{"id":1782,"date":"2026-05-18T14:28:21","date_gmt":"2026-05-18T14:28:21","guid":{"rendered":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/?p=1782"},"modified":"2026-05-18T14:31:10","modified_gmt":"2026-05-18T14:31:10","slug":"distrato-de-apartamento-his-ou-hmp-por-falta-de-informacao-o-comprador-pode-pedir-a-rescisao-do-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog\/distrato-de-apartamento-his-ou-hmp-por-falta-de-informacao-o-comprador-pode-pedir-a-rescisao-do-contrato\/","title":{"rendered":"Distrato de apartamento HIS ou HMP por falta de informa\u00e7\u00e3o: o comprador pode pedir a rescis\u00e3o do contrato?"},"content":{"rendered":"\n

A compra de um im\u00f3vel na planta exige aten\u00e7\u00e3o redobrada. Al\u00e9m do pre\u00e7o, prazo de entrega, forma de pagamento e incid\u00eancia de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, o comprador precisa saber exatamente qual tipo de im\u00f3vel est\u00e1 adquirindo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nos \u00faltimos anos, cresceu bastante a oferta de unidades classificadas como HIS<\/strong> e HMP<\/strong>, especialmente na cidade de S\u00e3o Paulo. Esses im\u00f3veis costumam ser vendidos como apartamentos compactos, studios, unidades modernas ou oportunidades de investimento.<\/p>\n\n\n\n

O problema surge quando o comprador descobre, somente depois da assinatura do contrato, que a unidade adquirida possui restri\u00e7\u00f5es espec\u00edficas de uso, renda, loca\u00e7\u00e3o, revenda ou regulariza\u00e7\u00e3o<\/strong>, justamente por se tratar de uma unidade de Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social<\/strong> ou Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nesses casos, pode surgir uma importante discuss\u00e3o jur\u00eddica: \u00e9 poss\u00edvel pedir o distrato ou a rescis\u00e3o do contrato por falta de informa\u00e7\u00e3o clara sobre o enquadramento HIS\/HMP?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A resposta \u00e9: sim, \u00e9 poss\u00edvel discutir a rescis\u00e3o contratual quando houver falha no dever de informa\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O que s\u00e3o unidades HIS e HMP?<\/h2>\n\n\n\n

As unidades HIS<\/strong> s\u00e3o im\u00f3veis destinados \u00e0 Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social. Em regra, s\u00e3o voltadas a fam\u00edlias de menor renda, conforme crit\u00e9rios definidos pela legisla\u00e7\u00e3o municipal.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 as unidades HMP<\/strong> s\u00e3o im\u00f3veis de Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular, tamb\u00e9m voltados a determinada faixa de renda, mas com limites diferentes daqueles aplic\u00e1veis \u00e0s unidades HIS.<\/p>\n\n\n\n

Na cidade de S\u00e3o Paulo, a pr\u00f3pria Prefeitura explica que os empreendimentos HIS e HMP possuem regras espec\u00edficas de comercializa\u00e7\u00e3o e utiliza\u00e7\u00e3o, inclusive com exig\u00eancia de comprova\u00e7\u00e3o de renda compat\u00edvel para compra ou loca\u00e7\u00e3o. Em 2025, o Munic\u00edpio publicou o Decreto n\u00ba 64.244\/2025, refor\u00e7ando regras sobre uso, comercializa\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o e destina\u00e7\u00e3o dessas moradias.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, os limites de renda foram atualizados em 2026. Segundo divulga\u00e7\u00e3o da Prefeitura de S\u00e3o Paulo, os limites passaram a ser de R$ 4.863,00 para HIS-1, R$ 9.726,00 para HIS-2 e R$ 16.210,00 para HMP, considerando renda familiar mensal.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, n\u00e3o se trata de um im\u00f3vel comum. Trata-se de um produto imobili\u00e1rio com regime jur\u00eddico pr\u00f3prio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Qual \u00e9 o problema na venda de apartamentos HIS\/HMP?<\/h2>\n\n\n\n

O problema n\u00e3o est\u00e1, necessariamente, na exist\u00eancia de unidades HIS ou HMP. Esses im\u00f3veis t\u00eam finalidade social e fazem parte da pol\u00edtica urbana e habitacional.<\/p>\n\n\n\n

