Comprar um imóvel na planta costuma ser um dos maiores investimentos da vida de uma pessoa. No início, o comprador recebe uma proposta comercial com determinado valor de entrada, parcelas mensais, intermediárias e saldo a financiar. Porém, com o passar dos meses, muitos consumidores percebem que o saldo devedor aumentou muito mais do que esperavam.
Em muitos casos, esse aumento está relacionado à cobrança mensal do INCC, índice utilizado para corrigir valores durante a fase de construção do imóvel.
O problema é que nem toda cobrança de INCC é automaticamente correta. Dependendo da forma como o contrato foi estruturado, da periodicidade prevista e do prazo contratual, a cobrança mensal pode ser considerada abusiva e gerar direito à revisão dos valores pagos.
Neste artigo, você vai entender quando o INCC pode ser cobrado, em quais situações a cobrança mensal pode ser questionada e quais documentos são necessários para uma análise jurídica.
O que é o INCC?
O INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é um índice utilizado para medir a variação dos custos da construção civil, como materiais, mão de obra e serviços ligados à obra.
Nos contratos de compra de imóvel na planta, é comum que as construtoras utilizem o INCC para corrigir as parcelas e o saldo devedor durante o período de construção.
Isso significa que o valor inicialmente apresentado ao comprador pode sofrer atualização até a entrega das chaves ou até determinada fase prevista no contrato.
Portanto, é importante deixar claro: o INCC não é ilegal por si só.
A discussão jurídica surge quando a construtora aplica o índice de forma mensal em situações em que o contrato não autorizaria esse tipo de cobrança ou quando há mecanismos contratuais criados para justificar artificialmente essa correção.
Quando a cobrança de INCC pode se tornar abusiva?
A cobrança de INCC pode se tornar abusiva quando o contrato prevê uma estrutura de pagamento com prazo inferior a 36 meses, mas, ainda assim, a construtora aplica correção mensal sobre o saldo devedor.
Esse ponto é muito importante.
Em diversos contratos de imóveis na planta, o comprador assume parcelas durante a obra por período inferior a 36 meses. Nesses casos, a correção monetária mensal pode ser questionada, especialmente quando a construtora utiliza cláusulas complexas ou “parcelas de periodicidade” para tentar justificar a cobrança mês a mês.
A Lei nº 10.931/2004 trata de regras aplicáveis ao setor imobiliário, inclusive em operações relacionadas à incorporação imobiliária e patrimônio de afetação.
Além disso, o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador contra cláusulas abusivas, cobranças indevidas e práticas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O art. 42 do CDC também prevê proteção contra cobrança indevida ao consumidor.
O que é a “parcela de periodicidade” no contrato?
Muitos compradores não percebem esse detalhe.
Algumas construtoras inserem no contrato uma chamada parcela de periodicidade, normalmente com vencimento futuro, para tentar alongar artificialmente o prazo contratual e justificar a cobrança mensal do INCC.
Na prática, o contrato pode aparentar ter um prazo maior, mas o fluxo real de pagamento do comprador é inferior a 36 meses.
Esse tipo de estrutura precisa ser analisado com cuidado, porque pode indicar uma tentativa de transformar uma obrigação de curto prazo em um contrato artificialmente mais longo, apenas para permitir a correção mensal.
É justamente nesse ponto que muitos compradores podem ter direito à revisão.
Como o comprador percebe que pode ter pagado INCC indevido?
Na maioria das vezes, o comprador só percebe o problema quando o saldo devedor não diminui ou quando o valor final fica muito acima do esperado.
Alguns sinais de alerta são:
- o saldo devedor aumenta mesmo com o pagamento regular das parcelas;
- o valor para quitação fica muito maior do que o previsto inicialmente;
- o financiamento aprovado não acompanha o saldo atualizado pela construtora;
- o comprador descobre que pagou dezenas de milhares de reais apenas de correção;
- a construtora aplicou INCC todos os meses durante a obra;
- o contrato possui prazo inferior a 36 meses, mas houve cobrança mensal;
- existe uma parcela futura ou “parcela de periodicidade” usada para justificar o reajuste.
Esses sinais não significam automaticamente que houve ilegalidade, mas indicam que o contrato e o fluxo financeiro devem ser analisados.
A cobrança mensal de INCC pode gerar devolução de valores?
Sim, dependendo do caso.
Quando fica demonstrado que a cobrança foi feita de forma indevida ou abusiva, o comprador pode buscar judicialmente a revisão do saldo devedor e a restituição dos valores pagos a maior.
Em algumas situações, também pode ser discutida a devolução em dobro, especialmente quando a cobrança indevida não decorre de simples erro justificável, mas de prática contratual considerada abusiva.
Essa análise depende dos documentos do caso concreto, principalmente do contrato, quadro-resumo e fluxo financeiro emitido pela própria construtora.
