{"id":2056,"date":"2026-10-05T12:20:12","date_gmt":"2026-10-05T12:20:12","guid":{"rendered":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/?p=2056"},"modified":"2026-10-05T12:31:02","modified_gmt":"2026-10-05T12:31:02","slug":"incc-contrato-menos-36-meses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/incc-contrato-menos-36-meses\/","title":{"rendered":"INCC em contrato com menos de 36 meses: a construtora pode cobrar todo m\u00eas?"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">INCC em contrato com menos de 36 meses: a construtora pode cobrar todo m\u00eas?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quem compra um im\u00f3vel na planta normalmente se depara com parcelas corrigidas pelo INCC durante o per\u00edodo de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O que muitos compradores n\u00e3o sabem \u00e9 que <strong>a cobran\u00e7a mensal de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 automaticamente permitida em qualquer contrato imobili\u00e1rio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um dos pontos mais importantes \u2014 e frequentemente ignorado na assinatura do contrato \u2014 \u00e9 o <strong>prazo da contrata\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso porque a legisla\u00e7\u00e3o brasileira estabelece regras espec\u00edficas para contratos com prazo inferior a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, portanto, o comprador pode ter suportado <strong>reajustes mensais durante toda a obra quando a corre\u00e7\u00e3o deveria respeitar periodicidade anual<\/strong>, o que pode representar uma diferen\u00e7a relevante no valor pago.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que \u00e9 o INCC?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O INCC \u2014 \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o \u2014 \u00e9 um \u00edndice utilizado para acompanhar a varia\u00e7\u00e3o dos custos da constru\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nos contratos de compra e venda de im\u00f3veis na planta, \u00e9 comum que as construtoras utilizem o INCC para atualizar as parcelas e o saldo devedor enquanto o empreendimento est\u00e1 em constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O problema n\u00e3o est\u00e1 necessariamente na exist\u00eancia do \u00edndice.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A quest\u00e3o principal \u00e9:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>com que frequ\u00eancia esse reajuste pode ser aplicado?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em muitos contratos, o saldo devedor \u00e9 corrigido mensalmente. Dependendo do prazo contratual e da estrutura de pagamento, essa forma de cobran\u00e7a merece uma an\u00e1lise mais cuidadosa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que a lei diz sobre reajustes inferiores a um ano?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Lei n\u00ba 10.192\/2001 estabelece, em seu artigo 2\u00ba, que \u00e9 admitida a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria em contratos com dura\u00e7\u00e3o igual ou superior a um ano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A mesma lei prev\u00ea que, como regra, \u00e9 nula a estipula\u00e7\u00e3o de reajuste ou corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria com periodicidade inferior a um ano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ou seja, a regra geral \u00e9 a <strong>periodicidade anual<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Existe, entretanto, uma regra espec\u00edfica para determinados contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">E de onde surgem os 36 meses?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Lei n\u00ba 10.931\/2004 criou uma hip\u00f3tese espec\u00edfica para contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O artigo 46 estabelece que, nos contratos de comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com <strong>prazo m\u00ednimo de 36 meses<\/strong>, pode ser prevista cl\u00e1usula de reajuste com periodicidade mensal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse ponto \u00e9 fundamental.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o diz simplesmente que todo im\u00f3vel comprado na planta pode ser corrigido mensalmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ela estabelece expressamente o requisito de <strong>prazo m\u00ednimo de 36 meses<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, quando o contrato possui dura\u00e7\u00e3o inferior a esse per\u00edodo, existe fundamento jur\u00eddico relevante para questionar a utiliza\u00e7\u00e3o de reajustes mensais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Meu contrato tem menos de 36 meses. O INCC mensal \u00e9 automaticamente ilegal?