Uma recente decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo reconheceu a ilegalidade de uma pr\u00e1tica contratual utilizada para justificar a cobran\u00e7a mensal do \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o \u2014 INCC \u2014 durante a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel na planta.<\/p>\n\n\n\n
No caso analisado, foi identificada a inclus\u00e3o de uma parcela de valor reduzido e sem relev\u00e2ncia econ\u00f4mica concreta, lan\u00e7ada no final do fluxo de pagamentos com o objetivo de fazer com que o contrato ultrapassasse artificialmente o prazo de 36 meses.<\/p>\n\n\n\n
Com esse prolongamento formal, a construtora pretendia enquadrar o contrato na hip\u00f3tese legal que admite a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria com periodicidade mensal.<\/p>\n\n\n\n
O TJSP, entretanto, afastou essa estrat\u00e9gia e reconheceu que uma parcela meramente fict\u00edcia n\u00e3o pode ser utilizada para alterar a realidade econ\u00f4mica do neg\u00f3cio e legitimar uma cobran\u00e7a que, considerando o prazo efetivo do contrato, n\u00e3o seria permitida.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o ganhou repercuss\u00e3o nacional e foi objeto de mat\u00e9ria publicada pelo portal Consultor Jur\u00eddico \u2014 ConJur, sob o t\u00edtulo \u201cParcela fict\u00edcia para alongar contrato n\u00e3o valida corre\u00e7\u00e3o mensal\u201d<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n O contrato de compra e venda previa um fluxo financeiro que, formalmente, ultrapassava o per\u00edodo de 36 meses.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, ao analisar a composi\u00e7\u00e3o das parcelas, verificou-se que o prazo somente superava esse limite em raz\u00e3o da exist\u00eancia de uma parcela de valor \u00ednfimo, prevista para pagamento em momento posterior.<\/p>\n\n\n\n Essa parcela n\u00e3o possu\u00eda fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica relevante dentro da opera\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, sua inclus\u00e3o servia para prolongar artificialmente o prazo contratual e permitir que a construtora aplicasse o INCC mensalmente sobre as parcelas e sobre o saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n Essa modalidade de cobran\u00e7a pode provocar um aumento significativo do pre\u00e7o final do im\u00f3vel, especialmente em contratos de unidades de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o, nos quais o saldo devedor durante a fase de constru\u00e7\u00e3o costuma ser elevado.<\/p>\n\n\n\n A parcela fict\u00edcia, tamb\u00e9m denominada em alguns contratos como parcela de periodicidade<\/strong>, \u00e9 uma presta\u00e7\u00e3o de valor reduzido, simb\u00f3lico ou desproporcional ao restante do fluxo financeiro.<\/p>\n\n\n\n Normalmente, ela aparece no final do contrato, muitas vezes ap\u00f3s a previs\u00e3o de entrega das chaves ou em data distante das demais parcelas.<\/p>\n\n\n\n Isoladamente, a exist\u00eancia de uma parcela de valor reduzido n\u00e3o significa necessariamente que houve alguma irregularidade.<\/p>\n\n\n\n O problema ocorre quando essa presta\u00e7\u00e3o n\u00e3o possui justificativa econ\u00f4mica real e foi inserida apenas para prolongar formalmente a dura\u00e7\u00e3o do contrato, fazendo-o ultrapassar 36 meses.<\/p>\n\n\n\n Nessas situa\u00e7\u00f5es, \u00e9 necess\u00e1rio examinar a realidade econ\u00f4mica da contrata\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o apenas as datas e os valores formalmente apresentados pela construtora.<\/p>\n\n\n\n A legisla\u00e7\u00e3o estabelece limites para a periodicidade da corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria nos contratos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n Nos contratos com dura\u00e7\u00e3o inferior a 36 meses, a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, em regra, n\u00e3o pode ser aplicada mensalmente.<\/p>\n\n\n\n A atualiza\u00e7\u00e3o mensal \u00e9 admitida em determinadas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com prazo m\u00ednimo de 36 meses, conforme os artigos 46 e 47 da Lei n\u00ba 10.931\/2004.<\/p>\n\n\n\n Por essa raz\u00e3o, algumas construtoras estruturam o fluxo de pagamentos de modo que o contrato aparentemente ultrapasse esse per\u00edodo, ainda que o prazo real entre a assinatura, a fase de constru\u00e7\u00e3o e o vencimento das parcelas economicamente relevantes seja inferior.<\/p>\n\n\n\n Quando o prolongamento do contrato ocorre apenas por meio de uma parcela simb\u00f3lica, o consumidor pode estar diante de uma tentativa de contornar a limita\u00e7\u00e3o legal.