Quem compra um im\u00f3vel na planta pode enfrentar uma situa\u00e7\u00e3o aparentemente contradit\u00f3ria: as parcelas s\u00e3o pagas todos os meses, mas o saldo devedor continua aumentando.<\/p>\n\n\n\n
Em muitos contratos, esse crescimento est\u00e1 relacionado \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o do \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o, conhecido como INCC. O \u00edndice \u00e9 utilizado durante a fase de constru\u00e7\u00e3o para acompanhar a varia\u00e7\u00e3o dos custos de materiais, servi\u00e7os e m\u00e3o de obra.<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, a simples previs\u00e3o do INCC no contrato n\u00e3o significa que qualquer forma de cobran\u00e7a seja v\u00e1lida. \u00c9 necess\u00e1rio verificar o prazo contratual, a periodicidade da corre\u00e7\u00e3o, o fluxo de pagamentos e a maneira como a incorporadora efetivamente atualizou o saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com a Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas, o INCC-M apresentou varia\u00e7\u00e3o de 0,85% em junho de 2026<\/strong>, acima da alta de 0,77% registrada em maio.<\/p>\n\n\n\n Com esse resultado, o \u00edndice acumulou:<\/p>\n\n\n\n O grupo de m\u00e3o de obra apresentou alta de 0,91% no m\u00eas, enquanto o grupo de materiais, equipamentos e servi\u00e7os registrou varia\u00e7\u00e3o de 0,80%.<\/p>\n\n\n\n Esses percentuais ajudam a explicar por que compradores de im\u00f3veis na planta podem perceber aumentos relevantes no saldo devedor, especialmente quando ainda existe uma quantia elevada a ser paga diretamente \u00e0 incorporadora.<\/p>\n\n\n\n Durante a constru\u00e7\u00e3o, a atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria normalmente n\u00e3o incide apenas sobre o valor da parcela que vencer\u00e1 naquele m\u00eas. Dependendo da estrutura contratual, ela pode ser aplicada sobre todo o saldo devedor ainda existente.<\/p>\n\n\n\n Imagine, por exemplo, que um comprador tenha um saldo devedor de R$ 500.000,00. Se houver uma corre\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica de 0,85% sobre esse valor, a atualiza\u00e7\u00e3o corresponder\u00e1 a R$ 4.250,00.<\/p>\n\n\n\n Caso a parcela paga naquele m\u00eas seja inferior ao valor da atualiza\u00e7\u00e3o, o comprador poder\u00e1 pagar normalmente e, ainda assim, terminar o m\u00eas devendo mais do que devia anteriormente.<\/p>\n\n\n\n Isso n\u00e3o significa automaticamente que exista ilegalidade. Por\u00e9m, demonstra por que \u00e9 importante analisar o c\u00e1lculo e n\u00e3o apenas conferir se o percentual mensal divulgado foi corretamente aplicado.<\/p>\n\n\n\n A corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria procura preservar o valor econ\u00f4mico da obriga\u00e7\u00e3o diante da varia\u00e7\u00e3o dos custos ou da infla\u00e7\u00e3o. Em tese, ela n\u00e3o representa remunera\u00e7\u00e3o pelo empr\u00e9stimo de dinheiro.<\/p>\n\n\n\n Os juros, por outro lado, possuem natureza diferente e podem representar remunera\u00e7\u00e3o do capital ou penalidade decorrente do atraso no pagamento.<\/p>\n\n\n\n Na pr\u00e1tica, por\u00e9m, a atualiza\u00e7\u00e3o frequente de um saldo elevado pode causar impacto financeiro significativo. Por esse motivo, a legalidade da cobran\u00e7a depende n\u00e3o somente do \u00edndice escolhido, mas tamb\u00e9m da periodicidade utilizada e das caracter\u00edsticas do contrato.<\/p>\n\n\n\n Um dos principais pontos de aten\u00e7\u00e3o est\u00e1 nos contratos de compra e venda com prazo inferior a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n A Lei n\u00ba 10.192\/2001 estabelece, como regra, que cl\u00e1usulas de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria ou reajuste devem respeitar periodicidade m\u00ednima anual. O artigo 2\u00ba, \u00a7 1\u00ba, considera nula a estipula\u00e7\u00e3o de reajuste com periodicidade inferior a um ano. A mesma lei tamb\u00e9m pro\u00edbe expedientes que produzam efeitos financeiros equivalentes a um reajuste inferior ao anual.<\/p>\n\n\n\n J\u00e1 os artigos 46 e 47 da Lei n\u00ba 10.931\/2004 admitem condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas para a atualiza\u00e7\u00e3o mensal em contratos de comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com prazo m\u00ednimo de 36 meses.