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cada contrato precisa ser analisado individualmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entretanto, se o prazo efetivo da contrata\u00e7\u00e3o for inferior a 36 meses e, ainda assim, a construtora tiver aplicado corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria mensal sobre as parcelas ou sobre o saldo devedor, pode existir uma cobran\u00e7a pass\u00edvel de revis\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 necess\u00e1rio verificar, principalmente:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>a data de assinatura do contrato;<\/li>\n\n\n\n<li>a data prevista para conclus\u00e3o ou entrega;<\/li>\n\n\n\n<li>o cronograma de pagamento;<\/li>\n\n\n\n<li>quando vencem as parcelas;<\/li>\n\n\n\n<li>a exist\u00eancia de parcelas posteriores aos 36 meses;<\/li>\n\n\n\n<li>a relev\u00e2ncia econ\u00f4mica dessas parcelas;<\/li>\n\n\n\n<li>a forma como o INCC foi efetivamente calculado;<\/li>\n\n\n\n<li>e o hist\u00f3rico financeiro fornecido pela construtora.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o basta, portanto, olhar apenas para uma cl\u00e1usula isolada do contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 preciso analisar a <strong>estrutura econ\u00f4mica real da opera\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Uma pequena parcela depois do 36\u00ba m\u00eas resolve a quest\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse \u00e9 um dos pontos mais importantes na an\u00e1lise desses contratos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Existem contratos nos quais praticamente todo o pre\u00e7o do im\u00f3vel deve ser pago dentro de per\u00edodo inferior a 36 meses, mas permanece uma parcela de pequeno valor ap\u00f3s esse prazo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nessas situa\u00e7\u00f5es, \u00e9 necess\u00e1rio analisar se essa estrutura possui efetiva fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica ou se apenas produz formalmente um contrato superior a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso porque o artigo 47 da Lei n\u00ba 10.931\/2004 considera nulos os expedientes que, direta ou indiretamente, tenham efeitos equivalentes \u00e0 redu\u00e7\u00e3o do prazo m\u00ednimo previsto pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, <strong>a mera exist\u00eancia de uma parcela posterior aos 36 meses n\u00e3o deve encerrar a an\u00e1lise<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 importante verificar o contrato como um todo, a propor\u00e7\u00e3o dessa parcela em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o total e a verdadeira din\u00e2mica financeira da aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">E os 180 dias de toler\u00e2ncia da obra?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outro ponto que frequentemente gera d\u00favida \u00e9 a chamada cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Muitos contratos estabelecem uma previs\u00e3o inicial para conclus\u00e3o do empreendimento e acrescentam uma toler\u00e2ncia de at\u00e9 180 dias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso n\u00e3o significa, necessariamente, que esse per\u00edodo possa ser utilizado automaticamente para transformar um contrato originalmente inferior a 36 meses em um contrato apto a receber reajustes mensais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia possui finalidade relacionada ao prazo de entrega da obra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">J\u00e1 a possibilidade de reajuste mensal envolve a an\u00e1lise do prazo contratual e das obriga\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas assumidas pelo comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, \u00e9 preciso verificar concretamente como o contrato foi estruturado e quais datas foram utilizadas para justificar a incid\u00eancia mensal do \u00edndice.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exemplo pr\u00e1tico<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imagine um comprador que tenha assinado o contrato de um apartamento na planta em janeiro de 2024.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O contrato prev\u00ea conclus\u00e3o do empreendimento e concentra\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es financeiras antes de completados 36 meses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apesar disso, desde a assinatura, a construtora atualiza mensalmente parcelas e saldo devedor pelo INCC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao longo de dois ou tr\u00eas anos, a diferen\u00e7a entre uma corre\u00e7\u00e3o mensal e uma corre\u00e7\u00e3o aplicada na periodicidade juridicamente adequada pode se tornar significativa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em im\u00f3veis de maior valor, essa diferen\u00e7a pode representar <strong>dezenas de milhares de reais<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por esse motivo, a an\u00e1lise n\u00e3o deve ser feita apenas olhando a \u00faltima parcela.