Introdução
A revista Exame publicou recentemente uma matéria explicando como funciona o pedido de cancelamento de hipoteca após a quitação do imóvel. Embora o conteúdo seja útil para quem está começando a entender o tema, a prática jurídica revela situações muito mais complexas — especialmente quando há demora da construtora ou do banco para efetuar a baixa.
Neste artigo, trago um resumo da matéria da Exame e uma análise técnica baseada na experiência prática em Direito Imobiliário, para que o comprador entenda seus direitos quando a baixa de hipoteca não acontece como deveria.
Resumo da matéria da Exame
A matéria publicada pela Exame apresenta um passo a passo básico sobre o cancelamento da hipoteca, destacando principalmente:
- a obtenção do termo de quitação junto ao banco;
- a necessidade de levar os documentos ao cartório;
- a conferência da situação do contrato após o pagamento.
Você pode acessar o conteúdo completo aqui:
👉 Como pedir o cancelamento de uma hipoteca – Exame
O que a Exame não mostra: os problemas reais enfrentados pelo comprador
1. A baixa de hipoteca não é automática
Mesmo após a quitação, a baixa depende de ações da construtora e do banco. Em muitos casos, o comprador só descobre que o gravame continua ativo quando tenta vender ou registrar o imóvel.
2. Sem a baixa, o imóvel não pode ser regularizado
Enquanto a hipoteca permanece na matrícula, o comprador fica impedido de:
- registrar a escritura;
- vender o imóvel;
- fazer financiamento;
- usar como garantia.
Essa limitação causa prejuízos imediatos.
3. O problema nem sempre é hipoteca: na prática, a maioria é alienação fiduciária
Atualmente, a maior parte dos contratos utiliza alienação fiduciária, não hipoteca.
E, nesse caso, existe um prazo legal de 30 dias para baixa após a quitação.
Se o banco não cumpre, abre-se a possibilidade de responsabilização.
4. A construtora pode ser responsável pela demora
Muitas vezes, a incorporadora:
- não envia documentos ao banco;
- demora meses para responder o cartório;
- está em dificuldades financeiras;
- está em Recuperação Judicial.
Mesmo assim, a Justiça entende que o comprador não pode ficar prejudicado.
5. A demora pode gerar indenização
Quando o atraso na baixa impede o comprador de usar o imóvel, a jurisprudência reconhece:
- danos morais;
- obrigação de fazer com imposição de multa diária;
- indenização por perdas e danos.
Documentos necessários para a baixa de hipoteca
Entre os documentos mais comuns estão:
- termo de quitação do banco;
- certidão atualizada da matrícula;
- contrato de compra e venda;
- comprovantes de pagamento;
- declarações da construtora.
Como resolver quando a baixa de hipoteca atrasa?
Etapa 1 – Análise da matrícula
Verifica-se o tipo de gravame (hipoteca ou alienação fiduciária) e quem é responsável pela baixa.
Etapa 2 – Notificação formal
É possível notificar banco e construtora, com prazo para providências.
Etapa 3 – Pedido administrativo
O cartório pode exigir documentos e orientar o caminho correto.
Etapa 4 – Ação judicial
Quando necessário, ingressa-se com ação com pedido de liminar para determinar a baixa imediata.
Em muitos casos, a intervenção jurídica resolve em poucos dias.
Conteúdo complementar
Para entender o passo a passo completo e seus direitos, veja nossa página específica sobre o tema:
👉 https://bustaeamaraladvogados.com.br/areas-de-atuacao/baixa-de-hipoteca/
Conclusão
A matéria da Exame oferece uma visão geral do tema, mas a prática mostra que a baixa de hipoteca — ou de alienação fiduciária — envolve responsabilidades claras da construtora e da instituição financeira. Quando essas obrigações não são cumpridas, o comprador não precisa ficar esperando indefinidamente: existem caminhos administrativos e judiciais para resolver o problema de forma rápida e segura.