<\/p>\n\n\n\n A discuss\u00e3o jur\u00eddica surge quando o contrato possui dura\u00e7\u00e3o real inferior a 36 meses, mas cont\u00e9m mecanismos destinados a aparentar um prazo superior e permitir a corre\u00e7\u00e3o mensal.<\/p>\n\n\n\n Nessas situa\u00e7\u00f5es, \u00e9 necess\u00e1rio analisar cuidadosamente:<\/p>\n\n\n\n Alguns contratos apresentam uma pequena parcela com vencimento distante, mesmo quando praticamente todo o pre\u00e7o dever\u00e1 ser pago antes dela.<\/p>\n\n\n\n Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, essa parcela pode ser utilizada para fazer o contrato aparentar dura\u00e7\u00e3o igual ou superior a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n Um exemplo seria um contrato no qual quase todo o saldo deve ser quitado em 30 meses, mas permanece uma \u00faltima parcela de R$ 100,00 para o 37\u00ba m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n A simples exist\u00eancia de uma parcela distante n\u00e3o torna automaticamente o contrato ilegal. Contudo, quando ela n\u00e3o possui relev\u00e2ncia econ\u00f4mica e serve apenas para prolongar formalmente o prazo contratual, pode haver fundamento para questionar a cobran\u00e7a mensal do INCC.<\/p>\n\n\n\n A an\u00e1lise deve considerar a realidade econ\u00f4mica do neg\u00f3cio, e n\u00e3o somente a data isolada da \u00faltima presta\u00e7\u00e3o indicada no documento.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O prazo inferior a 36 meses \u00e9 um elemento importante, mas n\u00e3o deve ser analisado de maneira isolada. \u00c9 necess\u00e1rio verificar como o pre\u00e7o foi estruturado e como a atualiza\u00e7\u00e3o foi efetivamente cobrada.<\/p>\n\n\n\n Entre os documentos relevantes est\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n Somente ap\u00f3s a confer\u00eancia desses documentos \u00e9 poss\u00edvel identificar se houve corre\u00e7\u00e3o mensal, anual ou uma sistem\u00e1tica diferente.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o. O INCC \u00e9 um \u00edndice regularmente utilizado no mercado imobili\u00e1rio e sua incid\u00eancia durante o per\u00edodo normal da constru\u00e7\u00e3o pode ser juridicamente admitida.<\/p>\n\n\n\n O que pode tornar a cobran\u00e7a question\u00e1vel \u00e9, por exemplo:<\/p>\n\n\n\n Cada hip\u00f3tese exige uma an\u00e1lise pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n O atraso na entrega do im\u00f3vel pode modificar a forma de atualiza\u00e7\u00e3o do saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a j\u00e1 reconheceu, em casos envolvendo atraso na entrega, que o indexador setorial ligado \u00e0 constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o deve continuar beneficiando a incorporadora depois de caracterizada sua mora. Nessa situa\u00e7\u00e3o, o INCC pode ser substitu\u00eddo pelo IPCA, desde que o novo \u00edndice n\u00e3o seja mais prejudicial ao consumidor.<\/p>\n\n\n\n Essa discuss\u00e3o \u00e9 diferente daquela relacionada \u00e0 periodicidade mensal em contratos inferiores a 36 meses.<\/p>\n\n\n\n Portanto, podem existir duas an\u00e1lises distintas:<\/p>\n\n\n\n O comprador pode come\u00e7ar solicitando \u00e0 incorporadora o extrato financeiro completo do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n O documento deve indicar, de maneira compreens\u00edvel:<\/p>\n\n\n\n Depois, \u00e9 necess\u00e1rio comparar o extrato com o contrato e com o fluxo financeiro original.<\/p>\n\n\n\n Um erro comum \u00e9 observar apenas se o percentual do INCC est\u00e1 correto. Mesmo quando o \u00edndice mensal foi copiado corretamente, a cobran\u00e7a pode apresentar problemas relacionados \u00e0 periodicidade, \u00e0 base de c\u00e1lculo ou ao prazo do contrato.<\/p>\n\n\n\n Em determinadas situa\u00e7\u00f5es, sim.<\/p>\n\n\n\n O fato de o comprador ter assinado o financiamento banc\u00e1rio, recebido as chaves ou quitado o im\u00f3vel n\u00e3o impede automaticamente a an\u00e1lise das cobran\u00e7as realizadas anteriormente pela incorporadora.