{"id":516,"date":"2025-11-07T20:04:09","date_gmt":"2025-11-07T20:04:09","guid":{"rendered":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/?p=516"},"modified":"2025-11-17T22:46:53","modified_gmt":"2025-11-17T22:46:53","slug":"incc-indevido-imoveis-na-planta-cobranca-abusiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/incc-indevido-imoveis-na-planta-cobranca-abusiva\/","title":{"rendered":"INCC em contratos de im\u00f3veis na planta: quando a corre\u00e7\u00e3o se torna indevida\/abusiva"},"content":{"rendered":"\n<p>O <strong>INCC indevido em contratos de im\u00f3veis na planta<\/strong> tem se tornado um dos principais problemas enfrentados por compradores. Muitas vezes, a cobran\u00e7a da corre\u00e7\u00e3o pelo \u00edndice foge do que foi combinado no contrato ou ultrapassa os limites considerados razo\u00e1veis pelos tribunais, gerando aumento expressivo das parcelas durante a obra.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais do que um detalhe t\u00e9cnico, o tema impacta diretamente o or\u00e7amento das fam\u00edlias e pode levar ao desequil\u00edbrio completo da rela\u00e7\u00e3o contratual. Por isso, \u00e9 fundamental entender quando o uso do INCC \u00e9 leg\u00edtimo e em quais situa\u00e7\u00f5es ele passa a ser considerado <strong>INCC indevido<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que \u00e9 o INCC e como ele funciona nos contratos de im\u00f3vel na planta?<\/h2>\n\n\n\n<p>O INCC (\u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o) \u00e9 um indicador criado para medir a varia\u00e7\u00e3o dos custos de materiais, m\u00e3o de obra e servi\u00e7os ligados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o civil. Por isso, ele costuma ser utilizado em contratos de im\u00f3vel na planta para atualizar parcelas durante a fase de obras.<\/p>\n\n\n\n<p>Em linhas gerais, a construtora aplica o \u00edndice sobre o saldo devedor ou sobre determinadas parcelas, com o argumento de preservar o valor do contrato frente \u00e0 infla\u00e7\u00e3o do setor. At\u00e9 aqui, n\u00e3o h\u00e1 problema: <strong>o uso do INCC \u00e9 admitido pela legisla\u00e7\u00e3o e pela jurisprud\u00eancia<\/strong>, desde que respeitados alguns par\u00e2metros b\u00e1sicos de transpar\u00eancia e equil\u00edbrio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando o uso do INCC \u00e9 regular?<\/h2>\n\n\n\n<p>Em regra, o uso do \u00edndice tende a ser considerado regular quando:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>H\u00e1 <strong>previs\u00e3o clara no contrato<\/strong>, em linguagem compreens\u00edvel para o consumidor.<\/li>\n\n\n\n<li>O per\u00edodo de utiliza\u00e7\u00e3o do INCC est\u00e1 <strong>limitado \u00e0 fase de obras<\/strong>, sendo substitu\u00eddo por outro \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o ap\u00f3s a entrega das chaves.<\/li>\n\n\n\n<li>N\u00e3o h\u00e1 cobran\u00e7a cumulativa com outros \u00edndices ou crit\u00e9rios que gerem <strong>reajuste em \u201cefeito cascata\u201d<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>O c\u00e1lculo \u00e9 realizado sobre a base correta, sem inclus\u00e3o indevida de valores que j\u00e1 foram pagos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nessas hip\u00f3teses, o Judici\u00e1rio costuma reconhecer a validade da cl\u00e1usula e manter a cobran\u00e7a, desde que o contrato tenha sido redigido com transpar\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando o INCC se torna indevido ou abusivo?<\/h2>\n\n\n\n<p>O problema surge quando a construtora ultrapassa esses limites e passa a praticar <strong>INCC indevido<\/strong>, isto \u00e9, a cobran\u00e7a deixa de ser mera atualiza\u00e7\u00e3o e passa a funcionar como mecanismo de aumento artificial da d\u00edvida. Algumas situa\u00e7\u00f5es t\u00edpicas de abuso s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Aplica\u00e7\u00e3o do INCC <strong>em contratos com prazo inferior a 36 meses<\/strong>, com reajustes mensais que tornam as parcelas impag\u00e1veis.<\/li>\n\n\n\n<li>Utiliza\u00e7\u00e3o do \u00edndice de forma <strong>cumulativa com outros reajustes<\/strong>, como corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria por outro indicador e juros acima da m\u00e9dia de mercado.