A quest\u00e3o jur\u00eddica surge quando o comprador n\u00e3o \u00e9 informado de maneira clara, pr\u00e9via e ostensiva<\/strong> de que est\u00e1 comprando uma unidade com restri\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Em muitos casos, o consumidor acredita estar comprando um im\u00f3vel comum, que poder\u00e1 usar livremente, alugar, revender ou manter como investimento. Por\u00e9m, depois descobre que a unidade est\u00e1 sujeita a regras espec\u00edficas, como:<\/p>\n\n\n\n

restri\u00e7\u00e3o de renda do comprador ou ocupante;<\/p>\n\n\n\n

limita\u00e7\u00e3o para loca\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

veda\u00e7\u00e3o ou restri\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de curta temporada;<\/p>\n\n\n\n

necessidade de comprova\u00e7\u00e3o de enquadramento;<\/p>\n\n\n\n

limita\u00e7\u00e3o de destina\u00e7\u00e3o da unidade;<\/p>\n\n\n\n

eventuais dificuldades para revenda, escritura ou regulariza\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

risco de questionamento administrativo pelo uso incompat\u00edvel com a finalidade social.<\/p>\n\n\n\n

O Decreto n\u00ba 64.244\/2025, por exemplo, refor\u00e7ou a proibi\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de curta temporada em unidades HIS\/HMP e trouxe regras de controle e rastreabilidade sobre a utiliza\u00e7\u00e3o dessas unidades.<\/p>\n\n\n\n

Assim, se o comprador adquiriu o im\u00f3vel acreditando que poderia utiliz\u00e1-lo como investimento, aluguel de curta dura\u00e7\u00e3o ou revenda livre, mas n\u00e3o recebeu informa\u00e7\u00e3o clara sobre as limita\u00e7\u00f5es, pode haver fundamento para questionar o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Falta de informa\u00e7\u00e3o pode justificar o distrato?<\/h2>\n\n\n\n

Sim. A falta de informa\u00e7\u00e3o clara pode justificar pedido de rescis\u00e3o contratual, especialmente quando a informa\u00e7\u00e3o omitida era essencial para a decis\u00e3o de compra.<\/p>\n\n\n\n

O C\u00f3digo de Defesa do Consumidor garante ao consumidor o direito \u00e0 informa\u00e7\u00e3o adequada e clara sobre produtos e servi\u00e7os. Isso inclui caracter\u00edsticas essenciais, riscos, restri\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias da contrata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

No caso de unidades HIS\/HMP, a natureza do im\u00f3vel \u00e9 uma informa\u00e7\u00e3o essencial. N\u00e3o \u00e9 um detalhe secund\u00e1rio. O enquadramento pode afetar diretamente a finalidade econ\u00f4mica da compra.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, se o comprador n\u00e3o foi informado corretamente, pode sustentar que houve:<\/p>\n\n\n\n

falha no dever de informa\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

viola\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 objetiva;<\/p>\n\n\n\n

v\u00edcio de consentimento;<\/p>\n\n\n\n

publicidade omissiva ou inadequada;<\/p>\n\n\n\n

quebra da leg\u00edtima expectativa do consumidor;<\/p>\n\n\n\n

desequil\u00edbrio contratual.<\/p>\n\n\n\n

Em outras palavras, o comprador pode alegar que n\u00e3o teria assinado o contrato, ou n\u00e3o teria contratado nas mesmas condi\u00e7\u00f5es, se soubesse previamente que o im\u00f3vel era HIS\/HMP e que havia restri\u00e7\u00f5es relevantes.<\/p>\n\n\n\n

O distrato \u00e9 autom\u00e1tico?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante deixar claro que o simples fato de o im\u00f3vel ser HIS ou HMP n\u00e3o gera automaticamente o direito ao distrato integral<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O ponto central \u00e9 verificar se a construtora, incorporadora, imobili\u00e1ria ou corretor informou corretamente o consumidor antes da contrata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A an\u00e1lise depende de provas.<\/p>\n\n\n\n

A tese fica mais forte quando:<\/p>\n\n\n\n

o an\u00fancio n\u00e3o destacava que a unidade era HIS\/HMP;<\/p>\n\n\n\n

o corretor apresentou o im\u00f3vel como investimento comum;<\/p>\n\n\n\n

o comprador foi incentivado a comprar para alugar;<\/p>\n\n\n\n

as restri\u00e7\u00f5es n\u00e3o foram explicadas antes da assinatura;<\/p>\n\n\n\n

a informa\u00e7\u00e3o apareceu apenas em cl\u00e1usula t\u00e9cnica, sem destaque;<\/p>\n\n\n\n

o contrato n\u00e3o trouxe explica\u00e7\u00e3o clara sobre as consequ\u00eancias;<\/p>\n\n\n\n

o comprador n\u00e3o se enquadrava no p\u00fablico-alvo;<\/p>\n\n\n\n

a finalidade pretendida pelo comprador era incompat\u00edvel com as regras do im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

o comprador s\u00f3 descobriu as restri\u00e7\u00f5es depois de assinar o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Nesses casos, \u00e9 poss\u00edvel sustentar que houve defeito na forma\u00e7\u00e3o da vontade do consumidor.<\/p>\n\n\n\n

