A compra de um imóvel na planta exige atenção redobrada. Além do preço, prazo de entrega, forma de pagamento e incidência de correção monetária, o comprador precisa saber exatamente qual tipo de imóvel está adquirindo.
Nos últimos anos, cresceu bastante a oferta de unidades classificadas como HIS e HMP, especialmente na cidade de São Paulo. Esses imóveis costumam ser vendidos como apartamentos compactos, studios, unidades modernas ou oportunidades de investimento.
O problema surge quando o comprador descobre, somente depois da assinatura do contrato, que a unidade adquirida possui restrições específicas de uso, renda, locação, revenda ou regularização, justamente por se tratar de uma unidade de Habitação de Interesse Social ou Habitação de Mercado Popular.
Nesses casos, pode surgir uma importante discussão jurídica: é possível pedir o distrato ou a rescisão do contrato por falta de informação clara sobre o enquadramento HIS/HMP?
A resposta é: sim, é possível discutir a rescisão contratual quando houver falha no dever de informação.
O que são unidades HIS e HMP?
As unidades HIS são imóveis destinados à Habitação de Interesse Social. Em regra, são voltadas a famílias de menor renda, conforme critérios definidos pela legislação municipal.
Já as unidades HMP são imóveis de Habitação de Mercado Popular, também voltados a determinada faixa de renda, mas com limites diferentes daqueles aplicáveis às unidades HIS.
Na cidade de São Paulo, a própria Prefeitura explica que os empreendimentos HIS e HMP possuem regras específicas de comercialização e utilização, inclusive com exigência de comprovação de renda compatível para compra ou locação. Em 2025, o Município publicou o Decreto nº 64.244/2025, reforçando regras sobre uso, comercialização, locação e destinação dessas moradias.
Além disso, os limites de renda foram atualizados em 2026. Segundo divulgação da Prefeitura de São Paulo, os limites passaram a ser de R$ 4.863,00 para HIS-1, R$ 9.726,00 para HIS-2 e R$ 16.210,00 para HMP, considerando renda familiar mensal.
Portanto, não se trata de um imóvel comum. Trata-se de um produto imobiliário com regime jurídico próprio.
Qual é o problema na venda de apartamentos HIS/HMP?
O problema não está, necessariamente, na existência de unidades HIS ou HMP. Esses imóveis têm finalidade social e fazem parte da política urbana e habitacional.
A questão jurídica surge quando o comprador não é informado de maneira clara, prévia e ostensiva de que está comprando uma unidade com restrições.
Em muitos casos, o consumidor acredita estar comprando um imóvel comum, que poderá usar livremente, alugar, revender ou manter como investimento. Porém, depois descobre que a unidade está sujeita a regras específicas, como:
restrição de renda do comprador ou ocupante;
limitação para locação;
vedação ou restrição de locação de curta temporada;
necessidade de comprovação de enquadramento;
limitação de destinação da unidade;
eventuais dificuldades para revenda, escritura ou regularização;
risco de questionamento administrativo pelo uso incompatível com a finalidade social.
O Decreto nº 64.244/2025, por exemplo, reforçou a proibição de locação de curta temporada em unidades HIS/HMP e trouxe regras de controle e rastreabilidade sobre a utilização dessas unidades.
Assim, se o comprador adquiriu o imóvel acreditando que poderia utilizá-lo como investimento, aluguel de curta duração ou revenda livre, mas não recebeu informação clara sobre as limitações, pode haver fundamento para questionar o contrato.
Falta de informação pode justificar o distrato?
Sim. A falta de informação clara pode justificar pedido de rescisão contratual, especialmente quando a informação omitida era essencial para a decisão de compra.
O Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços. Isso inclui características essenciais, riscos, restrições e consequências da contratação.
No caso de unidades HIS/HMP, a natureza do imóvel é uma informação essencial. Não é um detalhe secundário. O enquadramento pode afetar diretamente a finalidade econômica da compra.
Por isso, se o comprador não foi informado corretamente, pode sustentar que houve:
falha no dever de informação;
violação da boa-fé objetiva;
vício de consentimento;
publicidade omissiva ou inadequada;
quebra da legítima expectativa do consumidor;
desequilíbrio contratual.
Em outras palavras, o comprador pode alegar que não teria assinado o contrato, ou não teria contratado nas mesmas condições, se soubesse previamente que o imóvel era HIS/HMP e que havia restrições relevantes.
O distrato é automático?
Não.
É importante deixar claro que o simples fato de o imóvel ser HIS ou HMP não gera automaticamente o direito ao distrato integral.
O ponto central é verificar se a construtora, incorporadora, imobiliária ou corretor informou corretamente o consumidor antes da contratação.
A análise depende de provas.
A tese fica mais forte quando:
o anúncio não destacava que a unidade era HIS/HMP;
o corretor apresentou o imóvel como investimento comum;
o comprador foi incentivado a comprar para alugar;
as restrições não foram explicadas antes da assinatura;
a informação apareceu apenas em cláusula técnica, sem destaque;
o contrato não trouxe explicação clara sobre as consequências;
o comprador não se enquadrava no público-alvo;
a finalidade pretendida pelo comprador era incompatível com as regras do imóvel;
o comprador só descobriu as restrições depois de assinar o contrato.
Nesses casos, é possível sustentar que houve defeito na formação da vontade do consumidor.
E se a informação estiver no contrato?