<\/p>\n\n\n\n Ao analisar o caso, o TJSP considerou que a inclus\u00e3o de uma parcela de valor \u00ednfimo n\u00e3o poderia ser utilizada para modificar artificialmente o prazo real da contrata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O Tribunal privilegiou a realidade econ\u00f4mica do contrato e afastou uma interpreta\u00e7\u00e3o meramente formal do fluxo financeiro.<\/p>\n\n\n\n Em outras palavras, n\u00e3o basta que a \u00faltima parcela esteja prevista para uma data posterior aos 36 meses. \u00c9 preciso verificar se essa parcela possui relev\u00e2ncia econ\u00f4mica verdadeira e se corresponde efetivamente \u00e0 forma como o neg\u00f3cio foi estruturado.<\/p>\n\n\n\n Quando o prazo superior a 36 meses existe apenas no papel, em raz\u00e3o de uma presta\u00e7\u00e3o simb\u00f3lica, a cobran\u00e7a mensal da corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria pode ser reconhecida como indevida.<\/p>\n\n\n\n O entendimento tamb\u00e9m est\u00e1 alinhado aos princ\u00edpios da boa-f\u00e9 objetiva, da transpar\u00eancia e da prote\u00e7\u00e3o do consumidor, que impedem a utiliza\u00e7\u00e3o de mecanismos contratuais artificiais para impor ao comprador uma obriga\u00e7\u00e3o excessivamente onerosa.<\/p>\n\n\n\n Outro ponto importante \u00e9 que o prazo de toler\u00e2ncia para a entrega do im\u00f3vel n\u00e3o deve ser confundido com o prazo financeiro do contrato.<\/p>\n\n\n\n A cl\u00e1usula que permite \u00e0 construtora atrasar a entrega das chaves por at\u00e9 180 dias, quando v\u00e1lida, tem rela\u00e7\u00e3o com a obriga\u00e7\u00e3o de conclus\u00e3o e entrega do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n Ela n\u00e3o pode ser automaticamente somada ao prazo contratual para justificar a cobran\u00e7a mensal do INCC.<\/p>\n\n\n\n A periodicidade da corre\u00e7\u00e3o deve ser analisada a partir do prazo real da opera\u00e7\u00e3o financeira e do fluxo de pagamentos previsto entre as partes.<\/p>\n\n\n\n Portanto, a exist\u00eancia do prazo de toler\u00e2ncia n\u00e3o transforma, por si s\u00f3, um contrato inferior a 36 meses em uma contrata\u00e7\u00e3o apta a receber corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria mensal.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o refor\u00e7a que o consumidor n\u00e3o est\u00e1 vinculado de maneira absoluta \u00e0 forma como o contrato foi redigido pela construtora.<\/p>\n\n\n\n Ainda que a cl\u00e1usula tenha sido formalmente aceita no momento da compra, seu conte\u00fado pode ser revisto judicialmente quando houver viola\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o, falta de transpar\u00eancia ou desequil\u00edbrio contratual.<\/p>\n\n\n\n Nos contratos de ades\u00e3o, como normalmente ocorre na compra de im\u00f3veis na planta, o consumidor n\u00e3o participa da elabora\u00e7\u00e3o das cl\u00e1usulas. Ele recebe um documento previamente preparado pela incorporadora e possui pouca ou nenhuma possibilidade de negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Por isso, cabe ao Poder Judici\u00e1rio verificar se a estrutura contratual respeita a legisla\u00e7\u00e3o e se n\u00e3o foi utilizada para criar uma vantagem excessiva em favor da fornecedora.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o tamb\u00e9m demonstra que o \u00edndice em si n\u00e3o \u00e9 necessariamente ilegal. O problema est\u00e1 na maneira como ele \u00e9 aplicado e na eventual utiliza\u00e7\u00e3o de mecanismos artificiais para permitir a sua incid\u00eancia mensal.<\/p>\n\n\n\n A situa\u00e7\u00e3o deve ser analisada individualmente, mas alguns elementos podem indicar a exist\u00eancia de cobran\u00e7a indevida:<\/p>\n\n\n\n O comprador que identificar essas caracter\u00edsticas poder\u00e1 solicitar a revis\u00e3o do contrato e a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos a maior, observadas as particularidades do caso e o prazo aplic\u00e1vel para o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Dependendo das circunst\u00e2ncias e do entendimento judicial, tamb\u00e9m poder\u00e1 ser discutida a devolu\u00e7\u00e3o em dobro das quantias cobradas indevidamente, especialmente quando n\u00e3o houver engano justific\u00e1vel por parte da construtora.<\/p>\n\n\n\n Sim.<\/p>\n\n\n\n O fato de o comprador j\u00e1 ter recebido as chaves, registrado o im\u00f3vel ou quitado o contrato n\u00e3o impede, por si s\u00f3, a an\u00e1lise da cobran\u00e7a realizada durante a fase de obras.<\/p>\n\n\n\n Muitos consumidores somente percebem a irregularidade depois da conclus\u00e3o do empreendimento, quando revisam o contrato e o hist\u00f3rico financeiro ou recebem orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica especializada.