Saiba quando é possível rescindir o contrato, quanto você pode receber de volta e o que mudou após as decisões mais recentes dos tribunais.
O que é o distrato de imóvel?
O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, geralmente quando ele ainda está em fase de construção (imóvel na planta).
Essa situação é comum quando:
- O comprador perde capacidade financeira
- O financiamento é negado
- A obra atrasa
- Há cobrança abusiva de INCC ou outras taxas
- O contrato se torna excessivamente oneroso
Nesses casos, o consumidor tem o direito de pedir a rescisão e reaver parte dos valores pagos, conforme a lei e o entendimento atual dos tribunais.
O que diz a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)?
A chamada Lei do Distrato estabelece regras sobre quanto a construtora pode reter em caso de rescisão por iniciativa do comprador:
- Retenção de até 25% dos valores pagos, como regra geral
- Retenção de até 50% apenas nos contratos com patrimônio de afetação
- Possibilidade de cobrança de taxa de fruição, quando há uso do imóvel
- Devolução dos valores conforme prazos legais
Contudo, na prática, muitos desses percentuais vêm sendo revistos pelo Judiciário, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O que mudou nos tribunais em 2024 e 2025?
Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça vêm consolidando entendimentos mais favoráveis ao comprador:
- A retenção excessiva está sendo considerada abusiva
- Cláusulas contratuais que geram desequilíbrio vêm sendo anuladas
- Em muitos casos, a devolução dos valores deve ser imediata, sem necessidade de aguardar o término da obra
- O CDC prevalece sobre cláusulas abusivas do contrato
Na prática, isso significa que o que está no contrato nem sempre é válido perante a Justiça.
Nosso escritório foi citado em matéria nacional sobre distrato
Em dezembro de 2025, o tema voltou a ganhar grande destaque em matéria publicada pelo portal
Consultor Jurídico (ConJur), um dos maiores veículos jurídicos do país.
A reportagem abordou os direitos do comprador no distrato de imóvel na planta, reforçando exatamente o entendimento que hoje predomina nos tribunais: proteção ao consumidor, limitação de retenções abusivas e devolução mais justa dos valores pagos.
📌 Acesse a matéria completa no ConJur:
👉 https://www.conjur.com.br/2025-dez-04/distrato-de-imovel-na-planta-o-que-o-comprador-pode-exigir-hoje/
Esse destaque nacional reforça a importância de uma atuação técnica, atualizada e estratégica nas ações de distrato imobiliário.
Quanto o comprador pode receber no distrato?
O percentual de devolução depende de vários fatores, como:
- Existência ou não de patrimônio de afetação
- Se houve uso do imóvel
- Se houve atraso na obra
- Se existem cláusulas abusivas
- Se houve cobrança indevida de INCC
- Se a rescisão ocorreu por culpa da construtora
Atualmente, em muitos casos, o comprador tem conseguido:
- Devolução entre 75% e 90% dos valores pagos
- Em situações específicas, até 100% dos valores, com correção e juros
Cada situação deve ser analisada individualmente.
Erros que fazem o comprador perder muito dinheiro no distrato
É comum que o consumidor perca valores expressivos ao:
- Assinar distrato diretamente com a construtora sem análise jurídica
- Aceitar retenções elevadas por medo de perder tudo
- Acreditar que o contrato sempre prevalece sobre a lei
- Não calcular corretamente correções e juros
- Ignorar cobranças abusivas de INCC e taxas ocultas
Um erro nesse momento pode representar prejuízos de dezenas ou até centenas de milhares de reais.
Quando procurar um advogado especialista em distrato?
Você deve buscar orientação jurídica quando:
- Deseja desistir da compra do imóvel
- A obra está atrasada
- O financiamento foi negado
- A construtora ofereceu devolução muito baixa
- Houve cobrança de INCC indevida
- O contrato possui cláusulas confusas
- Existe pressão para assinar rapidamente
Nessas situações, a análise técnica é essencial para proteger seus direitos.
Distrato de imóvel: acordo ou ação judicial?
Depende do caso:
- Em alguns casos, o acordo é possível
- Em outros, somente a ação judicial garante a devolução justa dos valores
- Cada construtora possui um padrão diferente de retenção
- Muitas devoluções adequadas só ocorrem após intervenção do Judiciário
Por isso, a análise individual do contrato é indispensável.
Conclusão
O distrato de imóvel na planta em 2025 está muito mais favorável ao comprador do que em anos anteriores.
A Justiça vem:
- Limitando retenções abusivas
- Determinando devoluções mais rápidas
- Fortalecendo a proteção ao consumidor
- Punindo cláusulas ilegais
Mesmo assim, muitos compradores ainda perdem dinheiro por falta de orientação jurídica adequada.
Sobre o Escritório
O Busta & Amaral Advogados atua com foco em direito imobiliário, especialmente em:
- Distrato de imóvel na planta
- Atraso de obra
- Cobrança indevida de INCC
- Cláusulas abusivas em contratos imobiliários
A atuação é sempre técnica, individualizada e baseada na legislação atual e na jurisprudência dos tribunais.
