Distrato de imóvel na planta: quando a construtora pode reter valores e quais são os direitos do comprador

Comprar um imóvel na planta costuma ser uma decisão tomada com planejamento, expectativa e confiança. O comprador analisa o preço, a localização, o prazo de entrega, as parcelas durante a obra e imagina que conseguirá manter o contrato até a entrega das chaves.

Na prática, porém, muitas situações podem tornar o contrato inviável.

O saldo devedor pode aumentar muito com a correção pelo INCC. A renda familiar pode mudar. A obra pode atrasar. A construtora pode alterar condições comerciais, entregar informações insuficientes ou apresentar uma proposta de distrato com devolução muito inferior ao valor pago.

Nesses casos, surge uma dúvida comum:

Posso fazer o distrato do imóvel na planta? A construtora pode ficar com parte dos valores pagos? Existe limite para essa retenção?

A resposta depende de uma análise do contrato, da data da compra, do motivo do distrato, da existência ou não de culpa da construtora e da forma como os valores foram cobrados.

Este artigo explica os principais pontos que o comprador deve observar antes de aceitar qualquer proposta de distrato.

O que é distrato de imóvel na planta?

O distrato é o encerramento do contrato de compra e venda antes da conclusão definitiva do negócio.

No caso do imóvel na planta, isso normalmente acontece antes da entrega das chaves, antes da escritura definitiva ou antes da quitação integral do preço.

Em termos simples, o comprador desiste ou precisa encerrar o contrato, e a construtora apresenta uma proposta de devolução de parte dos valores pagos.

O problema é que muitas propostas de distrato são feitas com retenções elevadas, descontos pouco explicados, cobranças de multa, corretagem, taxa administrativa, impostos, comissão e outros abatimentos que nem sempre são devidos da forma apresentada.

Por isso, o comprador não deve analisar apenas o valor final que a construtora promete devolver. É necessário verificar como esse valor foi calculado.

A construtora pode reter parte dos valores pagos?

Sim, em algumas situações a construtora pode reter parte dos valores pagos pelo comprador, especialmente quando o distrato ocorre por desistência imotivada do adquirente.

Contudo, essa retenção não pode ser automática, exagerada ou sem explicação clara.

A análise deve considerar:

• quem deu causa ao rompimento do contrato;
• se houve atraso na entrega da obra;
• se houve falta de informação adequada;
• se a cobrança de INCC foi correta;
• se o contrato possui cláusulas abusivas;
• se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação;
• se a comissão de corretagem foi informada corretamente;
• se a proposta de devolução respeita a legislação e a jurisprudência aplicável.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, passou a disciplinar regras específicas para contratos de incorporação imobiliária, mas cada caso precisa ser analisado conforme sua data, cláusulas contratuais e motivo da rescisão.

Em casos como esse, é recomendável buscar orientação específica sobre distrato de imóvel antes de aceitar a proposta da construtora.

Quando a retenção pode ser abusiva?

A retenção pode ser considerada abusiva quando a construtora aplica descontos excessivos ou tenta transferir ao consumidor prejuízos que não foram devidamente comprovados.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando a proposta de distrato apresenta:

• devolução de valor muito baixo em comparação ao total pago;
• retenção acumulada de multa, corretagem, taxa administrativa e outros descontos;
• ausência de memória de cálculo;
• prazo muito longo para devolução;
• cobrança de encargos sem previsão clara;
• retenção mesmo quando a construtora deu causa ao distrato;
• falta de informação adequada sobre as condições do contrato;
• venda baseada em promessa comercial diferente do contrato assinado.

Em muitos casos, o comprador acredita que não há o que discutir porque “assinou o contrato”. Mas contratos de consumo podem ser revistos quando contêm cláusulas abusivas, desequilíbrio excessivo ou falta de informação adequada.

Distrato por culpa do comprador e distrato por culpa da construtora

Um dos pontos mais importantes é identificar quem deu causa ao distrato.

Distrato por iniciativa do comprador

Quando o comprador simplesmente não deseja mais continuar com o contrato, ou não consegue manter os pagamentos por questões pessoais ou financeiras, a construtora normalmente defende o direito de reter parte dos valores pagos.

Mesmo assim, a retenção precisa respeitar limites e deve ser analisada com cuidado.