E se a informa\u00e7\u00e3o estiver no contrato?<\/h2>\n\n\n\n

Mesmo que exista alguma men\u00e7\u00e3o no contrato, isso n\u00e3o encerra automaticamente a discuss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Em rela\u00e7\u00f5es de consumo, a informa\u00e7\u00e3o deve ser clara, adequada, pr\u00e9via e compreens\u00edvel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o basta inserir uma express\u00e3o t\u00e9cnica em meio a v\u00e1rias cl\u00e1usulas. A construtora deve demonstrar que o comprador compreendeu a natureza do produto, suas limita\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias pr\u00e1ticas.<\/p>\n\n\n\n

Por exemplo, uma cl\u00e1usula dizendo apenas que \u201ca unidade se enquadra como HIS\u201d pode n\u00e3o ser suficiente se o consumidor n\u00e3o foi informado sobre o que isso significa na pr\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n

O ponto n\u00e3o \u00e9 apenas constar a sigla. O ponto \u00e9 saber se o comprador entendeu que aquela classifica\u00e7\u00e3o poderia afetar o uso, a loca\u00e7\u00e3o, a revenda ou a regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Quais documentos devem ser analisados?<\/h2>\n\n\n\n

Para avaliar a viabilidade de um distrato por falta de informa\u00e7\u00e3o em apartamento HIS\/HMP, \u00e9 importante reunir:<\/p>\n\n\n\n

contrato de compra e venda;<\/p>\n\n\n\n

quadro-resumo;<\/p>\n\n\n\n

proposta de compra;<\/p>\n\n\n\n

material publicit\u00e1rio;<\/p>\n\n\n\n

prints de an\u00fancios;<\/p>\n\n\n\n

conversas com corretores;<\/p>\n\n\n\n

e-mails trocados com a incorporadora;<\/p>\n\n\n\n

simula\u00e7\u00f5es de financiamento;<\/p>\n\n\n\n

memorial de incorpora\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n

matr\u00edcula do im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

regulamento do empreendimento;<\/p>\n\n\n\n

comprovantes de pagamento;<\/p>\n\n\n\n

eventuais notifica\u00e7\u00f5es da Prefeitura ou da incorporadora;<\/p>\n\n\n\n

documentos que demonstrem a finalidade da compra, como investimento, loca\u00e7\u00e3o ou moradia.<\/p>\n\n\n\n

Quanto mais clara for a prova de que o im\u00f3vel foi vendido sem destaque adequado das restri\u00e7\u00f5es, maior a possibilidade de discuss\u00e3o jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

O comprador pode pedir devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos?<\/h2>\n\n\n\n

Em uma a\u00e7\u00e3o de rescis\u00e3o contratual por falha no dever de informa\u00e7\u00e3o, o comprador pode pedir a devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos, especialmente se demonstrar que a contrata\u00e7\u00e3o ocorreu com base em informa\u00e7\u00e3o incompleta ou inadequada.<\/p>\n\n\n\n

A discuss\u00e3o sobre percentual de devolu\u00e7\u00e3o depende do caso concreto.<\/p>\n\n\n\n

A Lei n\u00ba 13.786\/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras sobre desfazimento de contratos imobili\u00e1rios e consequ\u00eancias da rescis\u00e3o. Essa lei prev\u00ea a necessidade de informa\u00e7\u00f5es claras no quadro-resumo, inclusive sobre as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, quando a rescis\u00e3o decorre de culpa da construtora ou de falha na informa\u00e7\u00e3o, a discuss\u00e3o pode ser diferente daquela aplic\u00e1vel ao distrato por simples desist\u00eancia do comprador.<\/p>\n\n\n\n

Ou seja: se o consumidor apenas desistiu da compra, aplica-se uma l\u00f3gica. Mas se ele foi induzido a contratar sem informa\u00e7\u00e3o essencial, pode-se discutir uma devolu\u00e7\u00e3o mais favor\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

A construtora pode ser responsabilizada pelo corretor?<\/h2>\n\n\n\n

Em muitos casos, sim.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica imobili\u00e1ria, o corretor atua dentro do stand de vendas, usa material da incorporadora, apresenta o empreendimento e conduz a negocia\u00e7\u00e3o. Se ele omite informa\u00e7\u00e3o essencial ou apresenta o produto de forma incompat\u00edvel com sua real natureza, essa conduta pode ser atribu\u00edda \u00e0 cadeia de fornecimento.<\/p>\n\n\n\n

O consumidor n\u00e3o \u00e9 obrigado a saber tecnicamente o que significa HIS ou HMP. Cabe ao fornecedor explicar.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, conversas de WhatsApp, \u00e1udios, e-mails, propostas e an\u00fancios s\u00e3o provas muito importantes.<\/p>\n\n\n\n

