{"id":2072,"date":"2026-10-26T12:47:58","date_gmt":"2026-10-26T12:47:58","guid":{"rendered":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/?p=2072"},"modified":"2026-10-26T12:51:15","modified_gmt":"2026-10-26T12:51:15","slug":"stj-julga-tema-929-entenda-quando-o-incc-cobrado-indevidamente-pode-ser-devolvido-em-dobro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/stj-julga-tema-929-entenda-quando-o-incc-cobrado-indevidamente-pode-ser-devolvido-em-dobro\/","title":{"rendered":"STJ julga Tema 929: entenda quando o INCC cobrado indevidamente pode ser devolvido em dobro"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Julgamento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a esclarece os requisitos para a restitui\u00e7\u00e3o em dobro de cobran\u00e7as indevidas e pode ter reflexos importantes para compradores de im\u00f3veis na planta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) concluiu, em 15 de setembro de 2026, o julgamento do Tema Repetitivo 929, que discute as condi\u00e7\u00f5es para a devolu\u00e7\u00e3o em dobro de valores cobrados indevidamente dos consumidores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A decis\u00e3o pode ter repercuss\u00f5es importantes no mercado imobili\u00e1rio, especialmente nas a\u00e7\u00f5es que questionam a cobran\u00e7a mensal do \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o (INCC) em contratos de compra e venda de im\u00f3veis na planta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso porque muitos compradores acabam pagando valores superiores aos legalmente permitidos em raz\u00e3o da aplica\u00e7\u00e3o mensal do \u00edndice em contratos com prazo inferior a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a Justi\u00e7a reconhece essa cobran\u00e7a como indevida, surge uma segunda discuss\u00e3o: <strong>a construtora deve devolver apenas o valor cobrado a mais ou pode ser condenada a restitu\u00ed-lo em dobro?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 justamente essa distin\u00e7\u00e3o que torna o Tema 929 relevante para os compradores de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O que o STJ decidiu no Tema 929?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O julgamento envolve a interpreta\u00e7\u00e3o do artigo 42, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC), que prev\u00ea a restitui\u00e7\u00e3o em dobro de quantias pagas indevidamente, ressalvada a hip\u00f3tese de engano justific\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O entendimento reafirmado pelo STJ \u00e9 que a devolu\u00e7\u00e3o em dobro n\u00e3o depende necessariamente da comprova\u00e7\u00e3o de que o fornecedor teve inten\u00e7\u00e3o de prejudicar o consumidor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O ponto central \u00e9 verificar se a cobran\u00e7a indevida contrariou a chamada boa-f\u00e9 objetiva, princ\u00edpio que exige transpar\u00eancia, lealdade e cuidado nas rela\u00e7\u00f5es de consumo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No julgamento de setembro de 2026, o Tribunal tamb\u00e9m examinou crit\u00e9rios para identificar a exist\u00eancia de engano justific\u00e1vel e a distribui\u00e7\u00e3o do \u00f4nus da prova.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre os pontos divulgados sobre a decis\u00e3o est\u00e3o a relev\u00e2ncia da postura do fornecedor diante de reclama\u00e7\u00f5es do consumidor e a necessidade de a empresa demonstrar que n\u00e3o atuou de forma desleal ou descuidada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O julgamento tamb\u00e9m reconheceu hip\u00f3teses que podem afastar a restitui\u00e7\u00e3o em dobro, como determinadas situa\u00e7\u00f5es de diverg\u00eancia jurisprudencial ou posterior declara\u00e7\u00e3o de nulidade da cl\u00e1usula contratual que fundamentava a cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Portanto, a decis\u00e3o n\u00e3o significa que toda cobran\u00e7a indevida resulte automaticamente em devolu\u00e7\u00e3o dobrada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 necess\u00e1rio avaliar as circunst\u00e2ncias de cada caso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Qual \u00e9 a rela\u00e7\u00e3o entre o Tema 929 e a cobran\u00e7a de INCC?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O INCC \u00e9 um \u00edndice utilizado para acompanhar a varia\u00e7\u00e3o dos custos da constru\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sua utiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 comum nos contratos de compra de im\u00f3veis na planta, principalmente durante a execu\u00e7\u00e3o das obras.