Entenda quando ocorre INCC indevido, como identificar cobranças abusivas em contratos de imóvel na planta e quais são os direitos do comprador segundo a legislação e a jurisprudência atual.
ININCC indevido: quando ocorre cobrança abusiva e quais são os direitos do comprador
O INCC indevido tem se tornado um tema frequente entre compradores de imóveis na planta, especialmente quando o índice é aplicado de forma que resulta em aumentos desproporcionais ou injustificados. A aplicação do INCC, quando feita corretamente, serve para recompor o custo da obra. Porém, em muitos casos, o índice é utilizado de forma inadequada, elevando parcelas e saldo devedor além do que seria razoável.
Este artigo explica em quais hipóteses o INCC pode ser considerado abusivo, como identificar irregularidades e quais são os direitos do comprador segundo a legislação e o entendimento predominante dos tribunais.
O que é o INCC e quando ele pode se tornar INCC indevido?
O INCC é um indicador econômico utilizado para medir a variação dos preços de materiais, mão de obra e serviços da construção civil. Ele é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), que divulga mensalmente seus resultados. Os dados oficiais podem ser consultados diretamente no site da instituição:
https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-2025
A finalidade do índice é manter o equilíbrio econômico do contrato durante o período de obra. No entanto, quando utilizado de forma excessiva, cumulativa ou em desacordo com normas legais, pode configurar INCC indevido.
Situações em que o INCC pode ser considerado abusivo
1. Correção mensal em contratos com prazo inferior a 36 meses
A jurisprudência majoritária entende que contratos com prazo de obra inferior a 36 meses devem ter correção anual, e não mensal. A cobrança mensal nesses casos costuma ser considerada abusiva.
2. Cobrança simultânea de INCC e outros encargos
A aplicação cumulada de:
- INCC mensal,
- juros remuneratórios,
- taxa de evolução de obra,
- amortização antecipada,
pode gerar acréscimos desproporcionais, caracterizando INCC indevido.
3. Prorrogação injustificada do prazo de obra
Atrasos, readequações de cronograma e reestruturação de parcelas que ampliem o período de incidência do índice sem justificativa técnica podem resultar em aumentos indevidos.
Como identificar se houve cobrança indevida de INCC
Sinais comuns de possível INCC indevido incluem:
- aumento mensal intenso e contínuo das parcelas;
- saldo devedor crescendo mesmo com pagamentos regulares;
- prazo contratual inferior a 36 meses com reajuste mensal;
- divergência entre o índice previsto no contrato e o índice aplicado;
- cobrança simultânea de INCC e juros.
A análise do contrato e dos comprovantes de pagamento é essencial para confirmar irregularidades.
Entendimento predominante dos tribunais
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), entre outros tribunais, tem reconhecido abusos na aplicação do INCC quando:
- há cumulação indevida de índices;
- ocorre correção mensal em contratos de curta duração;
- existe ampliação do prazo de obra sem justificativa técnica.
As decisões costumam determinar:
- revisão da forma de correção;
- recálculo das parcelas;
- restituição dos valores pagos a maior, conforme o caso concreto.
Cada situação é analisada individualmente.
O que pode ser restituído ao comprador
Quando comprovado INCC indevido, o comprador pode ter direito à restituição de valores pagos a maior, acrescidos de:
- atualização monetária;
- juros legais;
- devolução simples ou, conforme decisão judicial, avaliação da possibilidade de devolução em dobro.
Como o comprador pode proceder
Para uma avaliação adequada, recomenda-se:
- Revisar o contrato e a cláusula de reajuste.
- Comparar boletos e planilhas com o contrato original.
- Verificar o prazo contratual e eventuais alterações.
- Guardar todas as comunicações e documentos fornecidos pela construtora.
- Buscar orientação jurídica especializada para avaliar a existência de abusividade.
A identificação do INCC indevido depende da análise técnica das cláusulas contratuais e da prática adotada pela incorporadora.
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Considerações finais
A cobrança inadequada do INCC pode gerar impactos significativos no valor final do contrato e no equilíbrio econômico da relação entre consumidor e construtora. Entender como o índice funciona, identificar situações de abuso e conhecer os direitos previstos em lei é fundamental para evitar prejuízos e garantir maior segurança jurídica ao comprador.