<\/p>\n\n\n\n Por isso, mesmo quem comprou o im\u00f3vel nos \u00faltimos anos e j\u00e1 encerrou o relacionamento financeiro com a construtora pode verificar se houve pagamento indevido.<\/p>\n\n\n\n A an\u00e1lise deve considerar o prazo prescricional aplic\u00e1vel e as datas espec\u00edficas de cada contrato e pagamento.<\/p>\n\n\n\n Para uma avalia\u00e7\u00e3o inicial, normalmente s\u00e3o necess\u00e1rios dois documentos principais:<\/p>\n\n\n\n O contrato permite identificar o prazo da opera\u00e7\u00e3o, a previs\u00e3o de entrega, a exist\u00eancia de parcelas residuais e as regras de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n O fluxo financeiro demonstra como o INCC foi efetivamente aplicado, quais valores foram pagos e qual foi o impacto da atualiza\u00e7\u00e3o no saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n A compara\u00e7\u00e3o entre esses documentos permite verificar se o contrato foi artificialmente prolongado e estimar o valor eventualmente pago a maior pelo consumidor.<\/p>\n\n\n\n O valor da restitui\u00e7\u00e3o varia de acordo com diversos fatores, como:<\/p>\n\n\n\n Em im\u00f3veis de alto padr\u00e3o, a diferen\u00e7a pode alcan\u00e7ar valores expressivos, pois a corre\u00e7\u00e3o mensal incide sobre parcelas e saldos devedores elevados.<\/p>\n\n\n\n Por essa raz\u00e3o, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel determinar o valor a recuperar sem analisar individualmente o contrato e o hist\u00f3rico de pagamentos.<\/p>\n\n\n\n O caso que ganhou repercuss\u00e3o no ConJur foi conduzido pelo Busta & Amaral Advogados, escrit\u00f3rio com atua\u00e7\u00e3o especializada em Direito Imobili\u00e1rio e na defesa de compradores de im\u00f3veis na planta.<\/p>\n\n\n\n O escrit\u00f3rio atua em demandas relacionadas \u00e0 cobran\u00e7a indevida do INCC, atraso na entrega de im\u00f3veis, distratos, baixa de hipoteca, adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n A atua\u00e7\u00e3o na revis\u00e3o do INCC envolve a an\u00e1lise t\u00e9cnica do contrato, do quadro-resumo e do fluxo financeiro, com o objetivo de identificar:<\/p>\n\n\n\n A repercuss\u00e3o da decis\u00e3o em ve\u00edculo jur\u00eddico de alcance nacional refor\u00e7a a import\u00e2ncia do tema e demonstra que pr\u00e1ticas contratuais dessa natureza est\u00e3o sendo examinadas com aten\u00e7\u00e3o pelo Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n A inclus\u00e3o de uma parcela de valor \u00ednfimo n\u00e3o pode ser utilizada para prolongar artificialmente um contrato de compra e venda e justificar a cobran\u00e7a mensal do INCC.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo refor\u00e7a que deve prevalecer a realidade econ\u00f4mica da contrata\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o uma estrutura formal criada para contornar os limites estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Consumidores que adquiriram im\u00f3veis na planta e tiveram suas parcelas corrigidas mensalmente durante a fase de constru\u00e7\u00e3o devem verificar o prazo real do contrato, a exist\u00eancia de parcelas simb\u00f3licas e a forma como o \u00edndice foi aplicado.<\/p>\n\n\n\n A revis\u00e3o do contrato e do fluxo de pagamentos pode revelar valores relevantes pagos indevidamente e que poder\u00e3o ser objeto de restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Leia a \u00edntegra da reportagem publicada pelo ConJur: Parcela fict\u00edcia para alongar contrato n\u00e3o valida corre\u00e7\u00e3o mensal<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\nO que aconteceu no caso analisado?<\/h2>\n\n\n\n
O que \u00e9 a chamada \u201cparcela fict\u00edcia\u201d?<\/h2>\n\n\n\n
Por que o prazo de 36 meses \u00e9 importante?<\/h2>\n\n\n\n
O entendimento do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo<\/h2>\n\n\n\n
A toler\u00e2ncia de 180 dias altera a periodicidade do INCC?<\/h2>\n\n\n\n
Por que essa decis\u00e3o \u00e9 importante?<\/h2>\n\n\n\n
Quem pode ter direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Quem j\u00e1 recebeu as chaves ou quitou o im\u00f3vel tamb\u00e9m pode analisar?<\/h2>\n\n\n\n
Quais documentos s\u00e3o necess\u00e1rios para realizar a an\u00e1lise?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Valores que podem ser recuperados<\/h2>\n\n\n\n
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Atua\u00e7\u00e3o do Busta & Amaral Advogados<\/h2>\n\n\n\n
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Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
Mat\u00e9ria relacionada<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nSobre o autor<\/h2>\n\n\n\n