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O correto \u00e9 reconstruir toda a evolu\u00e7\u00e3o financeira do contrato e comparar o que efetivamente foi cobrado com o que seria devido no cen\u00e1rio juridicamente aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quem j\u00e1 quitou o im\u00f3vel ainda pode questionar o INCC?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em princ\u00edpio, o fato de o comprador ter quitado o im\u00f3vel, realizado financiamento banc\u00e1rio ou recebido as chaves n\u00e3o impede, por si s\u00f3, a an\u00e1lise das cobran\u00e7as realizadas durante a execu\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso porque a discuss\u00e3o pode estar relacionada a valores que foram pagos indevidamente no passado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, compradores que j\u00e1 conclu\u00edram a aquisi\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m podem ter interesse em revisar o hist\u00f3rico financeiro da unidade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A exist\u00eancia ou n\u00e3o de valores recuper\u00e1veis depender\u00e1 da documenta\u00e7\u00e3o, das datas do contrato, dos pagamentos realizados e das circunst\u00e2ncias espec\u00edficas de cada caso.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">E quem financiou o saldo devedor?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m \u00e9 comum que o comprador pague parcelas diretamente \u00e0 construtora durante a obra e, posteriormente, quite o saldo restante por meio de financiamento banc\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nessa hip\u00f3tese, \u00e9 importante verificar quanto o saldo devedor cresceu em raz\u00e3o das atualiza\u00e7\u00f5es mensais antes do financiamento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso porque um saldo artificialmente elevado pode refletir diretamente no valor que precisou ser quitado ou financiado pelo comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por essa raz\u00e3o, mesmo ap\u00f3s a assinatura do financiamento, o hist\u00f3rico anterior deve ser analisado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c9 poss\u00edvel pedir a devolu\u00e7\u00e3o dos valores cobrados a mais?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando constatada cobran\u00e7a indevida, pode existir fundamento para buscar judicialmente a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos em excesso, acrescidos dos consect\u00e1rios legais aplic\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em rela\u00e7\u00f5es de consumo, o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor tamb\u00e9m prev\u00ea hip\u00f3teses de restitui\u00e7\u00e3o em dobro da quantia indevidamente paga.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Superior Tribunal de Justi\u00e7a consolidou entendimento segundo o qual a devolu\u00e7\u00e3o em dobro n\u00e3o depende necessariamente da demonstra\u00e7\u00e3o de m\u00e1-f\u00e9 do fornecedor, sendo relevante a an\u00e1lise da cobran\u00e7a \u00e0 luz da boa-f\u00e9 objetiva e da exist\u00eancia ou n\u00e3o de engano justific\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A possibilidade de devolu\u00e7\u00e3o simples ou em dobro, entretanto, deve ser analisada de acordo com as particularidades de cada processo e com o per\u00edodo em que ocorreram as cobran\u00e7as.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto o comprador pode ter pago a mais?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o existe um percentual \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O valor depende de diversos fatores, entre eles:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>pre\u00e7o do im\u00f3vel;<\/li>\n\n\n\n<li>valor da entrada;<\/li>\n\n\n\n<li>quantidade e valor das parcelas;<\/li>\n\n\n\n<li>per\u00edodo de incid\u00eancia do INCC;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00edndices utilizados em cada m\u00eas;<\/li>\n\n\n\n<li>parcelas intermedi\u00e1rias;<\/li>\n\n\n\n<li>saldo financiado;<\/li>\n\n\n\n<li>data da assinatura;<\/li>\n\n\n\n<li>e data de cada pagamento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, duas pessoas que compraram apartamentos no mesmo empreendimento podem apresentar diferen\u00e7as consider\u00e1veis nos c\u00e1lculos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A forma mais segura de identificar eventual cobran\u00e7a indevida \u00e9 realizar uma <strong>an\u00e1lise matem\u00e1tica do fluxo financeiro completo do contrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quais documentos s\u00e3o necess\u00e1rios para analisar a cobran\u00e7a?