<\/li>\n\n\n\n<li>C\u00e1lculo do INCC sobre <strong>parcelas j\u00e1 quitadas<\/strong>, encargos morat\u00f3rios ou valores que n\u00e3o deveriam compor a base de incid\u00eancia.<\/li>\n\n\n\n<li>Falta de clareza no contrato, com cl\u00e1usulas gen\u00e9ricas ou de dif\u00edcil compreens\u00e3o, que impedem o consumidor de visualizar o impacto real do \u00edndice.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nesses casos, a cobran\u00e7a costuma ser enquadrada como pr\u00e1tica abusiva \u00e0 luz do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, abrindo espa\u00e7o para revis\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quais s\u00e3o os direitos do comprador diante do INCC indevido?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ao identificar ind\u00edcios de <strong>INCC indevido<\/strong>, o comprador n\u00e3o precisa simplesmente aceitar a situa\u00e7\u00e3o. \u00c9 poss\u00edvel:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Pedir a revis\u00e3o do contrato<\/strong>, para que o \u00edndice seja aplicado de forma correta ou substitu\u00eddo por crit\u00e9rio mais adequado.<\/li>\n\n\n\n<li>Solicitar a <strong>devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos a maior<\/strong>, com base na diferen\u00e7a entre o que foi cobrado e o que seria devido em um cen\u00e1rio regular.<\/li>\n\n\n\n<li>Em situa\u00e7\u00f5es mais graves, pleitear a <strong>restitui\u00e7\u00e3o em dobro<\/strong> dos valores indevidos, com fundamento no artigo 42, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, quando configurada a cobran\u00e7a manifestamente irregular.<\/li>\n\n\n\n<li>Discutir a <strong>rescis\u00e3o contratual com devolu\u00e7\u00e3o justa dos valores<\/strong>, caso o desequil\u00edbrio causado pela cobran\u00e7a de INCC indevido torne a continuidade do contrato invi\u00e1vel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cada caso deve ser analisado individualmente, \u00e0 luz do contrato, dos comprovantes de pagamento e do hist\u00f3rico de reajustes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como o Judici\u00e1rio tem enxergado o INCC indevido?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nos \u00faltimos anos, decis\u00f5es de diversas varas e tribunais v\u00eam reconhecendo que o INCC n\u00e3o pode ser utilizado como instrumento para ampliar de forma desproporcional o lucro da incorporadora. Quando constatado que a cobran\u00e7a gerou aumento excessivo das parcelas, superando a expectativa leg\u00edtima do consumidor, os ju\u00edzes t\u00eam:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Readequado os \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o.<\/li>\n\n\n\n<li>Determinado a <strong>devolu\u00e7\u00e3o dos valores cobrados a maior<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Reconhecido a abusividade de cl\u00e1usulas pouco transparentes ou que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Essa linha de entendimento refor\u00e7a a import\u00e2ncia de o comprador buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica especializada ao suspeitar de <strong>INCC indevido<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Leitura complementar no Consultor Jur\u00eddico (ConJur)<\/h2>\n\n\n\n<p>Para quem deseja se aprofundar no tema, o advogado <strong>Luiz Fernando Busta<\/strong>, do Busta &amp; Amaral Advogados, publicou an\u00e1lise sobre o uso do INCC em contratos de im\u00f3veis na planta e os limites para sua aplica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 Leia a mat\u00e9ria completa no ConJur:<br><a href=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2025-out-21\/incc-em-contratos-de-imoveis-na-planta-quando-a-correcao-se-torna-indevida-abusiva\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/www.conjur.com.br\/2025-out-21\/incc-em-contratos-de-imoveis-na-planta-quando-a-correcao-se-torna-indevida-abusiva\/<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O INCC indevido em contratos de im\u00f3veis na planta tem se tornado um dos principais problemas enfrentados por compradores. 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