Se você quitou seu imóvel, mas a hipoteca continua registrada na matrícula, é importante agir rapidamente.
A permanência da hipoteca após a quitação pode impedir venda, dificultar financiamento e gerar insegurança jurídica. Neste artigo explicamos quando a baixa é obrigatória, quem é responsável e o que fazer quando o banco ou a construtora não providenciam o cancelamento.
O que é a baixa de hipoteca?
A hipoteca é uma garantia real registrada na matrícula do imóvel em favor de um banco ou instituição financeira. Ela assegura que, em caso de inadimplência, o credor possa executar o bem.
Após a quitação integral da dívida, a hipoteca deve ser formalmente cancelada por meio de averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse procedimento é conhecido como baixa de hipoteca.
Já quitei o imóvel. A hipoteca deve ser cancelada automaticamente?
Não.
A baixa não ocorre de forma automática. É necessário que o credor:
- Emita termo de quitação;
- Autorize expressamente o cancelamento da garantia;
- Permita a averbação na matrícula do imóvel.
Se houver recusa ou demora injustificada, o proprietário pode adotar medidas judiciais.
Quem é responsável pela baixa da hipoteca?
A responsabilidade varia conforme a origem da garantia.
Imóvel financiado diretamente pelo comprador
Quando o financiamento foi contratado pelo próprio adquirente, o banco é responsável por fornecer a documentação necessária para cancelamento da hipoteca após a quitação.
Imóvel adquirido na planta (hipoteca da incorporação)
Nos empreendimentos imobiliários, é comum que a construtora ofereça o imóvel inteiro como garantia do financiamento da obra.
Mesmo que o comprador tenha quitado sua unidade, pode existir hipoteca global registrada na matrícula-mãe.
Nesses casos, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é que o adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado por dívida da construtora com o banco financiador.
A obrigação de liberar a unidade quitada é da incorporadora.
Posso vender imóvel com hipoteca ativa?
A venda é juridicamente possível, mas altamente arriscada.
A matrícula com hipoteca ativa pode:
- Impedir o comprador de obter financiamento;
- Gerar exigência de regularização prévia pelo cartório;
- Reduzir o valor de mercado do imóvel;
- Levar à desistência da negociação.
Por isso, a regularização da matrícula deve ocorrer antes da venda.
Quando cabe ação judicial para baixa de hipoteca?
É possível ingressar com ação judicial quando houver:
- Recusa do banco em emitir termo de quitação;
- Demora excessiva na liberação;
- Negativa da construtora em liberar unidade quitada;
- Prejuízo comprovado decorrente da manutenção do gravame.
O Tribunal de Justiça de São Paulo possui precedentes determinando a baixa da hipoteca sob pena de multa diária.
Em determinadas situações, também pode haver pedido de indenização por danos materiais.
Quais documentos são necessários?
Para análise jurídica da baixa de hipoteca, normalmente são solicitados:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Contrato de compra e venda ou financiamento;
- Termo de quitação;
- Comprovantes de pagamento;
- Eventuais comunicações com banco ou construtora.
A análise técnica permite verificar a melhor estratégia: notificação extrajudicial ou ação judicial.
Quanto tempo demora para retirar a hipoteca da matrícula?
Se houver colaboração do banco ou da construtora, o procedimento pode ser resolvido administrativamente em poucas semanas.
Quando há resistência, a via judicial pode ser necessária. O prazo dependerá da complexidade do caso e da comarca competente.
É possível pedir indenização pela demora na baixa?
Dependendo da situação concreta, sim.
Se a manutenção indevida da hipoteca:
- Impedir venda já formalizada;
- Causar perda comprovada de negócio;
- Gerar prejuízo financeiro documentado;
Pode haver direito à reparação por danos materiais.
Cada caso deve ser analisado individualmente.
Advogado para baixa de hipoteca
A atuação jurídica especializada é recomendável quando há:
- Hipoteca não cancelada após quitação;
- Negativa da construtora;
- Dificuldade para vender o imóvel;
- Pendências no registro imobiliário.
O Busta & Amaral Advogados atua em Direito Imobiliário com foco em regularização de matrícula, liberação de gravames e medidas judiciais contra bancos e incorporadoras.
Se você quitou seu imóvel e a hipoteca continua registrada, é possível adotar medidas legais para regularizar a situação.
