Recentemente, o portal UOL Economia publicou uma matéria destacando decisões judiciais que vêm determinando a devolução de valores cobrados indevidamente por incorporadoras durante a fase de obras de imóveis na planta. Trata-se de um movimento relevante no mercado imobiliário e que sinaliza maior rigor na análise das práticas adotadas por construtoras no reajuste dos contratos.
Link da matéria original:
https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2025/11/11/comprou-imovel-na-planta-justica-manda-incorporadoras-devolverem-valores.htm
As discussões judiciais têm crescido principalmente em razão da cobrança do INCC de maneira inadequada, da cumulação de índices de forma não prevista contratualmente e da utilização de cláusulas que acabam elevando o saldo devedor além do que seria razoável.
Este artigo explica, de forma objetiva, os principais pontos abordados pela reportagem e o que a jurisprudência vem entendendo sobre o tema.
Por que a Justiça tem determinado a devolução de valores?
Durante a fase de obras, é comum que as incorporadoras realizem atualizações do saldo devedor. No entanto, alguns aspectos vêm chamando atenção dos tribunais:
- Aplicação mensal do INCC em contratos de prazo reduzido.
- Reajustes que combinam juros e correção monetária antes da entrega das chaves.
- Cláusulas que não deixam claro como o cálculo será feito.
- Falta de planilhas claras e acessíveis ao comprador.
- Aumento expressivo do saldo final em comparação ao valor inicialmente previsto.
Segundo decisões mencionadas na matéria, muitas dessas cobranças violam o que foi pactuado no contrato ou extrapolam a finalidade dos índices de correção, levando o Judiciário a determinar a restituição dos valores.
A devolução pode ocorrer:
- de forma simples, quando não há indícios de má-fé, ou
- em dobro, quando caracterizada cobrança indevida com evidente abusividade, conforme entendimento baseado no Código de Defesa do Consumidor.
O papel do INCC nas cobranças
O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) existe para recompor a inflação específica do setor. No entanto, sua utilização deve respeitar limites contratuais e legais.
A cobrança pode ser considerada abusiva quando:
- aplicada mensalmente em contratos de prazo inferior a 36 meses;
- somada a juros antes da entrega do imóvel;
- utilizada de forma pouco transparente;
- gera evolução de dívida incompatível com a realidade econômica;
- provoca aumentos superiores ao que seria esperado pela inflação do setor.
Em cálculos técnicos utilizados em diversos processos, é comum que surjam diferenças significativas entre o que deveria ter sido pago e o que foi efetivamente cobrado, muitas vezes chegando a dezenas de milhares de reais.
Quando o comprador pode ter direito à devolução?
A jurisprudência tem reconhecido a possibilidade de revisão quando há:
- Aplicação do INCC em desacordo com o contrato.
- Correção acumulada de maneira abusiva.
- Aumento do saldo devedor sem justificativa objetiva.
- Falta de planilhas claras e completas.
- Utilização de índices distintos não previstos.
- Divergência relevante entre o valor estimado e o valor final da obra.
É importante destacar que a revisão pode ser feita mesmo após a entrega do imóvel, desde que observados os prazos prescricionais aplicáveis.
Como identificar possíveis cobranças indevidas?
Para analisar se houve distorção no saldo devedor, costuma-se separar e comparar:
- contrato de compra e venda;
- boletos e comprovantes de pagamento;
- extratos de evolução do saldo;
- planilhas fornecidas pela incorporadora;
- comunicações formais (e-mails, propostas, notificações).
Com esses documentos, é possível acompanhar a evolução dos valores e verificar se o cálculo foi aplicado de forma correta.
O que fazer em caso de dúvida?
O comprador pode buscar informações técnicas e, se necessário, solicitar avaliação especializada para compreender se houve excesso ou aplicação inadequada de índices. Trata-se de tema que envolve matemática financeira, análise contratual e interpretação jurídica, razão pela qual é frequentemente discutido no Judiciário.
O aumento das decisões mencionadas pela matéria demonstra a importância do tema e reforça que a transparência contratual é essencial na compra de imóvel na planta.
Conclusão
A correção de valores na fase de obras deve observar critérios claros, previsibilidade e respeito ao contrato. Quando isso não ocorre, os tribunais vêm reconhecendo o direito de restituição de valores cobrados indevidamente.
A matéria do UOL evidencia que:
- a Justiça tem adotado postura rigorosa contra práticas abusivas;
- a devolução dos valores é possível quando verificada cobrança irregular;
- a correta aplicação do INCC é fundamental para evitar distorções no preço final do imóvel.
A orientação é sempre analisar com atenção os documentos, acompanhar a evolução do saldo devedor e buscar informações técnicas sempre que houver dúvida quanto aos valores cobrados.