Nem toda multa contratual é automaticamente válida. Uma cláusula pode estar escrita no contrato e, ainda assim, ser discutida judicialmente se gerar desequilíbrio excessivo ao consumidor.

Distrato por culpa da construtora

A situação muda quando o distrato ocorre por culpa da construtora.

Isso pode acontecer em casos de:

• atraso na entrega da obra;
• alteração relevante do projeto;
• falta de informação adequada;
• cobrança indevida de valores;
• descumprimento de promessas comerciais;
• impossibilidade de financiamento por falha atribuível à vendedora;
• problemas documentais do empreendimento;
• cobrança abusiva de INCC;
• entrega em desconformidade com o contratado.

Nessas hipóteses, o comprador pode ter direito a uma devolução mais ampla dos valores pagos, justamente porque o rompimento do contrato não decorreu de mera desistência, mas de um problema causado pela própria construtora.

Alta do INCC pode justificar o distrato?

A alta do INCC é um dos principais motivos que levam compradores a procurar o distrato de imóvel na planta.

Durante a fase de obras, é comum que o saldo devedor seja corrigido pelo INCC. O problema surge quando essa correção torna o contrato excessivamente oneroso ou quando o índice é aplicado de forma inadequada.

Em alguns contratos, é necessário verificar:

• se o INCC foi cobrado mensalmente ou anualmente;
• qual era o prazo contratual entre a assinatura e a entrega prometida;
• se houve cobrança após atraso da obra;
• se o saldo devedor aumentou de forma desproporcional;
• se a construtora informou corretamente o impacto da correção;
• se houve parcela simbólica para alongar artificialmente o prazo contratual;
• se a cobrança respeita o que foi prometido no contrato e no quadro-resumo.

Portanto, antes de aceitar o distrato por causa do aumento do saldo devedor, é recomendável analisar se houve apenas um aumento natural do contrato ou se existiu cobrança indevida.

Em alguns casos, o problema não é apenas fazer o distrato, mas também verificar se o comprador tem valores a recuperar.

O comprador deve aceitar a primeira proposta da construtora?

Na maioria dos casos, não é recomendável aceitar a primeira proposta sem análise.

A proposta de distrato costuma ser elaborada pela própria construtora, com base na interpretação que ela faz do contrato. Isso não significa que o cálculo esteja correto ou que todos os descontos sejam devidos.

Antes de assinar, o comprador deve verificar:

• quanto pagou no total;
• quanto a construtora pretende devolver;
• quais valores serão retidos;
• qual o fundamento de cada desconto;
• qual o prazo de pagamento da devolução;
• se haverá parcelamento;
• se a assinatura do distrato impede futuras discussões;
• se existe cláusula de quitação geral;
• se há renúncia a direitos;
• se houve cobrança indevida durante o contrato.

Esse último ponto é muito importante.

Muitos distratos contêm cláusula dizendo que o comprador dá “plena, geral e irrevogável quitação” à construtora. Dependendo do caso, isso pode dificultar uma discussão futura sobre valores pagos indevidamente.

Por isso, assinar sem entender o documento pode causar prejuízo.

Quais documentos devem ser analisados antes do distrato?

Para avaliar se a proposta da construtora está correta, é importante reunir os principais documentos da compra.

Os mais importantes são:

• contrato de compra e venda;
• quadro-resumo;
• proposta comercial;
• aditivos contratuais;
• boletos pagos;
• extrato financeiro da construtora;
• fluxo financeiro atualizado;
• proposta de distrato;
• e-mails, mensagens e comunicados trocados com a construtora;
• material publicitário, se houver promessa específica;
• documentos sobre prazo de entrega;
• notificações de atraso, se existirem.

Com esses documentos, é possível verificar se a retenção está adequada, se os descontos foram corretamente aplicados e se há algum valor que pode ser questionado.

Quais abusos aparecem com frequência em distratos?

Embora cada contrato tenha suas particularidades, alguns problemas aparecem com bastante frequência.

Entre eles:

1. Retenção muito alta

A construtora apresenta uma proposta de devolução pequena, muitas vezes sem explicar claramente todos os descontos aplicados.

2. Desconto de corretagem sem transparência

A comissão de corretagem pode ser discutida quando não houve informação clara, prévia e destacada ao comprador.

3. Cláusula de quitação ampla

O distrato pode trazer uma cláusula dizendo que o comprador nada mais poderá reclamar. Isso precisa ser analisado antes da assinatura.