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 preciso verificar:<\/p>\n\n\n\n A assinatura do financiamento n\u00e3o transforma necessariamente uma cobran\u00e7a anterior em v\u00e1lida.<\/p>\n\n\n\n Quando \u00e9 identificada uma cobran\u00e7a irregular, pode ser necess\u00e1rio reconstruir toda a evolu\u00e7\u00e3o financeira do contrato.<\/p>\n\n\n\n O c\u00e1lculo geralmente compara:<\/p>\n\n\n\n A diferen\u00e7a encontrada pode fundamentar pedido de rec\u00e1lculo do contrato ou restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos indevidamente.<\/p>\n\n\n\n A possibilidade de devolu\u00e7\u00e3o simples ou em dobro depende das circunst\u00e2ncias espec\u00edficas, da fundamenta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e da avalia\u00e7\u00e3o judicial. N\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel afirmar previamente que todo comprador ter\u00e1 direito ao dobro do valor.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O aumento do saldo devedor \u00e9 um sinal de que o contrato merece ser conferido, mas n\u00e3o constitui prova suficiente de irregularidade.<\/p>\n\n\n\n Em alguns contratos, a atualiza\u00e7\u00e3o pode superar temporariamente o valor da parcela sem que exista ilegalidade. Em outros, o crescimento do saldo decorre de uma periodicidade de corre\u00e7\u00e3o incompat\u00edvel com o prazo real do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n A diferen\u00e7a somente pode ser identificada por meio da an\u00e1lise conjunta do contrato, do extrato financeiro e dos c\u00e1lculos.<\/p>\n\n\n\n O INCC-M acumulou alta de 4,05% entre janeiro e junho de 2026, aumentando o impacto da corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria sobre os contratos de im\u00f3veis na planta.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, a discuss\u00e3o n\u00e3o se limita ao percentual divulgado pela FGV. O comprador precisa verificar se a incorporadora respeitou o prazo, a periodicidade e a forma de c\u00e1lculo previstos na legisla\u00e7\u00e3o e no contrato.<\/p>\n\n\n\n Contratos inferiores a 36 meses, parcelas simb\u00f3licas, falta de transpar\u00eancia no extrato e cobran\u00e7a ap\u00f3s atraso da obra s\u00e3o situa\u00e7\u00f5es que merecem aten\u00e7\u00e3o especial.<\/p>\n\n\n\n O aumento do saldo devedor n\u00e3o significa, por si s\u00f3, que exista direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o. Da mesma forma, o fato de a cobran\u00e7a estar prevista no contrato n\u00e3o garante automaticamente sua validade.<\/p>\n\n\n\n Comprou um im\u00f3vel na planta e teve as parcelas ou o saldo devedor corrigidos mensalmente pelo INCC?<\/p>\n\n\n\n O contrato tinha prazo inferior a 36 meses? O im\u00f3vel j\u00e1 foi entregue, financiado ou quitado? Voc\u00ea percebeu que o total pago ficou muito acima do pre\u00e7o inicialmente contratado?<\/p>\n\n\n\n Entre em contato com nossa equipe:<\/p>\n\n\n\n\n
Por que o saldo aumenta mesmo com as parcelas pagas?<\/h2>\n\n\n\n
Corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 a mesma coisa que juros<\/h2>\n\n\n\n
Quando a cobran\u00e7a mensal do INCC pode ser questionada?<\/h2>\n\n\n\n
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O que \u00e9 a chamada parcela simb\u00f3lica ou parcela fict\u00edcia?<\/h2>\n\n\n\n
Todo contrato inferior a 36 meses gera restitui\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n
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A cobran\u00e7a do INCC durante a obra \u00e9 sempre indevida?<\/h2>\n\n\n\n
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O que acontece quando a entrega da obra atrasa?<\/h2>\n\n\n\n
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Como conferir se o saldo foi atualizado corretamente?<\/h2>\n\n\n\n
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\u00c9 poss\u00edvel questionar a cobran\u00e7a depois do financiamento?<\/h2>\n\n\n\n
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Quais valores podem ser discutidos?<\/h2>\n\n\n\n
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O aumento do saldo, sozinho, prova uma cobran\u00e7a indevida?<\/h2>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
Fale com o Busta & Amaral Advogados<\/h2>\n\n\n\n