INCC após atraso na entrega da obra
Outro ponto importante é a cobrança de INCC após o prazo de entrega do imóvel.
Durante o prazo regular de construção, o STJ admite a incidência do INCC como forma de atualização monetária do saldo devedor. Porém, quando há atraso na entrega da obra, a situação muda, pois a construtora não pode se beneficiar da própria demora. O STJ já analisou essa questão em precedente relacionado ao Tema 996, tratando da substituição do índice em caso de atraso na entrega do imóvel.
Assim, além da discussão sobre contrato com prazo inferior a 36 meses, também pode existir questionamento quando o INCC continua sendo cobrado após atraso injustificado na entrega da unidade.
Quais documentos são necessários para analisar o INCC?
Para verificar se houve cobrança indevida de INCC, normalmente são necessários dois documentos principais:
1. Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda
Esse documento permite verificar o prazo contratual, a forma de correção, a periodicidade das parcelas, a existência de cláusulas de reajuste e eventual parcela de periodicidade.
2. Fluxo financeiro atualizado
O fluxo financeiro mostra tudo que foi cobrado e pago pelo comprador: parcelas, correções, juros, saldo devedor, evolução do INCC e valores exigidos pela construtora.
Com esses dois documentos, é possível fazer uma análise preliminar para identificar se há indícios de cobrança abusiva e estimar eventual valor a recuperar.
Comprei imóvel na planta e já quitei. Ainda posso revisar o INCC?
Sim, em muitos casos o comprador que já quitou o imóvel também pode buscar a revisão dos valores pagos.
O fato de o imóvel estar quitado não impede, por si só, a análise da cobrança. Pelo contrário: muitos compradores só conseguem perceber o excesso depois que recebem o histórico completo de pagamentos ou comparam o valor originalmente contratado com o total efetivamente desembolsado.
Por isso, quem comprou imóvel na planta, pagou INCC mensalmente e teve aumento expressivo no saldo devedor deve solicitar o fluxo financeiro e verificar se houve cobrança indevida.
A construtora é obrigada a fornecer o fluxo financeiro?
O comprador tem direito de solicitar à construtora o demonstrativo atualizado dos pagamentos realizados e do saldo devedor.
Esse documento é essencial para conferência dos valores cobrados. Caso a construtora dificulte o acesso, o consumidor pode formalizar o pedido por e-mail, portal do cliente ou canal de atendimento, guardando todos os protocolos.
Exemplos de situações que merecem análise
A revisão do INCC pode ser indicada em casos como:
- contrato de imóvel na planta com prazo inferior a 36 meses;
- cobrança mensal de INCC durante todo o período de obra;
- saldo devedor que aumentou de forma desproporcional;
- existência de parcela de periodicidade artificial;
- atraso na entrega do imóvel com manutenção do INCC;
- comprador que quitou o imóvel, mas pagou valor muito superior ao previsto;
- financiamento que ficou maior porque o saldo foi reajustado mensalmente;
- cobrança de INCC acumulada com outros encargos contratuais.
Cada caso deve ser analisado individualmente, pois a tese depende da leitura do contrato e da evolução financeira da unidade.
Vale a pena entrar com ação revisional de INCC?
A ação revisional pode valer a pena quando os documentos demonstram que a cobrança foi feita de maneira irregular ou abusiva.
O objetivo da ação pode ser:
- revisar o saldo devedor;
- afastar cobranças indevidas;
- recalcular a evolução financeira do contrato;
- pedir restituição dos valores pagos a maior;
- discutir eventual devolução em dobro;
- impedir que a construtora continue exigindo valores abusivos.
Antes de qualquer medida judicial, o ideal é fazer uma análise técnica do contrato e do fluxo financeiro.
Conclusão: o INCC precisa ser analisado com cuidado
O INCC é um índice comum nos contratos de imóveis na planta, mas isso não significa que toda cobrança seja válida.
Quando a construtora aplica correção mensal em contrato com prazo inferior a 36 meses, utiliza parcela de periodicidade para alongar artificialmente o contrato ou mantém o INCC mesmo após atraso na entrega da obra, o comprador pode ter direito à revisão.
Por isso, se você comprou um imóvel na planta e percebeu que o saldo devedor aumentou muito, vale analisar o contrato e o fluxo financeiro para verificar se houve cobrança indevida.
O escritório Busta & Amaral Advogados atua na análise de contratos imobiliários e ações envolvendo cobrança indevida de INCC, atraso de obra, distrato e cláusulas abusivas em contratos com construtoras.
Caso você tenha comprado um imóvel na planta e queira verificar se pagou INCC indevido, entre em contato para uma análise preliminar do seu caso.
Chamada final para contato
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Busta & Amaral Advogados
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