A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel na planta \u00e9 uma das formas mais comuns de acesso \u00e0 moradia e investimento imobili\u00e1rio no Brasil. No entanto, situa\u00e7\u00f5es de inadimplemento contratual podem gerar d\u00favidas relevantes, especialmente quando a construtora retoma o im\u00f3vel e informa que n\u00e3o h\u00e1 valores a serem devolvidos ao comprador.<\/p>\n\n\n\n
Em alguns casos, h\u00e1 inclusive men\u00e7\u00e3o \u00e0 revenda da unidade ou \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de leil\u00e3o, acompanhada da alega\u00e7\u00e3o de perda integral dos valores pagos.<\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o que se coloca \u00e9: essa pr\u00e1tica \u00e9 juridicamente v\u00e1lida?<\/p>\n\n\n\n
Diferen\u00e7a entre promessa de compra e venda e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/strong><\/p>\n\n\n\n Antes de analisar o tema, \u00e9 essencial compreender que existem estruturas contratuais distintas no mercado imobili\u00e1rio, e cada uma possui consequ\u00eancias jur\u00eddicas pr\u00f3prias.<\/p>\n\n\n\n Promessa de compra e venda com a construtora<\/strong><\/p>\n\n\n\n Trata-se de contrato firmado diretamente com a incorporadora, no qual o comprador realiza pagamentos sem intermedia\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria. Normalmente ocorre na fase de constru\u00e7\u00e3o ou antes da entrega das chaves.<\/p>\n\n\n\n Financiamento com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nesse caso, h\u00e1 participa\u00e7\u00e3o de institui\u00e7\u00e3o financeira, com o im\u00f3vel dado em garantia ao banco. O regime jur\u00eddico \u00e9 regido pela Lei n\u00ba 9.514\/97, com regras pr\u00f3prias de execu\u00e7\u00e3o da d\u00edvida.<\/p>\n\n\n\n Por que essa diferen\u00e7a \u00e9 essencial<\/strong><\/p>\n\n\n\n A distin\u00e7\u00e3o \u00e9 determinante, pois nos contratos com a construtora aplica-se o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, enquanto na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria incidem regras espec\u00edficas de execu\u00e7\u00e3o da garantia.<\/p>\n\n\n\n O presente artigo trata exclusivamente da hip\u00f3tese de promessa de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n A construtora pode reter 100% dos valores pagos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n De acordo com o entendimento consolidado dos tribunais brasileiros, especialmente do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo e do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, a reten\u00e7\u00e3o integral dos valores pagos pelo comprador tende a ser considerada abusiva.<\/p>\n\n\n\n Isso porque:<\/p>\n\n\n\n Mesmo em caso de rescis\u00e3o por iniciativa do comprador, o ordenamento jur\u00eddico admite a devolu\u00e7\u00e3o parcial dos valores pagos.<\/p>\n\n\n\n Qual o percentual de reten\u00e7\u00e3o permitido pela construtora?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A jurisprud\u00eancia consolidou par\u00e2metros razo\u00e1veis para esse tipo de situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n De forma geral, admite-se:<\/p>\n\n\n\n Esse percentual visa compensar despesas administrativas, custos de comercializa\u00e7\u00e3o e eventuais preju\u00edzos decorrentes da rescis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a admite a reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 25% em determinadas hip\u00f3teses, desde que n\u00e3o haja abuso ou vantagem excessiva.<\/p>\n\n\n\n O leil\u00e3o ou a revenda do im\u00f3vel impede a devolu\u00e7\u00e3o dos valores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Essa \u00e9 uma d\u00favida recorrente.<\/p>\n\n\n\n Nos contratos de promessa de compra e venda:<\/p>\n\n\n\n n\u00e3o afastam automaticamente o direito do comprador \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Isso ocorre porque n\u00e3o se trata de execu\u00e7\u00e3o de garantia banc\u00e1ria, mas sim de rela\u00e7\u00e3o de consumo, regida pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n\n\n\n Aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor<\/strong><\/p>\n\n\n\n A rela\u00e7\u00e3o entre comprador e construtora \u00e9 considerada rela\u00e7\u00e3o de consumo.<\/p>\n\n\n\n Dessa forma, aplicam-se princ\u00edpios fundamentais como:<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, o artigo 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor veda cl\u00e1usulas que impliquem perda total das presta\u00e7\u00f5es pagas.<\/p>\n\n\n\n Por que ainda existem reten\u00e7\u00f5es abusivas?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Apesar da consolida\u00e7\u00e3o do entendimento jurisprudencial, ainda \u00e9 comum a exist\u00eancia de contratos com cl\u00e1usulas que:<\/p>\n\n\n\n Essas pr\u00e1ticas decorrem, em grande parte, da padroniza\u00e7\u00e3o contratual e do desconhecimento dos direitos por parte dos compradores.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nos contratos de promessa de compra e venda de im\u00f3veis, a reten\u00e7\u00e3o integral dos valores pagos pelo comprador n\u00e3o \u00e9, em regra, admitida pelos tribunais.<\/p>\n\n\n\n A solu\u00e7\u00e3o mais equilibrada, conforme entendimento predominante, consiste na reten\u00e7\u00e3o proporcional entre 10% e 25%, com devolu\u00e7\u00e3o da maior parte dos valores pagos.<\/p>\n\n\n\n Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando as cl\u00e1usulas contratuais e as circunst\u00e2ncias espec\u00edficas da rescis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Observa\u00e7\u00e3o final<\/strong><\/p>\n\n\n\n Este conte\u00fado possui car\u00e1ter meramente informativo e n\u00e3o substitui a an\u00e1lise jur\u00eddica individualizada de cada caso concreto.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Site; https:\/\/bustaeamaraladvogados.com.br\/blog<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel na planta \u00e9 uma das formas mais comuns de acesso \u00e0 moradia e investimento imobili\u00e1rio no Brasil. 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