1. O que é o distrato de imóvel na planta?

O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda, resultando na devolução parcial ou total dos valores pagos. A legislação prevê limites de retenção, prazos para restituição e parâmetros que impedem prejuízos desproporcionais ao consumidor.

2. Distrato por culpa da construtora (atraso superior a 180 dias)

Quando a obra ultrapassa 180 dias de atraso, a responsabilidade pela rescisão deixa de ser do comprador. Nessa hipótese, a jurisprudência e a legislação entendem que o consumidor possui direito a:

• Restituição integral dos valores pagos, sem retenções;
• Restituição da comissão de corretagem, quando o atraso é injustificado;
• Correção monetária adequada e juros conforme índices aplicáveis;
• Avaliação de eventuais danos materiais e morais, dependendo das circunstâncias do atraso e dos prejuízos suportados.
• Trata-se do cenário em que o comprador geralmente encontra maior grau de proteção legal, especialmente quando comprovado o atraso injustificado pela incorporadora.

3. Distrato por iniciativa do consumidor (desistência pessoal)

Se o comprador decide encerrar o contrato por motivos pessoais — como mudança de planejamento, dificuldades financeiras ou incompatibilidade com o investimento —, a construtora pode reter parte dos valores pagos. Contudo, essa retenção deve respeitar critérios legais.

Segundo a Lei do Distrato:

• A retenção não é automaticamente de 50%;
• O percentual usual é de até 25%, podendo chegar a 50% apenas em casos específicos de patrimônio de afetação;
• Percentuais superiores a 50% são considerados excessivos e, frequentemente, enquadrados como abusivos pela jurisprudência;
• A devolução deve ser estruturada de forma transparente, sem cobranças indevidas, taxas sem previsão ou metodologias de cálculo incompatíveis com a legislação.
• Cláusulas que resultem em retenções de 60% a 80% costumam ser questionadas judicialmente, pois podem configurar vantagem excessiva.

4. Quando a devolução é inferior a 75%

Em muitos casos de rescisão por iniciativa do comprador, decisões judiciais têm fixado devoluções entre 75% e 80% dos valores pagos.
Assim, propostas muito inferiores costumam exigir uma análise mais criteriosa.

Percentuais reduzidos podem indicar:

• Retenção acima do permitido pela lei;
• Cláusulas desproporcionais;
• Ausência de justificativa contratual adequada;
• Interpretação desfavorável ao consumidor.

Nesse tipo de situação, é recomendável buscar orientação jurídica para verificar se a quantia ofertada está em conformidade com a legislação.

5. Sinais de retenção ou proposta abusiva

Alguns elementos costumam indicar que o distrato pode estar sendo conduzido fora dos parâmetros legais:

• Retenção superior a 25% em contratos sem patrimônio de afetação;
• Aplicação automática de 50% como regra geral;
• Devolução parcelada de forma desproporcional;
• Cobrança de taxas não previstas no contrato ou sem amparo legal;
• Proposta de devolução inferior ao que usualmente é reconhecido pela jurisprudência.

Na presença desses indícios, é prudente não assinar documentos sem análise técnica.

6. Por que há tantas divergências nos valores de devolução?

Muitos consumidores desconhecem como funcionam os limites legais, o que leva a propostas iniciais com retenções elevadas.
Nos últimos anos, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de coibir multas abusivas, restabelecendo equilíbrio contratual e evitando que o comprador suporte prejuízos além do razoável.

Conclusão: O distrato deve ser equilibrado e proporcional

O distrato imobiliário não deve representar perdas desproporcionais ao comprador.
A Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor garantem critérios de restituição que visam ao equilíbrio, seja nos casos de atraso significativo da obra, seja nas hipóteses de desistência pessoal.

Sempre que houver dúvidas sobre percentuais de retenção, formas de devolução ou cláusulas que aparentem vantagem excessiva, é recomendável buscar orientação jurídica especializada antes de formalizar o distrato.