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, a legisla\u00e7\u00e3o estabelece limites para a periodicidade dos reajustes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De acordo com o artigo 46 da Lei n\u00ba 10.931\/2004, a estipula\u00e7\u00e3o de reajustes mensais em contratos de comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis depende, entre outros requisitos legais, de prazo m\u00ednimo de 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">J\u00e1 o artigo 47 da mesma lei considera nulos os expedientes utilizados para contornar essa exig\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, quando uma construtora aplica corre\u00e7\u00e3o mensal pelo INCC em contrato cujo prazo efetivo n\u00e3o atende ao requisito legal, pode haver fundamento para questionar a cobran\u00e7a e solicitar o rec\u00e1lculo dos valores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se forem identificadas quantias efetivamente pagas em excesso, o comprador poder\u00e1 discutir sua restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O Tema 929 torna-se relevante na etapa seguinte: definir se a restitui\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ocorrer de forma simples ou em dobro.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para isso, ser\u00e1 necess\u00e1rio analisar se a cobran\u00e7a indevida contrariou a boa-f\u00e9 objetiva e se existe alguma circunst\u00e2ncia capaz de caracterizar engano justific\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A construtora pode usar uma parcela simb\u00f3lica para justificar o INCC mensal?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uma situa\u00e7\u00e3o que tem provocado discuss\u00f5es no Judici\u00e1rio envolve contratos em que praticamente todo o pre\u00e7o do im\u00f3vel deve ser pago em menos de 36 meses, mas uma parcela residual \u00e9 prevista para vencimento muito posterior.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine um comprador que adquire um apartamento na planta e assume um cronograma no qual 99% do pre\u00e7o ser\u00e1 pago em aproximadamente 25 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, o contrato estabelece uma \u00faltima parcela de apenas R$ 1.000,00 para vencimento em data distante, fazendo com que o prazo formal ultrapasse 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dependendo das circunst\u00e2ncias, esse tipo de estrutura pode ser questionado judicialmente quando a parcela residual n\u00e3o possui justificativa econ\u00f4mica efetiva e \u00e9 utilizada para permitir reajustes mensais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A legisla\u00e7\u00e3o busca impedir justamente o uso de expedientes destinados a contornar o requisito temporal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O simples fato de existir uma parcela pequena ao final do contrato n\u00e3o comprova, isoladamente, qualquer irregularidade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 necess\u00e1rio verificar a estrutura financeira da opera\u00e7\u00e3o, os vencimentos, a propor\u00e7\u00e3o dos pagamentos e a efetiva finalidade da cl\u00e1usula.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o Judici\u00e1rio reconhecer que houve cobran\u00e7a mensal indevida, a aplica\u00e7\u00e3o do Tema 929 poder\u00e1 ser examinada para definir a modalidade de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Compradores j\u00e1 conseguiram na Justi\u00e7a a devolu\u00e7\u00e3o em dobro do INCC?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sim. Existem decis\u00f5es judiciais reconhecendo a irregularidade da corre\u00e7\u00e3o mensal do INCC e determinando a restitui\u00e7\u00e3o em dobro de valores cobrados indevidamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em outubro de 2026, por exemplo, uma senten\u00e7a envolvendo o empreendimento Ventura Pinheiros Faria Lima, da incorporadora Nortis, reconheceu a irregularidade da cobran\u00e7a mensal do INCC e determinou a devolu\u00e7\u00e3o em dobro das quantias indevidamente pagas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A a\u00e7\u00e3o foi conduzida pelo escrit\u00f3rio Busta &amp; Amaral Advogados e envolveu a an\u00e1lise da estrutura contratual e da periodicidade dos reajustes aplicados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A decis\u00e3o ilustra a import\u00e2ncia da an\u00e1lise conjunta da legisla\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e das normas de prote\u00e7\u00e3o ao consumidor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, \u00e9 importante ressaltar que decis\u00f5es de primeira inst\u00e2ncia est\u00e3o sujeitas a recurso e n\u00e3o representam garantia de resultado semelhante em outros processos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cada contrato possui particularidades que podem influenciar tanto o reconhecimento da cobran\u00e7a indevida quanto a forma de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O comprador precisa provar que a construtora agiu de m\u00e1-f\u00e9?