Quem compra um imóvel na planta pode enfrentar uma situação aparentemente contraditória: as parcelas são pagas todos os meses, mas o saldo devedor continua aumentando.
Em muitos contratos, esse crescimento está relacionado à aplicação do Índice Nacional de Custo da Construção, conhecido como INCC. O índice é utilizado durante a fase de construção para acompanhar a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra.
Entretanto, a simples previsão do INCC no contrato não significa que qualquer forma de cobrança seja válida. É necessário verificar o prazo contratual, a periodicidade da correção, o fluxo de pagamentos e a maneira como a incorporadora efetivamente atualizou o saldo devedor.
Quanto subiu o INCC em 2026?
De acordo com a Fundação Getulio Vargas, o INCC-M apresentou variação de 0,85% em junho de 2026, acima da alta de 0,77% registrada em maio.
Com esse resultado, o índice acumulou:
- 4,05% entre janeiro e junho de 2026;
- 6,71% nos últimos 12 meses.
O grupo de mão de obra apresentou alta de 0,91% no mês, enquanto o grupo de materiais, equipamentos e serviços registrou variação de 0,80%.
Esses percentuais ajudam a explicar por que compradores de imóveis na planta podem perceber aumentos relevantes no saldo devedor, especialmente quando ainda existe uma quantia elevada a ser paga diretamente à incorporadora.
Por que o saldo aumenta mesmo com as parcelas pagas?
Durante a construção, a atualização monetária normalmente não incide apenas sobre o valor da parcela que vencerá naquele mês. Dependendo da estrutura contratual, ela pode ser aplicada sobre todo o saldo devedor ainda existente.
Imagine, por exemplo, que um comprador tenha um saldo devedor de R$ 500.000,00. Se houver uma correção hipotética de 0,85% sobre esse valor, a atualização corresponderá a R$ 4.250,00.
Caso a parcela paga naquele mês seja inferior ao valor da atualização, o comprador poderá pagar normalmente e, ainda assim, terminar o mês devendo mais do que devia anteriormente.
Isso não significa automaticamente que exista ilegalidade. Porém, demonstra por que é importante analisar o cálculo e não apenas conferir se o percentual mensal divulgado foi corretamente aplicado.
Correção monetária não é a mesma coisa que juros
A correção monetária procura preservar o valor econômico da obrigação diante da variação dos custos ou da inflação. Em tese, ela não representa remuneração pelo empréstimo de dinheiro.
Os juros, por outro lado, possuem natureza diferente e podem representar remuneração do capital ou penalidade decorrente do atraso no pagamento.
Na prática, porém, a atualização frequente de um saldo elevado pode causar impacto financeiro significativo. Por esse motivo, a legalidade da cobrança depende não somente do índice escolhido, mas também da periodicidade utilizada e das características do contrato.
Quando a cobrança mensal do INCC pode ser questionada?
Um dos principais pontos de atenção está nos contratos de compra e venda com prazo inferior a 36 meses.
A Lei nº 10.192/2001 estabelece, como regra, que cláusulas de correção monetária ou reajuste devem respeitar periodicidade mínima anual. O artigo 2º, § 1º, considera nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano. A mesma lei também proíbe expedientes que produzam efeitos financeiros equivalentes a um reajuste inferior ao anual.
Já os artigos 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004 admitem condições específicas para a atualização mensal em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses.
A discussão jurídica surge quando o contrato possui duração real inferior a 36 meses, mas contém mecanismos destinados a aparentar um prazo superior e permitir a correção mensal.
Nessas situações, é necessário analisar cuidadosamente:
- a data da assinatura do contrato;
- os vencimentos das parcelas;
- a data prevista para o pagamento do saldo;
- a existência de financiamento bancário;
- a periodicidade efetivamente aplicada;
- e a eventual presença de uma parcela final de valor irrisório.
O que é a chamada parcela simbólica ou parcela fictícia?
Alguns contratos apresentam uma pequena parcela com vencimento distante, mesmo quando praticamente todo o preço deverá ser pago antes dela.
Em determinadas situações, essa parcela pode ser utilizada para fazer o contrato aparentar duração igual ou superior a 36 meses.
Um exemplo seria um contrato no qual quase todo o saldo deve ser quitado em 30 meses, mas permanece uma última parcela de R$ 100,00 para o 37º mês.
A simples existência de uma parcela distante não torna automaticamente o contrato ilegal. Contudo, quando ela não possui relevância econômica e serve apenas para prolongar formalmente o prazo contratual, pode haver fundamento para questionar a cobrança mensal do INCC.
A análise deve considerar a realidade econômica do negócio, e não somente a data isolada da última prestação indicada no documento.
Todo contrato inferior a 36 meses gera restituição?
Não.
O prazo inferior a 36 meses é um elemento importante, mas não deve ser analisado de maneira isolada. É necessário verificar como o preço foi estruturado e como a atualização foi efetivamente cobrada.
Entre os documentos relevantes estão:
- contrato de compra e venda e respectivos anexos;
- quadro-resumo;
- fluxo financeiro original;
- extrato atualizado fornecido pela incorporadora;
- comprovantes dos pagamentos;
- contrato de financiamento, quando existente;
- eventuais aditivos contratuais.
Somente após a conferência desses documentos é possível identificar se houve correção mensal, anual ou uma sistemática diferente.
A cobrança do INCC durante a obra é sempre indevida?
Não. O INCC é um índice regularmente utilizado no mercado imobiliário e sua incidência durante o período normal da construção pode ser juridicamente admitida.
