Quem compra um imóvel, especialmente na planta, espera que ao final da obra tudo esteja regularizado para o registro e eventual financiamento bancário.
No entanto, muitos compradores são surpreendidos ao descobrir que o imóvel ainda possui hipoteca ativa, o que pode gerar atrasos, insegurança jurídica e até prejuízos financeiros.
Neste artigo, explicamos de forma clara o que é a hipoteca, quando ela é permitida, quando se torna abusiva e quais são os direitos do comprador diante dessa situação.
O que é a hipoteca do imóvel?
A hipoteca é uma garantia real registrada na matrícula do imóvel, normalmente constituída pela construtora em favor de um banco para viabilizar o financiamento da obra.
Até esse ponto, a hipoteca é um instrumento legal e comum no mercado imobiliário.
O problema surge quando esse gravame permanece ativo mesmo após a venda do imóvel ao comprador final.
A hipoteca pode impedir o registro do financiamento?
Sim.
Enquanto existir uma hipoteca anterior ativa na matrícula, o cartório pode impedir o registro do contrato de financiamento do comprador, bem como a regularização completa do imóvel.
Na prática, isso significa que o comprador:
- não consegue registrar o financiamento;
- enfrenta entraves para obter crédito bancário;
- fica impossibilitado de vender ou regularizar o bem.
Tudo isso por um problema que não foi causado por ele.
A hipoteca pode permanecer após a venda do imóvel?
Não.
A jurisprudência é consolidada no sentido de que a hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não pode prejudicar o comprador de boa-fé.
Em outras palavras:
- a dívida da construtora não pode ser transferida ao consumidor;
- o comprador não pode ser penalizado por relações contratuais das quais não participou;
- a hipoteca deve ser baixada após a venda do imóvel.
O comprador tem culpa pelo atraso no registro?
Não.
O comprador:
- não participou do contrato de hipoteca;
- não tem poder para exigir quitação de dívidas da construtora;
- não pode registrar um imóvel juridicamente impedido.
Quando o registro não ocorre por conta de hipoteca ativa, a responsabilidade é da construtora e da instituição financeira envolvida, jamais do comprador.
É possível cancelar a hipoteca judicialmente?
Sim, e essa é uma solução cada vez mais comum.
Quando a hipoteca não é baixada de forma espontânea, o comprador pode ingressar com uma ação judicial de cancelamento ou baixa de hipoteca, inclusive com pedido liminar.
Os tribunais têm reconhecido que:
- o comprador de boa-fé merece proteção;
- a manutenção da hipoteca é abusiva;
- a baixa do gravame é necessária para garantir o direito de propriedade.
Quando esse problema costuma ser descoberto?
Na maioria dos casos, o comprador só percebe a existência da hipoteca quando:
- tenta registrar o imóvel no cartório;
- busca financiamento bancário;
- decide vender o imóvel;
- precisa regularizar a matrícula.
Por isso, é fundamental solicitar sempre uma matrícula atualizada antes de qualquer operação.
Conclusão
Se você comprou um imóvel e descobriu que ele ainda possui hipoteca ativa, é importante saber que:
- isso não é culpa do comprador;
- a hipoteca não pode impedir a regularização do imóvel;
- existem soluções jurídicas eficazes para resolver o problema.
Buscar orientação jurídica especializada pode evitar atrasos, prejuízos e insegurança patrimonial.
Busta & Amaral Advogados
Atuação especializada em Direito Imobiliário e Defesa do Comprador