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Normalmente, dois documentos j\u00e1 permitem iniciar uma an\u00e1lise:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Contrato de compra e venda completo<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 nele que est\u00e3o as datas, cl\u00e1usulas de reajuste, previs\u00e3o de entrega, toler\u00e2ncia e cronograma originalmente contratado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Extrato financeiro ou fluxo de pagamentos atualizado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse documento permite verificar os valores efetivamente cobrados, os \u00edndices aplicados e a evolu\u00e7\u00e3o do saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em alguns casos tamb\u00e9m podem ser necess\u00e1rios boletos, comprovantes de pagamento, termo de quita\u00e7\u00e3o ou documentos relacionados ao financiamento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como saber se o seu contrato se enquadra?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alguns sinais justificam uma an\u00e1lise mais detalhada:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>contrato de im\u00f3vel na planta;<\/li>\n\n\n\n<li>prazo econ\u00f4mico inferior a 36 meses;<\/li>\n\n\n\n<li>reajuste mensal pelo INCC;<\/li>\n\n\n\n<li>aumento expressivo do saldo devedor durante a constru\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n<li>pequena parcela deixada para depois do 36\u00ba m\u00eas;<\/li>\n\n\n\n<li>quita\u00e7\u00e3o antecipada ou financiamento do saldo;<\/li>\n\n\n\n<li>diferen\u00e7a significativa entre o pre\u00e7o inicialmente contratado e o montante efetivamente pago.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se essas caracter\u00edsticas estiverem presentes, \u00e9 recomend\u00e1vel conferir a estrutura contratual e reconstruir os c\u00e1lculos antes de concluir que os reajustes aplicados pela construtora estavam corretos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprou im\u00f3vel na planta e teve INCC cobrado mensalmente?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Busta &amp; Amaral Advogados atua em Direito Imobili\u00e1rio e realiza an\u00e1lise de contratos de im\u00f3veis adquiridos na planta, inclusive para verificar a forma de aplica\u00e7\u00e3o do INCC e eventual exist\u00eancia de valores pagos a maior.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para uma an\u00e1lise inicial, normalmente s\u00e3o necess\u00e1rios:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u2022 contrato de compra e venda completo;<br>\u2022 extrato financeiro atualizado fornecido pela construtora.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com esses documentos, \u00e9 poss\u00edvel verificar o prazo da contrata\u00e7\u00e3o, a forma de incid\u00eancia do \u00edndice e estimar eventual diferen\u00e7a financeira.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Se o seu contrato tinha prazo inferior a 36 meses e houve cobran\u00e7a mensal de INCC, entre em contato conosco para an\u00e1lise do caso.<\/strong><br><br>Fale com o Busta &amp; Amaral Advogados<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comprou um im\u00f3vel na planta e teve <strong>INCC cobrado mensalmente<\/strong>? Seu contrato tinha prazo inferior a 36 meses? O saldo devedor aumentou significativamente durante a obra ou voc\u00ea quitou\/financiou um valor muito superior ao inicialmente previsto?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre em contato com nossa equipe:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\ud83d\udcde <strong>Telefone:<\/strong> (11) 2973-2121<br>\ud83d\udcf1 <strong>WhatsApp:<\/strong> (11) 95895-6632<br>\ud83c\udf10 <strong>Site:<\/strong> <a href=\"http:\/\/www.bustaeamaraladvogados.com.br\">www.bustaeamaraladvogados.com.br<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise \u00e9 realizada de forma individualizada, com base no contrato de compra e venda, no prazo previsto para o empreendimento, no fluxo financeiro, nos pagamentos realizados e na forma como o INCC foi aplicado pela construtora.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com esses documentos, \u00e9 poss\u00edvel verificar se houve cobran\u00e7a indevida e estimar eventual valor pago a maior.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INCC em contrato com menos de 36 meses: a construtora pode cobrar todo m\u00eas? 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