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o \u00e9 indispens\u00e1vel demonstrar que a construtora teve inten\u00e7\u00e3o deliberada de prejudicar o comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise da repeti\u00e7\u00e3o em dobro considera a boa-f\u00e9 objetiva, e n\u00e3o apenas a inten\u00e7\u00e3o subjetiva de quem realizou a cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso significa que a forma como a empresa estruturou o contrato, calculou os reajustes e respondeu a eventuais questionamentos pode ser relevante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por exemplo, uma construtora que continua exigindo determinada cobran\u00e7a mesmo ap\u00f3s receber reclama\u00e7\u00e3o fundamentada do comprador poder\u00e1 ter sua conduta examinada \u00e0 luz do dever de lealdade e transpar\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por outro lado, a exist\u00eancia de diverg\u00eancia jurisprudencial sobre a validade da cobran\u00e7a ou a posterior invalida\u00e7\u00e3o de uma cl\u00e1usula contratual tamb\u00e9m pode ser relevante para o reconhecimento de engano justific\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O julgamento do Tema 929 refor\u00e7a a necessidade de analisar esses elementos antes de concluir pela devolu\u00e7\u00e3o em dobro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quanto o comprador pode receber de volta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O valor depende da diferen\u00e7a entre aquilo que foi efetivamente pago e o montante que seria devido mediante a aplica\u00e7\u00e3o correta das regras contratuais e legais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Considere o seguinte exemplo hipot\u00e9tico:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um comprador adquire um im\u00f3vel na planta e, ap\u00f3s a an\u00e1lise do contrato e do hist\u00f3rico financeiro, identifica R$ 80 mil pagos indevidamente em raz\u00e3o da aplica\u00e7\u00e3o mensal irregular do INCC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se houver reconhecimento do direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o simples, o valor principal a ser devolvido ser\u00e1 de R$ 80 mil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Caso tamb\u00e9m estejam presentes os requisitos do artigo 42, par\u00e1grafo \u00fanico, do CDC, a restitui\u00e7\u00e3o poder\u00e1 corresponder a R$ 160 mil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esses valores s\u00e3o meramente ilustrativos e n\u00e3o incluem eventuais acr\u00e9scimos legais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O c\u00e1lculo efetivo depende das datas dos pagamentos, dos \u00edndices utilizados, da evolu\u00e7\u00e3o do saldo devedor e dos crit\u00e9rios definidos judicialmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quem j\u00e1 quitou o im\u00f3vel pode pedir a devolu\u00e7\u00e3o do INCC?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A quita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o impede, por si s\u00f3, o questionamento de cobran\u00e7as indevidas realizadas durante a execu\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Muitos compradores somente descobrem poss\u00edveis irregularidades depois da entrega das chaves, da contrata\u00e7\u00e3o do financiamento banc\u00e1rio ou da liquida\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mesmo nessas situa\u00e7\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel examinar o hist\u00f3rico financeiro para identificar se os reajustes observaram a periodicidade legal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A possibilidade de ajuizamento da demanda depende, entre outros fatores, do prazo prescricional aplic\u00e1vel, da documenta\u00e7\u00e3o dispon\u00edvel e das caracter\u00edsticas da cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, o fato de o im\u00f3vel j\u00e1 estar quitado n\u00e3o deve ser confundido com a impossibilidade autom\u00e1tica de revisar os valores anteriormente exigidos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Como saber se o INCC foi cobrado indevidamente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise come\u00e7a com a identifica\u00e7\u00e3o do prazo contratual e da forma como o \u00edndice foi aplicado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Algumas situa\u00e7\u00f5es merecem aten\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Contratos com prazo inferior a 36 meses e reajustes mensais pelo INCC.<\/li>\n\n\n\n<li>Parcelas residuais de pequeno valor utilizadas para prolongar o cronograma contratual.