O que pode tornar a cobrança questionável é, por exemplo:
- aplicação mensal em situação na qual a legislação exige periodicidade anual;
- utilização de parcela meramente simbólica para alongar o contrato;
- cálculo diferente daquele previsto no instrumento contratual;
- falta de transparência na evolução do saldo;
- manutenção do índice setorial depois do atraso injustificado da obra;
- incidência sobre valores que já deveriam ter sido quitados ou financiados.
Cada hipótese exige uma análise própria.
O que acontece quando a entrega da obra atrasa?
O atraso na entrega do imóvel pode modificar a forma de atualização do saldo devedor.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, em casos envolvendo atraso na entrega, que o indexador setorial ligado à construção não deve continuar beneficiando a incorporadora depois de caracterizada sua mora. Nessa situação, o INCC pode ser substituído pelo IPCA, desde que o novo índice não seja mais prejudicial ao consumidor.
Essa discussão é diferente daquela relacionada à periodicidade mensal em contratos inferiores a 36 meses.
Portanto, podem existir duas análises distintas:
- se a cobrança mensal era permitida desde o início do contrato;
- e se o INCC poderia continuar sendo aplicado depois do prazo de entrega da obra.
Como conferir se o saldo foi atualizado corretamente?
O comprador pode começar solicitando à incorporadora o extrato financeiro completo do imóvel.
O documento deve indicar, de maneira compreensível:
- saldo devedor anterior;
- índice utilizado;
- percentual de atualização;
- valor da correção;
- pagamentos realizados;
- amortização efetiva;
- saldo devedor atualizado.
Depois, é necessário comparar o extrato com o contrato e com o fluxo financeiro original.
Um erro comum é observar apenas se o percentual do INCC está correto. Mesmo quando o índice mensal foi copiado corretamente, a cobrança pode apresentar problemas relacionados à periodicidade, à base de cálculo ou ao prazo do contrato.
É possível questionar a cobrança depois do financiamento?
Em determinadas situações, sim.
O fato de o comprador ter assinado o financiamento bancário, recebido as chaves ou quitado o imóvel não impede automaticamente a análise das cobranças realizadas anteriormente pela incorporadora.
É preciso verificar:
- quando os pagamentos foram feitos;
- qual valor foi corrigido;
- quando ocorreu o financiamento;
- se houve quitação direta perante a incorporadora;
- e qual é o prazo aplicável ao caso concreto.
A assinatura do financiamento não transforma necessariamente uma cobrança anterior em válida.
Quais valores podem ser discutidos?
Quando é identificada uma cobrança irregular, pode ser necessário reconstruir toda a evolução financeira do contrato.
O cálculo geralmente compara:
- o valor efetivamente cobrado;
- o valor que seria devido com a periodicidade considerada correta;
- os pagamentos realizados;
- e o saldo transferido para o financiamento.
A diferença encontrada pode fundamentar pedido de recálculo do contrato ou restituição dos valores pagos indevidamente.
A possibilidade de devolução simples ou em dobro depende das circunstâncias específicas, da fundamentação jurídica e da avaliação judicial. Não é possível afirmar previamente que todo comprador terá direito ao dobro do valor.
O aumento do saldo, sozinho, prova uma cobrança indevida?
Não.
O aumento do saldo devedor é um sinal de que o contrato merece ser conferido, mas não constitui prova suficiente de irregularidade.
Em alguns contratos, a atualização pode superar temporariamente o valor da parcela sem que exista ilegalidade. Em outros, o crescimento do saldo decorre de uma periodicidade de correção incompatível com o prazo real do negócio.
A diferença somente pode ser identificada por meio da análise conjunta do contrato, do extrato financeiro e dos cálculos.
Conclusão
O INCC-M acumulou alta de 4,05% entre janeiro e junho de 2026, aumentando o impacto da correção monetária sobre os contratos de imóveis na planta.
Entretanto, a discussão não se limita ao percentual divulgado pela FGV. O comprador precisa verificar se a incorporadora respeitou o prazo, a periodicidade e a forma de cálculo previstos na legislação e no contrato.
Contratos inferiores a 36 meses, parcelas simbólicas, falta de transparência no extrato e cobrança após atraso da obra são situações que merecem atenção especial.
O aumento do saldo devedor não significa, por si só, que exista direito à restituição. Da mesma forma, o fato de a cobrança estar prevista no contrato não garante automaticamente sua validade.
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O contrato tinha prazo inferior a 36 meses? O imóvel já foi entregue, financiado ou quitado? Você percebeu que o total pago ficou muito acima do preço inicialmente contratado?
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A análise é realizada de forma individualizada, com base nos documentos e nas características específicas de cada contrato.
Normalmente, são analisados:
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo;
- extrato financeiro;
- cronograma ou fluxo de pagamentos;
- aditivos contratuais;
- forma de aplicação do INCC pela construtora.
Com esses documentos, é possível verificar:
- se o contrato possuía prazo efetivo inferior a 36 meses;
- se a cobrança mensal do INCC estava de acordo com a legislação;
- se houve alongamento artificial do prazo contratual;
- se foram pagos valores além do que seria devido;
- se ainda existe prazo para buscar eventual restituição;
- qual medida jurídica pode ser adequada ao caso.
Mesmo que o imóvel já tenha sido financiado, entregue ou quitado, ainda pode existir valor a ser recuperado. Essa conclusão, contudo, depende da análise técnica dos documentos e da elaboração dos respectivos cálculos.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo. A existência do direito, o valor de eventual restituição e o prazo para adoção de medidas judiciais dependem da análise individual de cada contrato.