Por que esse tema vem ganhando for\u00e7a?<\/h2>\n\n\n\n

O tema vem ganhando for\u00e7a porque muitos compradores adquiriram unidades compactas acreditando que estavam comprando im\u00f3veis comuns, muitas vezes com foco em investimento ou loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Com o aumento da fiscaliza\u00e7\u00e3o e a publica\u00e7\u00e3o de novas regras municipais, muitos passaram a perceber que a unidade adquirida possui restri\u00e7\u00f5es que n\u00e3o haviam sido devidamente explicadas no momento da venda.<\/p>\n\n\n\n

A Prefeitura de S\u00e3o Paulo passou a refor\u00e7ar regras sobre comercializa\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o e utiliza\u00e7\u00e3o de unidades HIS\/HMP, inclusive com medidas relacionadas \u00e0 destina\u00e7\u00e3o social desses im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Esse cen\u00e1rio aumentou a preocupa\u00e7\u00e3o de compradores que n\u00e3o se enquadram nas faixas de renda ou que pretendiam utilizar o im\u00f3vel para finalidade diversa da habita\u00e7\u00e3o popular.<\/p>\n\n\n\n

Exemplos de situa\u00e7\u00f5es que merecem aten\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

Algumas situa\u00e7\u00f5es podem indicar poss\u00edvel falha de informa\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

o comprador adquiriu o im\u00f3vel para investir e alugar;<\/p>\n\n\n\n

o corretor informou que poderia alugar por temporada;<\/p>\n\n\n\n

o comprador n\u00e3o foi questionado sobre renda;<\/p>\n\n\n\n

o contrato n\u00e3o explicou as restri\u00e7\u00f5es de HIS\/HMP;<\/p>\n\n\n\n

o an\u00fancio n\u00e3o mencionava de forma clara a natureza da unidade;<\/p>\n\n\n\n

a sigla HIS\/HMP apareceu apenas em documento t\u00e9cnico;<\/p>\n\n\n\n

o comprador descobriu as limita\u00e7\u00f5es apenas depois da assinatura;<\/p>\n\n\n\n

a construtora n\u00e3o explicou riscos de uso irregular;<\/p>\n\n\n\n

o comprador n\u00e3o consegue avan\u00e7ar com escritura, financiamento ou regulariza\u00e7\u00e3o por causa do enquadramento.<\/p>\n\n\n\n

Cada caso precisa ser analisado individualmente.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o: o comprador deve analisar antes de aceitar o distrato proposto pela construtora<\/h2>\n\n\n\n

A compra de apartamento HIS ou HMP exige transpar\u00eancia total.<\/p>\n\n\n\n

Se o comprador n\u00e3o foi informado de forma clara sobre a natureza da unidade e suas restri\u00e7\u00f5es, pode existir fundamento jur\u00eddico para pedir a rescis\u00e3o do contrato, com discuss\u00e3o sobre devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos.<\/p>\n\n\n\n

O mais importante \u00e9 n\u00e3o aceitar imediatamente qualquer proposta de distrato sem antes analisar os documentos.<\/p>\n\n\n\n

Em muitos casos, a construtora apresenta uma proposta de devolu\u00e7\u00e3o com reten\u00e7\u00f5es elevadas, tratando a situa\u00e7\u00e3o como simples desist\u00eancia do comprador. Por\u00e9m, se houve falha no dever de informa\u00e7\u00e3o, a discuss\u00e3o pode ser outra.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de assinar qualquer distrato, \u00e9 recomend\u00e1vel verificar:<\/p>\n\n\n\n

se a unidade era HIS ou HMP;<\/p>\n\n\n\n

se essa informa\u00e7\u00e3o foi dada antes da compra;<\/p>\n\n\n\n

se as restri\u00e7\u00f5es foram explicadas;<\/p>\n\n\n\n

se o comprador se enquadrava nas regras;<\/p>\n\n\n\n

se a finalidade da compra era compat\u00edvel com o im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n

se houve publicidade omissiva ou contradit\u00f3ria;<\/p>\n\n\n\n

e se a proposta de devolu\u00e7\u00e3o \u00e9 adequada.<\/p>\n\n\n\n

A depender do caso, o comprador pode ter direito de discutir judicialmente a rescis\u00e3o contratual e a devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Busta & Amaral Advogados<\/strong>
Escrit\u00f3rio especializado em Direito Imobili\u00e1rio
Atua\u00e7\u00e3o em distratos, im\u00f3veis na planta, INCC, atraso de obra, hipoteca e regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Contato:<\/strong> (11) 2973-2121<\/a>
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