<\/li>\n\n\n\n<li>Inclus\u00e3o indevida de per\u00edodos de toler\u00e2ncia para justificar a corre\u00e7\u00e3o mensal.<\/li>\n\n\n\n<li>Saldo devedor que sofreu aumentos relevantes durante a obra sem demonstra\u00e7\u00e3o clara dos c\u00e1lculos.<\/li>\n\n\n\n<li>Cobran\u00e7as que n\u00e3o correspondem \u00e0 periodicidade ou aos crit\u00e9rios previstos na legisla\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esses elementos n\u00e3o comprovam automaticamente uma irregularidade, mas podem indicar a necessidade de uma an\u00e1lise mais detalhada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os principais documentos para essa verifica\u00e7\u00e3o s\u00e3o o contrato de compra e venda, o quadro-resumo, o cronograma financeiro e o extrato de pagamentos da construtora.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O Tema 929 garante devolu\u00e7\u00e3o em dobro para todos os compradores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 importante distinguir duas quest\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A primeira \u00e9 verificar se a cobran\u00e7a mensal do INCC foi irregular, considerando a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel e as caracter\u00edsticas do contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A segunda \u00e9 determinar se a cobran\u00e7a indevida permite a restitui\u00e7\u00e3o em dobro, considerando o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor e o entendimento do STJ.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Embora estejam relacionadas, s\u00e3o discuss\u00f5es distintas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Tema 929 n\u00e3o declarou ilegal a utiliza\u00e7\u00e3o do INCC nos contratos imobili\u00e1rios, nem determinou que toda cobran\u00e7a considerada irregular seja devolvida em dobro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seu alcance est\u00e1 ligado aos requisitos para aplica\u00e7\u00e3o da repeti\u00e7\u00e3o do ind\u00e9bito nas rela\u00e7\u00f5es de consumo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Conclus\u00e3o: o que o Tema 929 representa para quem comprou im\u00f3vel na planta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O julgamento do Tema 929 do STJ \u00e9 relevante para os consumidores que discutem judicialmente cobran\u00e7as indevidas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao reafirmar que a restitui\u00e7\u00e3o em dobro n\u00e3o exige necessariamente a comprova\u00e7\u00e3o de inten\u00e7\u00e3o deliberada de prejudicar o consumidor, o Tribunal destaca a import\u00e2ncia da boa-f\u00e9 objetiva nas rela\u00e7\u00f5es contratuais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No mercado imobili\u00e1rio, o entendimento pode ter reflexos nas a\u00e7\u00f5es envolvendo a aplica\u00e7\u00e3o mensal do INCC em contratos que n\u00e3o atendem ao prazo legal de 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, o direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o e a possibilidade de devolu\u00e7\u00e3o em dobro dependem da an\u00e1lise individualizada da contrata\u00e7\u00e3o, dos pagamentos e da conduta da incorporadora.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quem adquiriu um im\u00f3vel na planta e teve as parcelas ou o saldo devedor corrigidos mensalmente pelo INCC pode verificar se a atualiza\u00e7\u00e3o respeitou as condi\u00e7\u00f5es previstas na legisla\u00e7\u00e3o, inclusive quando o im\u00f3vel j\u00e1 estiver quitado.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise do contrato e do hist\u00f3rico financeiro permite identificar eventuais diferen\u00e7as e avaliar as medidas juridicamente cab\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sobre o Busta &amp; Amaral Advogados<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Busta &amp; Amaral Advogados atua em Direito Imobili\u00e1rio, incluindo demandas relacionadas \u00e0 cobran\u00e7a indevida do INCC, revis\u00e3o contratual, atraso na entrega de im\u00f3veis e restitui\u00e7\u00e3o de valores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise de eventuais irregularidades \u00e9 realizada com base na documenta\u00e7\u00e3o contratual e financeira de cada comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Contato:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">WhatsApp: (11) 95895-6632<br>Telefone: (11) 2973-2121<br>Site: <a href=\"http:\/\/www.bustaeamaraladvogados.com.br\">www.bustaeamaraladvogados.com.br<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Julgamento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a esclarece os requisitos para a restitui\u00e7\u00e3o em dobro de cobran\u00e7as indevidas e pode ter reflexos importantes para compradores de 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