiador do novo comprador normalmente exige que a matrícula esteja regular e livre de ônus impeditivos.
Além disso, a existência de hipoteca pode gerar insegurança sobre a transferência, reduzir o valor de mercado do imóvel e atrasar a conclusão da venda.
A hipoteca impede financiamento?
Frequentemente, sim.
Quando o comprador pretende financiar o imóvel, o banco faz análise da matrícula. Se constar hipoteca anterior, alienação fiduciária, penhora ou outro gravame, a instituição financeira pode recusar a operação até que a pendência seja resolvida.
Por isso, muitos proprietários só descobrem o problema quando já estão em negociação avançada para vender o imóvel.
A construtora demorou anos para baixar a hipoteca. Cabe indenização?
Pode caber, dependendo do caso.
Se a demora na baixa da hipoteca causou prejuízos concretos, como perda de venda, impossibilidade de financiamento, gastos adicionais, atraso em inventário, impedimento de regularização ou outros danos comprováveis, é possível avaliar pedido indenizatório.
Além disso, quando o comprador é consumidor e a construtora descumpre o dever de entregar o imóvel livre e regularizado, pode haver discussão sobre falha na prestação de serviço.
A viabilidade de indenização depende das provas.
O que fazer se a construtora faliu, encerrou atividades ou desapareceu?
Esse é um cenário comum em empreendimentos antigos.
Quando a construtora não existe mais, não responde ou está em recuperação judicial/falência, o comprador ainda pode ter caminhos jurídicos para regularizar o imóvel.
Dependendo da situação, pode ser necessário acionar:
- o banco credor da hipoteca;
- a massa falida;
- a incorporadora;
- sócios ou sucessores, em hipóteses específicas;
- o cartório, mediante procedimento próprio;
- o Poder Judiciário, para reconhecimento da quitação e cancelamento do ônus.
A solução depende da análise documental.
Como funciona uma análise jurídica para baixa de hipoteca?
A análise normalmente segue algumas etapas:
1. Análise da matrícula
Verifica-se qual é o ônus, quem é o credor, quando foi registrado e qual a origem da hipoteca.
2. Análise do contrato
Confere-se se o comprador assumiu alguma obrigação relacionada à hipoteca ou se a dívida pertence à construtora.
3. Verificação da quitação
São analisados comprovantes, extratos, termos de quitação e histórico financeiro.
4. Identificação dos responsáveis
Define-se se a providência deve ser exigida da construtora, incorporadora, banco ou outro responsável.
5. Tentativa extrajudicial
Quando viável, pode ser enviada notificação para solução administrativa.
6. Medida judicial
Se não houver solução, pode ser proposta ação para baixa da hipoteca, regularização da matrícula e, se cabível, indenização.
Quais são os sinais de alerta?
Você deve ficar atento se:
- quitou o imóvel, mas nunca recebeu escritura;
- tentou vender e o comprador desistiu por causa da matrícula;
- o cartório exigiu baixa de hipoteca;
- o banco recusou financiamento por ônus na matrícula;
- a construtora prometeu resolver e nunca resolveu;
- existe hipoteca antiga registrada há muitos anos;
- a matrícula mostra banco credor que você nunca contratou;
- você pagou todo o imóvel, mas ele ainda aparece vinculado a dívida da construtora;
- o imóvel foi entregue, mas a documentação nunca foi regularizada.
Nesses casos, a análise jurídica é recomendável.
Perguntas frequentes sobre baixa de hipoteca
Como baixar hipoteca de imóvel quitado?
O primeiro passo é obter a matrícula atualizada do imóvel e verificar a origem da hipoteca. Depois, é necessário reunir contrato, comprovantes de pagamento e eventual termo de quitação. Se a construtora ou o banco não providenciarem a baixa administrativamente, pode ser cabível ação judicial para cancelamento do ônus.
Quitei o imóvel, mas a hipoteca continua. O que faço?
Solicite a matrícula atualizada, reúna os documentos de quitação e busque orientação jurídica para verificar se a hipoteca é indevida. Em muitos casos, a hipoteca decorre de dívida da construtora com o banco e pode ser questionada pelo comprador.
A construtora pode vender imóvel hipotecado?
A existência de hipoteca no empreendimento pode ocorrer em financiamentos da construção, mas o comprador não deve ser prejudicado se quitou sua unidade e cumpriu o contrato. A construtora deve viabilizar a regularização da propriedade.
Posso vender imóvel com hipoteca?
Pode haver negociação, mas a hipoteca geralmente dificulta ou impede a venda, especialmente se o comprador depender de financiamento bancário ou exigir matrícula livre de ônus.
Hipoteca na matrícula impede escritura?
Pode impedir ou dificultar a lavratura e o registro da escritura, principalmente se o cartório exigir o cancelamento prévio do ônus.
O banco pode cobrar do comprador uma dívida da construtora?
Em regra, o comprador que quitou sua unidade não deve responder por dívida da construtora perante o banco financiador da obra. Esse é justamente o fundamento da proteção consolidada na Súmula 308 do STJ.
Hipoteca com mais de 30 anos pode ser baixada?
Pode haver fundamento para cancelamento por decurso do prazo legal, conforme a Lei de Registros Públicos e o Código Civil. A análise depende da matrícula e de eventual prorrogação ou reconstituição da garantia.
Precisa baixar hipoteca de imóvel quitado?
Se você quitou seu imóvel, mas ainda existe hipoteca registrada na matrícula, é importante resolver o problema antes que ele impeça uma venda, financiamento, escritura, inventário ou regularização definitiva.
A baixa da hipoteca pode exigir análise técnica da matrícula, do contrato, dos pagamentos e da responsabilidade da construtora ou do banco.
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário, regularização de imóveis, baixa de hipoteca, escritura, adjudicação compulsória e conflitos envolvendo construtoras, incorporadoras e instituições financeiras.
Se você precisa baixar hipoteca de imóvel quitado, regularizar a matrícula ou entender por que ainda consta hipoteca no seu imóvel, fale conosco.
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