Mesmo que exista alguma menção no contrato, isso não encerra automaticamente a discussão.
Em relações de consumo, a informação deve ser clara, adequada, prévia e compreensível.
Não basta inserir uma expressão técnica em meio a várias cláusulas. A construtora deve demonstrar que o comprador compreendeu a natureza do produto, suas limitações e consequências práticas.
Por exemplo, uma cláusula dizendo apenas que “a unidade se enquadra como HIS” pode não ser suficiente se o consumidor não foi informado sobre o que isso significa na prática.
O ponto não é apenas constar a sigla. O ponto é saber se o comprador entendeu que aquela classificação poderia afetar o uso, a locação, a revenda ou a regularização do imóvel.
Quais documentos devem ser analisados?
Para avaliar a viabilidade de um distrato por falta de informação em apartamento HIS/HMP, é importante reunir:
contrato de compra e venda;
quadro-resumo;
proposta de compra;
material publicitário;
prints de anúncios;
conversas com corretores;
e-mails trocados com a incorporadora;
simulações de financiamento;
memorial de incorporação;
matrícula do imóvel;
regulamento do empreendimento;
comprovantes de pagamento;
eventuais notificações da Prefeitura ou da incorporadora;
documentos que demonstrem a finalidade da compra, como investimento, locação ou moradia.
Quanto mais clara for a prova de que o imóvel foi vendido sem destaque adequado das restrições, maior a possibilidade de discussão jurídica.
O comprador pode pedir devolução dos valores pagos?
Em uma ação de rescisão contratual por falha no dever de informação, o comprador pode pedir a devolução dos valores pagos, especialmente se demonstrar que a contratação ocorreu com base em informação incompleta ou inadequada.
A discussão sobre percentual de devolução depende do caso concreto.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras sobre desfazimento de contratos imobiliários e consequências da rescisão. Essa lei prevê a necessidade de informações claras no quadro-resumo, inclusive sobre as consequências do desfazimento do contrato.
Contudo, quando a rescisão decorre de culpa da construtora ou de falha na informação, a discussão pode ser diferente daquela aplicável ao distrato por simples desistência do comprador.
Ou seja: se o consumidor apenas desistiu da compra, aplica-se uma lógica. Mas se ele foi induzido a contratar sem informação essencial, pode-se discutir uma devolução mais favorável.
A construtora pode ser responsabilizada pelo corretor?
Em muitos casos, sim.
Na prática imobiliária, o corretor atua dentro do stand de vendas, usa material da incorporadora, apresenta o empreendimento e conduz a negociação. Se ele omite informação essencial ou apresenta o produto de forma incompatível com sua real natureza, essa conduta pode ser atribuída à cadeia de fornecimento.
O consumidor não é obrigado a saber tecnicamente o que significa HIS ou HMP. Cabe ao fornecedor explicar.
Por isso, conversas de WhatsApp, áudios, e-mails, propostas e anúncios são provas muito importantes.
Por que esse tema vem ganhando força?
O tema vem ganhando força porque muitos compradores adquiriram unidades compactas acreditando que estavam comprando imóveis comuns, muitas vezes com foco em investimento ou locação.
Com o aumento da fiscalização e a publicação de novas regras municipais, muitos passaram a perceber que a unidade adquirida possui restrições que não haviam sido devidamente explicadas no momento da venda.
A Prefeitura de São Paulo passou a reforçar regras sobre comercialização, locação e utilização de unidades HIS/HMP, inclusive com medidas relacionadas à destinação social desses imóveis.
Esse cenário aumentou a preocupação de compradores que não se enquadram nas faixas de renda ou que pretendiam utilizar o imóvel para finalidade diversa da habitação popular.
Exemplos de situações que merecem atenção
Algumas situações podem indicar possível falha de informação:
o comprador adquiriu o imóvel para investir e alugar;
o corretor informou que poderia alugar por temporada;
o comprador não foi questionado sobre renda;
o contrato não explicou as restrições de HIS/HMP;
o anúncio não mencionava de forma clara a natureza da unidade;
a sigla HIS/HMP apareceu apenas em documento técnico;
o comprador descobriu as limitações apenas depois da assinatura;
a construtora não explicou riscos de uso irregular;
o comprador não consegue avançar com escritura, financiamento ou regularização por causa do enquadramento.
Cada caso precisa ser analisado individualmente.
Conclusão: o comprador deve analisar antes de aceitar o distrato proposto pela construtora
A compra de apartamento HIS ou HMP exige transparência total.
Se o comprador não foi informado de forma clara sobre a natureza da unidade e suas restrições, pode existir fundamento jurídico para pedir a rescisão do contrato, com discussão sobre devolução dos valores pagos.
O mais importante é não aceitar imediatamente qualquer proposta de distrato sem antes analisar os documentos.
Em muitos casos, a construtora apresenta uma proposta de devolução com retenções elevadas, tratando a situação como simples desistência do comprador. Porém, se houve falha no dever de informação, a discussão pode ser outra.
Por isso, antes de assinar qualquer distrato, é recomendável verificar:
se a unidade era HIS ou HMP;
se essa informação foi dada antes da compra;
se as restrições foram explicadas;
se o comprador se enquadrava nas regras;
se a finalidade da compra era compatível com o imóvel;
se houve publicidade omissiva ou contraditória;
e se a proposta de devolução é adequada.
A depender do caso, o comprador pode ter direito de discutir judicialmente a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.
Busta & Amaral Advogados
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