4. Parcelamento excessivo da devolução

Algumas construtoras propõem devolver o valor em prazo longo, mesmo após reter percentual significativo.

5. Falta de memória de cálculo

O comprador recebe apenas o valor final, sem saber exatamente como a construtora chegou àquele número.

6. Culpa da construtora ignorada

Mesmo quando há atraso, falha de informação ou cobrança questionável, a construtora trata o caso como simples desistência do comprador.

7. INCC elevado ou cobrado de forma indevida

O saldo devedor cresce muito, o comprador não consegue seguir com o contrato e a construtora ainda tenta aplicar multa como se o problema fosse exclusivamente do consumidor.

Existe prazo para entrar com ação de distrato?

Sim, existe prazo para discutir direitos relacionados ao contrato, mas a análise depende do tipo de pedido, da data da contratação, da data do distrato, da natureza dos valores discutidos e do entendimento aplicável ao caso.

Por isso, o ideal é não esperar muito tempo.

Quanto antes o comprador reunir os documentos, maior a segurança para avaliar a estratégia, calcular os valores e evitar perda de direitos.

O que fazer antes de assinar o distrato?

Antes de assinar qualquer documento, o comprador deve tomar alguns cuidados.

Primeiro, deve solicitar a memória de cálculo da construtora. Não basta receber apenas o valor final de devolução.

Segundo, deve conferir o total efetivamente pago. Muitas vezes, o comprador olha apenas as parcelas principais, mas esquece valores de entrada, sinal, intermediárias, comissão, taxas, correções e outros encargos.

Terceiro, deve analisar se a rescisão está acontecendo por vontade própria ou por algum descumprimento da construtora.

Quarto, deve verificar se o distrato contém cláusula de quitação geral, renúncia ou impedimento de discussão futura.

Quinto, deve avaliar se há valores cobrados indevidamente, especialmente INCC, multa, juros, taxa administrativa, corretagem ou encargos contratuais.

Esses cuidados podem evitar que o comprador aceite uma devolução inferior ao que realmente teria direito.

Quando vale a pena procurar orientação jurídica?

A orientação jurídica é recomendável sempre que houver dúvida sobre o valor da devolução ou quando a proposta da construtora parecer baixa.

Também é importante buscar análise quando:

• o comprador pagou valor relevante;
• a construtora quer devolver pouco;
• houve atraso na obra;
• o INCC aumentou muito o saldo devedor;
• a construtora não explica os cálculos;
• existe cláusula de quitação geral;
• o comprador se sente pressionado a assinar;
• o contrato é antigo;
• o imóvel é HIS ou HMP;
• houve promessa comercial diferente do contrato;
• a construtora culpa apenas o comprador pelo rompimento.

Em muitos casos, uma análise prévia evita prejuízo e permite negociar ou discutir judicialmente uma devolução mais adequada.

Conclusão: distrato de imóvel na planta precisa ser analisado com cuidado

O distrato de imóvel na planta não deve ser tratado como uma simples desistência.

Por trás da proposta apresentada pela construtora, pode haver retenção abusiva, cobrança indevida, falta de transparência e cláusulas que prejudicam o comprador.

Antes de aceitar qualquer valor ou assinar um termo de distrato, é fundamental analisar o contrato, o fluxo financeiro, os pagamentos realizados e o motivo que levou ao encerramento do negócio.

Em alguns casos, a construtora pode reter parte dos valores. Em outros, a devolução deve ser maior, especialmente quando o rompimento decorre de falha da própria construtora.

Por isso, o comprador deve agir com cautela, reunir os documentos e buscar uma análise técnica antes de tomar uma decisão definitiva.

Precisa analisar um distrato de imóvel na planta?

Se você comprou um imóvel na planta, recebeu uma proposta de distrato da construtora ou está em dúvida sobre o valor que será devolvido, é importante analisar o contrato antes de assinar qualquer documento.

O Busta & Amaral Advogados atua em casos envolvendo distrato de imóvel na planta, retenção abusiva de valores, cobrança indevida de INCC, atraso de obra e problemas contratuais com construtoras.

Para entender melhor como funciona esse tipo de atuação, acesse também nossa página específica sobre o tema:

Distrato de Imóvel — Busta & Amaral Advogados

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